Seit der Einzonung im Jahr 2006 wartet das Ifang-Areal in Schwerzenbach (ZH) auf seine Verwandlung. Geplant sind 128 Wohnungen, Gewerbe- und Büroflächen sowie eine Tiefgarage. Gebaut wurde bislang keine einzige Wohnung. Dabei liegt der Ort im Zürcher Oberland, hat gut 5000 Einwohner und ist mit der S-Bahn gerade einmal zwölf Minuten vom Zürcher Hauptbahnhof entfernt.

Hinter dem langen Stillstand steckt ein Rechtsstreit, der sich inzwischen über rund 20 Jahre zieht. Ingo Heidbrink, Betreiber des Sexclubs „Globe“, ficht das Wohnprojekt gemeinsam mit weiteren Beteiligten immer wieder vor Gericht an. Das „Globe“ zählt zu den größten Sexclubs der Schweiz. Der Eintritt kostet 95 Franken, täglich kommen deutlich mehr als 100 Männer. Heidbrink befürchtet laut Rechtsschriften Konflikte zwischen Clubgästen und künftigen Bewohnern. Öffentlich hat er sich zu seinen Beweggründen nicht geäußert.

Baubewilligung mit angezogener Handbremse

Im August 2022 erteilte der Gemeinderat von Schwerzenbach einer Immobiliengesellschaft die Baubewilligung – allerdings mit zahlreichen Auflagen. Bevor die Bagger anrücken können, müssen unter anderem noch ein Bauinstallationsplan, ein detaillierter Umgebungsplan, Pläne für die Garagenrampe und Pläne für die Veloabstellplätze genehmigt werden.

Zwei benachbarte Parteien stellten sich gegen das Vorhaben: eine Unternehmerin als Eigentümerin einer angrenzenden Liegenschaft sowie eine weitere Firma und ein Mieter. Sie zogen den Fall durch mehrere kantonale Instanzen. Im Februar 2026 wies das Zürcher Verwaltungsgericht ihre Einwände grösstenteils ab. Danach verlangten die Parteien beim Bundesgericht in Lausanne die Aufhebung der Baubewilligung.

Das Bundesgericht trat auf die Klagen nicht ein. Der Grund klingt juristisch trocken, ist für das Areal aber entscheidend: Wegen der noch ausstehenden Teilgenehmigungen gilt die Baubewilligung rechtlich noch nicht als endgültig. Sie ist damit ein anfechtbarer Zwischenentscheid. Einen nicht wiedergutzumachenden Schaden durch das Abwarten konnten die Kläger nach Ansicht des Gerichts nicht darlegen.

Die Nachbarparteien können später erneut Beschwerde einreichen, sobald alle Teilgenehmigungen vorliegen und das Baubewilligungsverfahren abgeschlossen ist. Die Gerichtskosten von insgesamt 1000 Franken werden auf die beiden unterlegenen Parteien verteilt. Publiziert wurde der Entscheid am 11. Juni 2026.

Damit ist das Verfahren keineswegs endgültig vom Tisch. Das Baurecht ermöglicht es Nachbarn, Bauprojekte bis zur letzten Instanz anzufechten. Wie lange sich ein Projekt dadurch zieht, hängt nicht allein von den Erfolgsaussichten ab – Verfahren können jahrelang dauern. Das Bundesgericht trat zwar auf die jüngsten Beschwerden nicht ein, die Baubewilligung gilt aber weiterhin nur unter Auflagen.

128 Wohnungen gegen einen wachsenden Rückstau

Schwerzenbach ist kein Einzelfall. In Zürichs Kreis 5 verhinderte ein Baustreit ein 70-Meter-Hochhaus, 60 Wohnungen entfielen. In Horgen gab es innerhalb von sechs Jahren sechs Gerichtsurteile zu einem Mehrfamilienhaus. Und in Basel steht eine Aufstockung trotz vorliegender Bewilligung seit drei Jahren still. Manchmal ist der Bauplatz also nicht das Problem – sondern alles, was danach auf Papier passiert.

Auch Deutschland kennt diesen Stillstand, nur in weit größerem Maßstab. Ende 2025 waren laut Statistischem Bundesamt 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. 2024 hatte der Bauüberhang 759.700 Wohnungen umfasst; binnen eines Jahres stieg er um 1000 Wohnungen. Gleichzeitig wurden 2025 deutschlandweit 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 45.400 weniger als im Vorjahr, während 238.100 Wohnungen genehmigt wurden. Der Abstand zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen wuchs damit weiter.

Der Bauüberhang umfasst genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung blieb er 2025 gegenüber 2024 nahezu unverändert, mit einem Plus von 0,1 Prozent, lag aber rund 14 Prozent unter dem Höchststand von 2022. 51 Prozent der Wohnungen waren Ende 2025 noch nicht begonnen, 24 Prozent noch nicht unter Dach und 25 Prozent bereits rohbaufertig. 2023 waren erst 44 Prozent noch nicht begonnen und 31 Prozent bereits rohbaufertig.

Rund 29.400 Baugenehmigungen beziehungsweise knapp fünf Prozent des Bauüberhangs erloschen 2025. 2023 waren es drei Prozent. 27 Prozent der Wohnungen im Überhang waren 2025 genehmigt worden, 2024 waren es 21 Prozent und 2023 erst 18 Prozent. Zugleich stammten 34 Prozent aus dem Jahr 2022 oder früher; 2023 lag dieser Anteil noch bei 21 Prozent.

Eine deutsche Baugenehmigung gilt grundsätzlich drei Jahre. Wird innerhalb dieser Zeit nicht begonnen, erlischt sie. Auf Antrag ist eine Verlängerung um jeweils bis zu drei Jahre möglich. Wie viele Wohnungen im Bauüberhang nur noch wegen formal bestehender Genehmigungen enthalten sind, erfasst das Statistische Bundesamt allerdings nicht.

Berlin trägt einen besonders schweren Rucksack

In Berlin befinden sich mehr als 50.000 Wohnungen im Bauüberhang. Rund 32.000 sind tatsächlich im Bau, bei mehr als 18.000 steht der Rohbau. 2025 wurden in der Hauptstadt rund 11.000 Wohnungen fertiggestellt, darunter 9524 Neubauwohnungen. Für 2026 erwartet die Senatsverwaltung die Fertigstellung von 6500 Wohnungen. Bei diesem Tempo würde Berlin fast fünf Jahre brauchen, um den eigenen Genehmigungsstau abzubauen.

Das Berliner Bauvolumen im Überhang entspricht etwa dem 390-Fachen des Ifang-Areals. Einen vergleichbaren Sexclub als konkreten Auslöser gibt es dort nicht. Der Vergleich zeigt trotzdem, wie klein die 128 Schwerzenbacher Wohnungen im großen deutschen Zahlenbild wirken – und wie spürbar sie für einen Ort mit gut 5000 Einwohnern wären.

Die durchschnittliche Bauzeit einer Neubauwohnung in Wohngebäuden stieg deutschlandweit von 20 Monaten im Jahr 2020 auf 27 Monate im Jahr 2025. Als Gründe nennt das BBSR unter anderem den wachsenden Anteil länger dauernder Mehrfamilienhausprojekte, schwierige Finanzierung und Engpässe in der Bauwirtschaft.

2025 wurden in Deutschland in Wohn- und Nichtwohngebäuden 206.600 Wohnungen fertiggestellt, rund 18 Prozent weniger als 2024 – zum zweiten Mal in Folge ein deutlicher Rückgang. Betroffen waren alle Gebäudetypen und sämtliche siedlungsstrukturellen Kreistypen. Je 10.000 Einwohner entstanden 24,7 Wohnungen. Seit dem Höchstwert von 2020 sinkt dieser Wert und liegt nur noch knapp über dem Tiefstand von 2009.

Nach Kreistypen gingen die Fertigstellungen um etwa 13 bis 20 Prozent zurück: In kleinen kreisfreien Großstädten betrug der Rückgang 12,7 Prozent, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen 14,8 Prozent, in den übrigen Kreistypen knapp 20 Prozent. Seit dem Höchststand 2020 ist die Bautätigkeit in allen Kreistypen um etwa ein Drittel gesunken.

Die meisten Wohnungen entstanden weiterhin in großen kreisfreien Großstädten, mit 28,5 Wohnungen je 10.000 Einwohner. Es folgten dünn besiedelte ländliche Kreise mit 27,5 und ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen mit 25,1 Wohnungen. In städtischen Kreisen und kleinen kreisfreien Großstädten lagen die Werte bei 22,5 beziehungsweise 22,7.

Mehrfamilienhäuser halten sich besser als Eigenheime

Im Eigenheimsegment wurden 55.600 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern fertiggestellt, 22,8 Prozent weniger als im Vorjahr. Seit 2022 sind die Fertigstellungen dort um 44,4 Prozent gesunken. Bundesweit wurden 6,7 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern je 10.000 Einwohner fertiggestellt – der niedrigste Wert seit Beginn des Beobachtungszeitraums 2006.

Neue Mehrfamilienhäuser brachten 117.000 Wohnungen hervor, ein Rückgang von 18,7 Prozent. Sie machten 57 Prozent aller Fertigstellungen aus. Ein- und Zweifamilienhäuser stellten nur noch knapp ein Viertel, 2012 waren es noch 50 Prozent. Weitere rund 34.000 Wohnungen entstanden durch Baumaßnahmen im Bestand und in Wohnheimen.

Im Ein- und Zweifamilienhausbau gingen die Fertigstellungen in allen Kreistypen um 17 bis 25 Prozent zurück. Die höchsten Werte gab es in ländlichen Gebieten: In ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen waren es 10,1 Wohnungen je 10.000 Einwohner, in kleinen und großen kreisfreien Städten nur 2,6 beziehungsweise 2,1.

Dingolfing-Landau führte bei den einwohnerbezogenen Eigenheimwerten mit 52,7 Wohnungen je 10.000 Einwohner, gefolgt von Schwandorf mit 43,8 und Friesland mit 32,1. Bayern stellte 13 der 20 Landkreise und kreisfreien Städte mit den höchsten Eigenheimwerten. In drei Viertel der bayerischen Landkreise und kreisfreien Städte wurden mehr Ein- und Zweifamilienhäuser fertiggestellt als im Bundesdurchschnitt. Absolut lagen Berlin mit 804 Wohnungen, Schwandorf mit 654, das Emsland mit 610 und Passau mit 547 vorn.

Als Gründe für die geringe Bautätigkeit gelten hohe Bau- und Energiekosten, erschwerte Finanzierung, knappes Bauland sowie politische Vorgaben zu verdichtetem Bauen und weniger neuen Baugebieten. Im Eigenheimbau gingen die Fertigstellungen in 80 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber 2024 zurück. Ein klares räumliches Muster bei Zuwächsen und Rückgängen war nicht erkennbar; eine kleinere Häufung von Zuwächsen gab es im nördlichen Nordrhein-Westfalen.

Auch im Geschosswohnungsbau sanken die Fertigstellungen überall. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen betrug der Rückgang 12,3 Prozent, in großen kreisfreien Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern 23,3 Prozent. Trotzdem entstanden dort weiterhin die meisten Geschosswohnungen: 22,5 je 10.000 Einwohner. Kleine kreisfreie Großstädte erreichten 16,7, die beiden ländlichen Kreistypen lagen knapp über 10. Insgesamt waren es 14 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je 10.000 Einwohner – deutlich mehr als um 2009.

In den vergangenen fünf Jahren sank der Geschosswohnungsbau im ländlichen Raum weniger stark als in kreisfreien Großstädten, nachdem er dort zuvor auch weniger stark zugenommen hatte. 61 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte verzeichneten einen Rückgang. Zuwächse gab es unter anderem in ländlichen Regionen Sachsens, Thüringens, Brandenburgs und Sachsen-Anhalts, wobei die absoluten Fertigstellungszahlen dort teilweise niedrig waren.

Bei den höchsten Werten im Geschosswohnungsbau lagen Bamberg mit 85,8 Wohnungen je 10.000 Einwohner, Straubing mit 75,1, Ulm und Erlangen mit jeweils 57,7 sowie Landau in der Pfalz mit 50,8 vorn. Bayern war mit zehn Platzierungen unter den 20 führenden Regionen überrepräsentiert. Absolut führten Berlin mit 8627 neuen Mehrfamilienhauswohnungen, Hamburg mit 5006, München mit 3595, Frankfurt mit 3368 und Köln mit 3250. In Teilen von Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Brandenburg und Nordbayern wurden vielfach weniger als fünf Mehrfamilienhauswohnungen je 10.000 Einwohner fertiggestellt.

Was 2026 noch aus dem Baukasten fehlt

Wegen der gesunkenen Baugenehmigungen in den Vorjahren wird für 2026 keine Erholung der Fertigstellungszahlen erwartet. Eine mögliche Entspannung wird frühestens ab 2027 gesehen. Zwar stiegen die Baugenehmigungen 2025 gegenüber 2024 um rund 11 Prozent beziehungsweise laut Ausblick um 10,6 Prozent. In den Fertigstellungszahlen für 2025 spiegeln sich Maßnahmen wie der Bau-Turbo, der Gebäudetyp E und Ergänzungen der KfW-Förderung aber noch nicht wider.

Für das Ifang-Areal heißt das: Selbst wenn der Streit um die 128 Wohnungen weiterläuft, ist der Fall längst mehr als eine lokale Kuriosität. Vor Ort fehlen Gewerbe- und Büroflächen, eine Tiefgarage und Wohnungen; in den Akten fehlen weiterhin genehmigte Detailunterlagen. Am 13.10.2026 liegt der nächste Schritt deshalb nicht bei den Maurern, sondern bei Bauinstallationsplan, Umgebungsplan, Garagenrampe und Veloabstellplätzen.