In Europas und Amerikas Großstädten wird die Wohnungssuche zum politischen Sprengsatz. Was lange vor allem einkommensschwache Haushalte traf, erreicht inzwischen immer stärker die Mittelschicht. Madrid, Barcelona, Berlin, London, New York, Tokio und Zürich stehen dabei für eine Krise, die sich an Mietverträgen, Wartelisten und leeren Geldbörsen festmacht.

In Madrid wurde die 87-jährige Rentnerin Maricarmen Abascal zur Symbolfigur. Sie hatte 70 Jahre lang für 500 Euro monatlich in der Wohnung ihrer Eltern gelebt. Dann verlangte eine Immobilienfirma plötzlich 2650 Euro Miete. Abascals monatliche Rente betrug 1350 Euro – die Rechnung ging schlicht nicht auf. Tausende protestierten gegen ihre Zwangsräumung, Medien berichteten international. Schließlich durfte sie zum alten Mietpreis zurückkehren.

Wenn Wohnen zur Wahlfrage wird

Steigende Immobilienpreise erhöhen den politischen Druck und machen Vorschläge salonfähig, die früher als radikal galten. In New York gewann Zohran Mamdani 2025 mit dem Versprechen einer bezahlbaren Stadt. Zunächst plante er 100 Milliarden Dollar für den Wohnungsbau. In Berlin gewann Elif Eralp von der Linken mit dem Slogan „Berlin bezahlbar machen“ und dem Plan, große Immobilienfirmen zu vergesellschaften. Konkret geht es um Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen.

Auch Großbritannien ist auf dieser politischen Landkarte angekommen. Labour-Regierungschef Andy Burnham kündigte ein großes Programm für kommunale Wohnungen an. In Spanien versuchte Ministerpräsident Pedro Sánchez nach Protesten, den Mieterschutz per Dekret auszuweiten. Der Kongress lehnte die Dekrete jedoch ab.

In Spanien fehlen laut Nationalbank rund 700.000 Wohnungen, vor allem in den Großstädten. In Madrid kletterten die Wohnungsmieten innerhalb von zehn Jahren um mehr als 80 Prozent, während die Löhne nur halb so stark wuchsen. Für eine Einzimmerwohnung im Stadtzentrum verschlingt die Miete laut einer Studie im Durchschnitt 74 Prozent des Nettoeinkommens in Madrid, 75 Prozent in London und 81 Prozent in New York. In Lissabon sind es sogar 116 Prozent.

Kein Wunder, dass laut Eurobarometer der Mangel an bezahlbarem Wohnraum die größte Sorge der Stadtbevölkerung ist. Die Wohnkrise wurde lange von rechtspopulistischen Parteien genutzt, die Einwanderung für die Wohnungsknappheit verantwortlich machten. Der Politikwissenschaftler Sebastian Kurtenbach sieht darin eine zentrale gesellschaftliche Frage: Die Wohnungsnot stelle Versprechen wie sozialen Aufstieg und staatliche Handlungsfähigkeit infrage. Traditionelle Mitte-Parteien hätten darauf keine ausreichenden Antworten. So entstehe ein günstiges Umfeld für Populisten.

Manchester, Berlin und die Grenzen der Regulierung

Burnham stellte sein Wohnungsbauprogramm auf der Labour-Parteikonferenz vor. Seit seinem Amtsantritt als Bürgermeister von Manchester 2017 wurden im Großraum Manchester mehr als 18.000 günstige oder soziale Wohnungen fertiggestellt. Gleichzeitig warten dort mehr als 97.000 Haushalte auf eine Sozialwohnung. 2025 bündelte Burnham im „Good Growth Fund“ eine Milliarde Pfund öffentlicher Mittel für Anschubfinanzierungen privater Wohnungsbau- und Beschäftigungsprojekte. Dieses Modell will er auf das Vereinigte Königreich ausweiten.

Vorgesehen sind eine Reform des Mietrechts, erleichterte Übernahmen leerstehender oder vernachlässigter Wohnungen durch Gemeinden und geringere Eigenkapitalanforderungen für junge Menschen beim Wohnungskauf. In Großbritannien machen soziale und kommunale Wohnungen etwa 16 Prozent des Wohnungsbestands aus. In London demonstrierten Menschen für Mietkontrollen und mehr Sozialwohnungen – und gegen Luxuswohnungen.

Berlin hat mit Eingriffen in den Mietmarkt bereits Erfahrungen gesammelt. Vor sechs Jahren stimmten die Bürger für einen Mietendeckel für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Gesetz 2021 für unwirksam. Während der Geltungsdauer stiegen die Preise nicht gedeckelter Wohnungen überproportional, zugleich halbierte sich das Angebot inserierter Wohnungen.

In Genf gilt seit mehr als 40 Jahren eine Mietpreiskontrolle nach größeren Renovierungen; Sanierungen und Abrisse müssen genehmigt werden. Langjährige Mieten blieben dadurch vergleichsweise niedrig. Gleichzeitig ist die Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten dort so groß wie in keiner anderen Schweizer Stadt. Im Vergleich zu anderen Städten wird weniger saniert. In Basel führte ein ähnliches Gesetz zu einer Debatte über rückläufige Investitionen – als mögliche Ursachen gelten sowohl die Regulierung als auch die Zinsentwicklung.

Bürgerliche Parteien warnen deshalb, Mietregulierungen könnten den Markt hemmen und Neubauten verhindern. Der Immobilienökonom Urs Hausmann sieht das Hauptproblem im Schweizer Mietrecht: Der knappe Wohnraum werde dadurch nicht optimal verteilt. Langjährige Mieter hätten wenig Anreiz, zu große und günstige Wohnungen zu verlassen. Hausmann nennt Steueranreize für Vermieter als mögliche Lösung, wenn diese an einkommensschwache Haushalte vermieten. Eine stärkere Verstaatlichung hält er wegen der langfristigen Instandhaltungskosten für teuer.

New York sucht Platz – und Geld

New York fehlen rund 290.000 Wohnungen. Die durchschnittliche Miete in Manhattan erreichte im Sommer 6665 Dollar, ein Studio-Apartment kostet mehr als 4000 Dollar monatlich. Mamdani reduzierte sein ursprünglich angekündigtes Wohnungsbauvolumen inzwischen von 100 auf 22 Milliarden Dollar und will neben dem Staat auch die Immobilienbranche einbeziehen.

Sein Plan: Jährlich sollen über fünf Jahre 20.000 Wohnungen gebaut oder renoviert werden. Rund 70.000 leerstehende Apartments sollen saniert werden; viele sind wegen ihres schlechten Zustands unbewohnbar. Dazu kommen subventionierte Mietergenossenschaften, stärkerer Mieterschutz und bessere Kreditbedingungen für Investoren. Eigentümer sollen durch Auflagen zur Sanierung gezwungen werden.

Eigentümerverbände lehnen Teile der Pläne ab und verweisen auf steigende Baukosten und Kreditzinsen. Beim Projekt „Sunnyside Yard“ in Queens sind 12.000 subventionierte Mietwohnungen vorgesehen. Die Kosten werden auf 21 Milliarden Dollar geschätzt. Mamdani hofft auf eine überwiegende Finanzierung durch die US-Bundesregierung und stellte das Projekt Donald Trump vor. Eine Beteiligung der Bundesregierung gilt allerdings als unwahrscheinlich. Für die verbleibenden 22 Milliarden Dollar seines Wohnungsbauprogramms liegt bislang kein Finanzierungskonzept vor.

Wien als Vorbild, Deutschland als Warnsignal

Wien wird oft als Gegenmodell genannt. Rund ein Viertel der Bevölkerung lebt in günstigen Gemeindewohnungen, ein weiteres Fünftel in geförderten Genossenschaftswohnungen. Die Stadt begann vor mehr als 100 Jahren mit umfangreichem kommunalem Wohnungsbau. Finanziert wurde dieser unter anderem durch Steuern auf Luxusimmobilien und Rennbahnbesuche. Kritik an Verwaltung und Geschäftsgebaren gibt es zwar, dennoch unterstützt auch die konservative Opposition das Modell grundsätzlich.

Auf Städte wie New York oder Berlin lässt sich das Wiener Modell allerdings nicht einfach übertragen. Dort fehlen die nötigen Baulandreserven. Das klingt trocken, ist aber der Punkt, an dem viele großen Wohnungsbaupläne auf dem Papier stecken bleiben.

Für die deutsche Lage liefert der Deutsche Mieterbund mit dem Mietenreport 2026 aktuelle Zahlen. Der Verband stellte den Report in der Bundespressekonferenz vor und beschreibt eine Wohnungs- und Mietenkrise, die sich auf hohem Niveau verfestigt hat. 58 Prozent der Mieter:innen berichten von gestiegenen Wohnkosten in den vergangenen zwölf Monaten. 29 Prozent befürchten, ihre Miete künftig nicht mehr bezahlen zu können. 50 Prozent erwarten, im Bedarfsfall keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden. Mehr als ein Viertel könnte die eigene Wohnung nach einem starken Einkommensverlust höchstens drei Monate halten.

Nach amtlichen Daten mussten 2025 11,2 Prozent der Bevölkerung mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufbringen. Bei armutsbetroffenen Menschen lag dieser Anteil bei 35 Prozent. Mehr als jede vierte armutsbetroffene Person lebte in einer überbelegten Wohnung.

Nach Berechnungen des Reports fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen. 2025 liefen mehr als doppelt so viele Sozialbindungen aus, wie neue Sozialwohnungen geschaffen wurden. Der Bestand sank auf rund 1,03 Millionen Wohnungen. 52,8 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete, bei armutsbetroffenen Menschen sind es 78,4 Prozent. Ende 2024 bezogen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld.

Der Mieterbund veröffentlicht den Mietenreport jährlich zur Dokumentation der Lage von Mieter:innen. Er ist Dachverband von 15 Landesverb