In Warburg sorgt der sogenannte Bau-Turbo für Streit. Die Regelung ist ein Bundesgesetz und soll den Wohnungsbau beschleunigen. Vor Ort werden Bauvorhaben zur Schaffung von Wohnraum regelmäßig genehmigt, obwohl sie in geringem Umfang gegen geltende Bebauungspläne verstoßen oder auf Flächen liegen, die nicht als Bauland ausgewiesen sind.

Für Bauherren bedeutet dieses Verfahren: weniger Warten, weniger Kosten. Für die Grünen im Warburger Stadtrat stellt sich dagegen die Frage, wie mit solchen Entscheidungen umgegangen werden soll. Sie entwickelten deshalb eigene Vorschläge. Eine Mehrheit fand ihr Antrag im Stadtrat allerdings nicht. Über den Bauturbo entscheidet in Warburg weiterhin der Bauausschuss.

Warum der Bund aufs Tempo drückt

In Deutschland fehlen hunderttausende bezahlbare neue Wohnungen. Gleichzeitig ziehen sich Planungs- und Genehmigungsverfahren oft über lange Zeit hin. Genau dort setzt der „Bau-Turbo“ an: Gemeinden sollen Wohnungsbau schneller planen und genehmigen können.

Rechtsgrundlage ist der neue § 246e im Baugesetzbuch (BauGB). Die Sonderregelung trat gemeinsam mit weiteren Änderungen am 30. Oktober 2025 in Kraft. Städte und Gemeinden können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verzichten. Das spart Zeit und Geld – zumal die Aufstellung eines Bebauungsplans häufig mehrere Jahre dauert.

Zunächst muss jede Gemeinde selbst entscheiden, ob und in welchem Umfang sie den „Bau-Turbo“ anwenden will. Die Initiative kann vom Bauherrn beziehungsweise Vorhabenträger oder von der Gemeinde ausgehen. Nach einer dreimonatigen Prüfung durch die Gemeinde können zusätzliche Wohnungen zugelassen werden. Wird ein Vorhaben innerhalb dieser Frist nicht abgelehnt, gilt die Zustimmung als erteilt; bei einer vorgeschalteten freiwilligen Öffentlichkeitsbeteiligung verlängert sich die Frist entsprechend.

Was möglich ist – und wo Grenzen liegen

Die befristete Experimentierklausel gilt bis Ende 2030. In dieser Zeit kann § 246e BauGB den Bau neuer Wohngebäude erleichtern. Möglich sind außerdem die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung rechtmäßig errichteter Wohngebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen oder Wohnraum wieder nutzbar wird. Auch die Umwandlung rechtmäßig errichteter baulicher Anlagen in Wohnraum einschließlich notwendiger baulicher Anpassungen fällt darunter – etwa bei Gewerbegebäuden.

Flankierende Änderungen ermöglichen die Erweiterung und Aufstockung bestehender Wohngebäude, die Umwandlung anderer Gebäude und Flächen in Wohnraum, gestraffte Genehmigungsverfahren sowie Abweichungen von bestehenden Bebauungsplänen. Diese Abweichungen können unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Bebauungsplanfestsetzungen und Vorgaben der Baunutzungsverordnung betreffen.

Ein Freifahrtschein ist das trotzdem nicht. Von geltenden Vorschriften darf nur abgewichen werden, wenn dies für die Beschleunigung tatsächlich erforderlich ist und nachbarschaftliche Interessen berücksichtigt werden. Abweichungen von Bauleitplänen sind nur zulässig, wenn eine überschlägige Prüfung keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen erwarten lässt. Öffentliche Belange, darunter Umwelt- und Klimaanpassungsbelange, müssen weiterhin uneingeschränkt berücksichtigt werden.

Durch § 246e BauGB lassen sich außerdem keine Vorschriften des anderen Fachrechts aushebeln, insbesondere nicht des Bauordnungs- und Immissionsschutzrechts. Er ergänzt die bestehenden Instrumente der Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB sowie der Abweichungen nach § 34 Abs. 3a und 3b BauGB. Diese bleiben vorrangig: Kann ein Vorhaben bereits damit zugelassen werden, müssen sie zuerst angewendet werden.

Die Gemeinde behält das entscheidende Wort

Voraussetzung für den Bau-Turbo ist die Zustimmung der Gemeinde. Für sie gilt § 36a BauGB entsprechend. Das Vorhaben ist nur bei ausdrücklicher oder fingierter Zustimmung zulässig. Die Gemeinde muss zustimmen, wenn das Projekt mit ihren städtebaulichen Vorstellungen vereinbar ist.

Die Zustimmung kann mit Bedingungen verbunden werden, etwa mit einem Anteil geförderter Wohnungen oder bestimmten städtebaulichen Qualitäten. Planungsrechtlich übernimmt sie damit eine Funktion, die sonst das Bauleitplanverfahren erfüllt. Genau hier liegt der Stoff für Debatten wie in Warburg: Was noch als vertretbare Abweichung gilt und was schon zu weit geht, wird nicht allein auf dem Papier entschieden.

Zusätzlich ist eine überschlägige Prüfung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen anhand der Kriterien der Anlage 2 zum BauGB erforderlich. Eine strategische Umweltprüfung (SUP) muss nur durchgeführt werden, wenn erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind.

Erproben, prüfen, nachsteuern

Die praktische Anwendung des Bau-Turbos wird in einem Umsetzungslabor getestet. Das Bundesbauministerium will die Wirksamkeit bis Ende 2029 evaluieren, insbesondere mit Blick auf die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Geeignet ist § 246e BauGB vor allem für größere Wohnungsbauprojekte und serielle Nachverdichtungen, bei denen ein neuer Bebauungsplan erhebliche Verzögerungen verursachen würde.

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellt dazu fortlaufend aktualisierte FAQs bereit. Vollständig sind diese Hinweise ausdrücklich nicht. Die Sonderregelung endet am 31. Dezember 2030. Bereits genehmigte Vorhaben bleiben auch danach wirksam.

Parallel werden befristete Regelungen zur Ausweisung von Bauland in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlängert. Dort gilt auch der Schutz vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2030 weiter; bisher war er bis Ende 2025 befristet. Die Bundesregierung hat außerdem die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.