Wohnungsbau ist in Deutschland längst mehr als eine Frage von Förderprogrammen und Mietrecht. Politiker und Interessenverbände verlangen stärkere staatliche Eingriffe, während Teile der Immobilienbranche vor zusätzlichen Regeln warnen. Der Grundkonflikt bleibt: Boden lässt sich nicht beliebig vermehren, Infrastruktur wird überwiegend öffentlich finanziert, und Baurecht sowie zulässige Bebauungsdichte bestimmen, wie viel Wohnraum überhaupt entstehen kann.

Gleichzeitig hängt der Neubau auf privates Investitionskapital angewiesen. Projekte müssen für Investoren attraktiv bleiben. Was heute an Flächen, Baurecht und Verkehrsanbindung vorbereitet wird, entscheidet deshalb nicht nur über die nächste Baustelle, sondern über die Wohnungsproduktion der kommenden zehn bis 20 Jahre. Ein Blick nach Wien, Helsinki, Auckland und Singapur zeigt, wie unterschiedlich dieser Hebel angesetzt werden kann.

Wien kauft Boden – und baut mit langem Atem

Rund 220.000 Wohnungen gehören der Stadt Wien. Weitere 200.000 Wohnungen werden von gemeinnützigen Genossenschaften verwaltet. Etwa die Hälfte der Bevölkerung lebt damit in Gemeindebauten oder Genossenschaftswohnungen, also in öffentlichen oder preisgebundenen Wohnungen. 2022 gab es in Wien insgesamt mehr als 950.000 bewohnte Wohnungen. Die Stadt gilt als Ort vergleichsweise günstiger Mieten, eines großen gemeinwohlorientierten Wohnungssektors und eines stabilen, regulierten Immobilienmarkts.

Die Wiener Politik setzt seit Jahrzehnten auf Bodenbevorratung und Neubau. Der Fonds „wohnfonds_wien“ verfügt nach eigenen Angaben über mehr als drei Millionen Quadratmeter Grund, kauft und entwickelt Flächen für den geförderten Wohnbau und vergibt Projekte über Bauträgerwettbewerbe. Dabei werden Qualitätsanforderungen festgelegt. Förderfragen werden im Unterschied zur deutschen Praxis frühzeitig im Planungsprozess geklärt. Geeignete Flächen sollen gesichert sein, bevor der nächste Engpass anklopft.

Jährlich entstehen in den kommunalen Segmenten laut Wiener Wohnen etwa 5.000 bis 7.000 neue Wohnungen. Zum Vergleich: In Berlin wurden seit 2014 rund 21.500 geförderte Neubauwohnungen bewilligt, mehr als 12.000 waren bezugsfertig. Die Berliner Mietervereins-Geschäftsführerin Ulrike Hamann sieht im Berliner gemeinnützigen Wohnungssektor dennoch einen Mangel. Ihrer Einschätzung nach wird vor allem im hochpreisigen Segment gebaut, während im unteren Preissegment Wohnungen fehlen. Die zeitlich begrenzte Sozialbindung geförderter Wohnungen hält sie für problematisch, weil die Wohnungen danach wieder zu marktüblichen Mieten vermietet werden können. In Wien gibt es laut Wiener Wohnen keine entsprechende zeitliche Begrenzung der Sozialbindung.

Das Wiener Modell ist allerdings nicht einfach in eine andere Stadt zu verpflanzen. Wien hat langfristig Boden angekauft, Berlin in den vergangenen Jahrzehnten Grundstücke und Wohnungen verkauft und privatisiert. Übertragbar erscheint eher die aktive Bodenpolitik: Wien kann Flächen für geförderten Wohnungsbau reservieren. Bei einer Bebauung müssen zwei Drittel der Wohnungen den Regeln des geförderten Wohnungsbaus entsprechen.

Eine Empirica-Studie aus dem Jahr 2020 zeichnet trotzdem kein makelloses Bild. Im Gemeindebau sind die Mieten teilweise niedriger als in deutschen Großstädten, Wiener Mieter haben dafür mehr Pflichten, darunter teilweise Investitionspflichten. Sämtliche Nebenkosten, etwa für die Immobilienverwaltung, können auf die Mieter umgelegt werden. Das komplexe Mietrecht unterscheidet sich je nach Teilmarkt und führt laut Studie häufig zu Streitigkeiten. Private, frei finanzierte Mietwohnungen machen knapp zehn Prozent des Wiener Marktes aus. Dort sind Mieter insgesamt etwas schlechter gestellt als deutsche Mieter: Das Mietniveau ist vergleichbar, befristete Mietverträge bieten jedoch weniger Sicherheit. Die Wiener Neuvertragsmiete sei eher mit der deutschen Mietspiegelmiete als mit deutschen tatsächlichen Neuvertragsmieten vergleichbar.

Auch die Stadtstruktur erzählt von dieser langen Entwicklung. Rund 60 Prozent des Wiener Wohnungsbestands stammen aus den Baujahren 1950 bis 1970. Die Bestände von Wiener Wohnen liegen laut Sozialraumatlas überwiegend in sozial schwachen Baublöcken; nur wenige Gebäude, vor allem in zentralen Bezirken, befinden sich in sozial unauffälligen Wohnlagen. Laut Empirica hat das die soziale Mischung in den Wiener Quartieren verringert.

Wiener Wohnen baute in den vergangenen 40 Jahren nur wenige neue Wohnungen, 2004 wurde der Neubau vollständig eingestellt. Dadurch sei das kommunale Unternehmen trotz des Bevölkerungswachstums seit 2000 kein wesentlicher Akteur der Stadtentwicklung mehr. Erst 2015 gründete Wien die Wiener Gemeindewohnungsbaugesellschaft mbH für den Wohnungsneubau. Empirica empfiehlt deutschen Städten deshalb nicht, das Wiener Gemeindebau-Modell vollständig zu übernehmen – schon wegen des hohen Finanzierungsbedarfs.

Der geförderte Wohnungsbau gilt in der Studie als der stärkere Bereich. Er umfasst rund 26 Prozent des Wiener Mietwohnungsbestands und wächst durch Neubau. Neben gemeinnützigen Unternehmen und Genossenschaften bauen auch private Bauträger. Die Wohnungen weisen laut Studie eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität auf. Die Einkommensgrenzen liegen deutlich über deutschen Sozialwohnungsgrenzen: Für Einpersonenhaushalte gelten in Wien etwa 4.000 Euro Nettoeinkommen pro Monat, ungefähr das Dreifache der Berliner Grenze.

Bei einem Erstbezug müssen Mietinteressenten einen Eigenmittelbeitrag von etwa 500 Euro pro Quadratmeter zahlen. Seit 2000 haben fast alle Mieter geförderter Wohnungen einen gesetzlichen Anspruch auf Kauf. Möglich ist der Kauf zwischen fünf und 30 Jahre nach Fertigstellung, unabhängig von der Rechtsform des Bauträgers. Empirica sieht darin ein mögliches Modell für Deutschland, insbesondere zur Steigerung der Eigentümerquote.

Weniger Eigenkapital brauchen Wiener Smart-Wohnungen: Der Beitrag beträgt etwa 60 Euro pro Quadratmeter. Zusätzliche Förderkredite an Bauträger ersetzen den sonst höheren Eigenbeitrag. Eine Kaufoption besteht nicht. Das Modell existiert seit 2012, die Bruttokaltmiete beträgt etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Die Wohnflächen sind begrenzt und liegen durchschnittlich bei höchstens 65 Quadratmetern. Wegen der kostengünstigen Bauweise könnten Smart-Wohnungen laut Studie auch architektonisch für Deutschland interessant sein.

Wien gibt deutlich mehr für Wohnungspolitik aus als deutsche Großstädte. Die Förderung konzentriert sich vor allem auf die Objektförderung, die Subjektförderung ist vergleichsweise gering. Ende 2018 verfügte der Wiener Bodenfonds über Flächenreserven für etwa zehn Jahre. Der Großteil des Mehrfamilienhaus-Neubaus entsteht auf Flächen des Bodenfonds. Wohnbauland wird für 240 bis 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft – höchstens ein Viertel der Baulandpreise in deutschen Großstädten.

Der Bodenfonds kann Bauerwartungsland von privaten Eigentümern aus einer starken Verhandlungsposition heraus ankaufen. Eigentümer haben faktisch kaum andere Käufer als den Bodenfonds; dadurch kann dieser die Preise maßgeblich bestimmen. In Deutschland stehen Kommunen laut Studie dagegen häufig einem einzelnen, marktbeherrschenden Grundstückseigentümer gegenüber, der Preis und Verkaufszeitpunkt bestimmen kann.

Helsinki plant erst, dann wird gebaut

Helsinki schafft Baurecht, bevor Investoren konkrete Projekte einreichen. Die Stadt verfügt über genügend Baugrundstücke für etwa sechs Jahre Wohnungsbau. Wohnungsbauplanung, Flächennutzung und Verkehrsinfrastruktur werden aufeinander abgestimmt. Für 2024 bis 2027 sollen jährlich die Voraussetzungen für rund 7.000 neue Wohnungen geschaffen werden, davon plant die Stadt jeweils 1.500 eigene Wohnungen.

Das garantiert noch keine volle Auslastung. 2024 wurden trotz vorhandener Grundstücksreserven nur etwa 4.000 Wohnungen fertiggestellt. Genannt werden hohe Finanzierungskosten und eine schwache Konjunktur. Helsinki kann jedoch die eigenen Verfahren beschleunigen: Sind Grundstücke verfügbar und Rechtsfragen geklärt, kann ein Projekt umgesetzt werden. Weitere Verhandlungen sind dann nicht erforderlich.

Für Projektentwickler macht das die Kalkulation leichter. Frühzeitig geklärte Bedingungen schaffen Luft für anspruchsvollere Bauvorgaben, statt jede zusätzliche Anforderung erst nach und nach in einem ohnehin wackeligen Finanzierungsplan unterzubringen.

Auckland lockerte das Baurecht

Auckland änderte 2016 mit dem „Unitary Plan“ das Baurecht für große Teile des Stadtgebiets. Auf drei Vierteln der Wohnbauflächen wurde eine höhere Bebauungsdichte zugelassen. Wo zuvor einzelne Einfamilienhäuser vorgesehen waren, konnten größere Wohnblöcke entstehen.

Nach Schätzungen von Forschern der University of Auckland