Der rechnerische Wohnungsbedarf in Deutschland sinkt – doch von Entspannung kann keine Rede sein. Für 2026 weist die neue Wohnwetterkarte von BPD und bulwiengesa einen jährlichen Bedarf von rund 288.000 Wohnungen aus. 2025 wurden bundesweit lediglich rund 203.000 Wohnungen fertiggestellt. Die Lücke bleibt also beträchtlich.

Zum achten Mal haben die beiden Unternehmen die Wohnungsmärkte in rund 11.000 deutschen Städten und Gemeinden untersucht. Verglichen werden Wohnungsbedarf und Bautätigkeit. Das Ergebnis: Der Bedarf geht gegenüber den Vorjahren zurück, der über Jahre aufgelaufene Wohnraummangel bleibt in vielen Regionen aber bestehen. Sinkende Fertigstellungszahlen tun ihr Übriges.

Weniger Bedarf, aber kein Aufatmen

Als Gründe für den niedrigeren rechnerischen Bedarf nennt die Studie vor allem sinkende Geburtenzahlen und geringere Zuwanderungsprognosen. Das ist keine echte Entspannung der Wohnungsmärkte, sondern eine Folge veränderter demografischer Rahmenbedingungen. Deutschland altert, zugleich sinkt die Zahl der Erwerbstätigen – eine Kombination, die den Wohnungsbau und die Kommunen vor zusätzliche Herausforderungen stellt.

Die größte rechnerische Lücke zwischen Wohnungsangebot und -bedarf weist Erdweg im Landkreis Dachau auf. Zugleich werden die Unterschiede zwischen den regionalen Wohnungsmärkten größer. Die Nachfrage konzentriert sich stärker auf Metropolregionen und große Verkehrsachsen. Viele ländliche Räume entwickeln sich dagegen kühler als in den Vorjahren: genannt werden unter anderem der Schwarzwald, der Raum Ansbach, der Odenwald, Teile Ostwestfalens, das Sauerland, die Eifel und der Bayerische Wald. Als Hauptursache gelten Bevölkerungsrückgänge.

Wo der Markt angespannt ist, fehlen weiterhin Wohnungen. Steigende Baukosten, hohe Zinsen, lange Genehmigungsverfahren und die geringe Neubautätigkeit verschärfen die Lage. Die Studie fordert deshalb verlässliche Rahmenbedingungen, schnellere Planungsverfahren und eine kontinuierliche Bautätigkeit – nicht bloß einzelne Bauphasen, wenn es gerade passt.

Eine Karte mit 25 Farbtönen

Die Wohnwetterkarte zeigt das Verhältnis von Wohnungsangebot und -nachfrage für rund 11.000 Gemeinden anhand einer Farbskala. Grundlage ist insbesondere der Wohnungsbedarf im Abgleich mit dem aktuellen Bauvolumen. Die Skala reicht über 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune.

Je „heißer“ eine Gemeinde eingestuft wird, desto größer ist der Wohnraumbedarf bei gleichzeitig zu geringer Bautätigkeit. Die Bewertung erfolgt innerhalb eines 15-Kilometer-Umfelds, damit regionale Wohnungsmarktbeziehungen sichtbar werden. Für 2026 wurde ein zusätzlicher Blauton eingeführt, um die veränderte Verteilung der Marktanspannung genauer darzustellen.

Gedacht ist die Karte für politische Entscheidungsträger, Investoren und Nutzer, die sich ein Bild von lokalen Wohnungssituationen machen wollen. BPD und bulwiengesa betonen dabei die Bedeutung regionaler Analysen für Entscheidungen im Wohnungsbau und in der Stadtentwicklung.

Vorgestellt wird die neue Wohnwetterkarte am 6. Oktober 2026 von 15:00 bis 16:00 Uhr auf der EXPO REAL im Raum C12. Präsentieren werden sie Christian von Malottki (BPD) und Felix Embacher (bulwiengesa).

Der Bau zieht langsam wieder an

Ein Blick auf die Marktdaten des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, zeigt allerdings auch eine vorsichtige Belebung. Die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt haben sich gegenüber 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 steigt die Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen. Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 lagen die Baugenehmigungen um 3,4 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Das klingt zunächst nach Rückenwind, kommt auf der Baustelle aber mit Verzögerung an.

Nach Berechnungen des DIW Berlin entfielen 2023 rund 57 Prozent des gesamten Bauvolumens auf den Wohnungsbau. Damit lag der Wohnungsbau vor dem Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Der Anteil war leicht niedriger als in den Vorjahren, aber deutlich höher als 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Bei den Fertigstellungen werden Wohnungen in Wohngebäuden ebenso erfasst wie Wohnungen in Nichtwohngebäuden, etwa in landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise fiel die Zahl zeitweise auf etwas mehr als 150.000 Wohnungen pro Jahr, bis sich der Wohnungsbau bis 2016 wieder erholte. Bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt.

Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine verschlechterte ab 2022 die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 Wohnungsfertigstellungen. Abgefedert wurde der Rückgang durch den Bauüberhang – genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Ende 2024 umfasste dieser bundesweit 759.743 Wohnungen; 330.000 davon befanden sich bereits im Bau, mehr als die Hälfte davon war unter Dach oder im Rohbau. Der Bauüberhang dürfte daher weiterhin stabilisierend wirken. Maßnahmen der Bundesregierung setzten Anreize, trotz schwieriger Bedingungen Projekte daraus umzusetzen.

Mieten, Förderung und Leerstand

Wie viel Wohnen kostet, hängt stark vom Ort und von der Nachfrage ab. In wachsenden Ballungsräumen sind die Mieten höher, in weniger gefragten Regionen niedriger – bei Bestandsmieten ebenso wie bei Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll besonders in angespannten Wohnungsmärkten kurzfristig zur Bezahlbarkeit beitragen.

Auch der soziale Wohnungsbau wurde ausgeweitet. 2024 förderten die Länder knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbst genutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Nach vorläufiger Finanzplanung sollen die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Damit konnten die Länder ihre Förderprogramme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen in Deutschland. Der Bestandsrückgang wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt, in sieben Ländern stieg die Zahl der Sozialmietwohnungen 2024 sogar.

Gleichzeitig stehen Wohnungen leer. Laut Zensus waren am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen unbewohnt, das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen beziehungsweise 6,4 Prozent. Zur Aktivierung leerstehender Wohnungen, insbesondere in strukturschwachen und ländlichen Regionen, entwickelte die Bundesregierung eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“.

Auch beim Wohneigentum klaffen die regionalen Bilder weit auseinander. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin liegen die Quoten teilweise unter 16 Prozent, in den Landkreisen Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen überwiegend vermietet werden; dort liegen die Wohneigentumsquoten meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbst genutzten Wohneigentums. Bundesweit beträgt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 16 Prozent.