Wohnen ist längst mehr als eine Frage von Quadratmetern und Mietverträgen. In Berlin war es wahlentscheidend. Rund 85 Prozent der Berliner Haushalte wohnen zur Miete – und für viele wird die Suche nach einer leistbaren Wohnung zur zermürbenden Alltagserfahrung. Während aktuell vor allem über die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gesprochen wird, liegt die entscheidende Frage doch woanders: Wie entsteht mehr bezahlbarer Wohnraum?

Der Wohnungsmarkt berührt inzwischen auch die politische Stabilität. Der erneute Aufschwung des Populismus in Deutschland wirft die Frage auf, warum viele Bürger die AfD wählen, die im Artikel als demokratiegefährdend und destruktiv bezeichnet wird. Der Soziologe Rolf Heinze, wissenschaftlicher Direktor des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum, und der Politologe Sebastian Kurtenbach sehen in der Wohnungsmarktkrise einen wesentlichen Grund für diese Entwicklung.

Wohnungsnot als politische Sprengkraft

In ihrem gemeinsamen Buch „Die Wohnungskrise. Wie sie Demokratie und Zusammenhalt bedroht“ untersuchen Heinze und Kurtenbach den Zusammenhang zwischen Wohnungsproblemen, Demokratie und gesellschaftlichem Zusammenhalt. Zusätzliche Aktualität erhält das Buch durch den Wahlerfolg der Linken in Berlin. Sie versprach im Wahlkampf die Vergesellschaftung von Hunderttausenden Wohnungen.

Die Zahlen hinter der Debatte sind nüchtern, ihre Wirkung ist es nicht. Die mittlere Angebotsmiete stieg in Berlin von etwa 9 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 auf knapp 16 Euro im vergangenen Jahr – ein Anstieg von rund 75 Prozent. Berliner Haushalte geben durchschnittlich mehr als ein Viertel ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus. Etwa jeder fünfte Haushalt verwendet mindestens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete. Für Menschen mit niedrigen Einkommen bleibt dann weniger für Lebensmittel, Freizeit und Vorsorge. Am Monatsende wird gerechnet, gestrichen, verschoben.

Berlin ist gewachsen, doch der Wohnungsbau hielt mit der Nachfrage nicht ausreichend Schritt. Lange Planungs- und Genehmigungsverfahren, stark gestiegene Baukosten und die zu langsame Mobilisierung vorhandener Flächen bremsen den Neubau. Nach der jüngsten Senatsplanung werden von 2026 bis 2040 rund 211.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Gleichzeitig hat die Stadt Potenziale für etwa 213.000 Wohnungen identifiziert. Das Wohnungsproblem erscheint damit vor allem als Umsetzungsproblem – die Flächen sind zumindest teilweise da, gebaut wird trotzdem zu wenig.

Flächen gibt es, Wohnungen fehlen

Mehr als 85 Prozent der im Stadtentwicklungsplan ausgewiesenen Flächenpotenziale liegen auf bereits bebauten, ehemals bebauten oder teilweise versiegelten Flächen. Dazu kommen 24 neue Stadtquartiere mit einem Potenzial von rund 61.000 Wohnungen. Es geht also nicht nur um neue Siedlungen am Stadtrand, sondern auch um das, was mitten in der Stadt möglich wäre: Dachgeschosse ausbauen, bestehende Gebäude aufstocken, Baulücken schließen, eingeschossige Supermärkte und andere versiegelte Flächen überbauen oder nicht mehr benötigte Büro- und Gewerbeflächen in Wohnungen umwandeln.

Keine einzelne Maßnahme kann die Wohnungskrise allein lösen. In Kombination könnte jedoch ein großer Teil der Wohnungsknappheit beseitigt werden. Das klingt weniger spektakulär als die große Eigentumsdebatte, ist aber handfest – und vermutlich deutlich mühsamer.

Zusätzlich erschwert der wachsende Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten die Nutzung des vorhandenen Wohnraums. Menschen mit alten, günstigen Mietverträgen bleiben häufig in großen Wohnungen, weil kleinere Wohnungen ähnlich viel oder sogar mehr kosten. So wohnen Menschen teils in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen, während Familien größere Wohnungen suchen. Berlin fehlen Wohnungen, zugleich wird der vorhandene Wohnraum laut Artikel nicht effizient genutzt.

Eine Krise, die bis in den Sozialstaat reicht

Wie tief die Belastung inzwischen reicht, zeigt der Mietenreport 2026 des Deutschen Mieterbunds, der in der Bundespressekonferenz vorgestellt wurde. Laut Report hat sich die Wohnungs- und Mietenkrise in Deutschland auf hohem Niveau verfestigt. Bei einer repräsentativen Befragung gaben 58 Prozent der Mieter:innen an, dass ihre Wohnkosten in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen seien. 29 Prozent sorgen sich, ihre Miete künftig nicht mehr bezahlen zu können, 50 Prozent befürchten, im Bedarfsfall keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden. Mehr als 25 Prozent könnten ihre Wohnung nach einem starken Einkommensverlust höchstens drei Monate halten.

Amtliche Daten zeigen ebenfalls eine angespannte Lage: 11,2 Prozent der Bevölkerung mussten 2025 mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen. Bei armutsbetroffenen Menschen lag dieser Anteil bei 35 Prozent. Mehr als jede vierte armutsbetroffene Person lebte in einer überbelegten Wohnung.

Nach Berechnungen des Reports fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen. 2025 liefen mehr als doppelt so viele Sozialbindungen aus, wie neue Sozialwohnungen geschaffen wurden. Der Bestand an Sozialwohnungen sank 2025 auf rund 1,03 Millionen – ein Rekordtief. 52,8 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete, bei den armutsbetroffenen Menschen sind es 78,4 Prozent. Ende 2024 bezogen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld.

Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb Maßnahmen zur Begrenzung von Mieten, zum Bau von Sozialwohnungen und zum Schutz vor Wohnungsverlust. Der Verband besteht aus 15 Landesverbänden und mehr als 300 örtlichen Mietervereinen mit über 500 Beratungsstellen. Rund 1,25 Millionen Haushalte beziehungsweise etwa 3 Millionen Mieter:innen sind im DMB organisiert.

Ob Vergesellschaftung, Neubau oder Umbau im Bestand: Die Berliner Debatte bleibt eng mit einer größeren deutschen Wohnungsfrage verbunden. Steigende Kosten, fehlende Sozialwohnungen und langsame Verfahren treffen nicht nur Wohnungssuchende, sondern auch jene, die bisher irgendwie durchgekommen sind. Und irgendwo zwischen Bauzaun, Mietbescheid und dem nächsten Besichtigungstermin entscheidet sich, wie viel Platz Menschen zum Leben bleibt.