Beim Bauprojekt wird die Finanzierung spürbar schwieriger. Lars von Lackum, Chef von LEG Immobilien, warnt vor den Folgen des jüngsten Zinsanstiegs für den Wohnungsneubau, den Immobilienmarkt und private Kreditnehmer. Nach Angaben des Handelsblatts sind die Zinsen zuletzt um rund 100 Basispunkte gestiegen.

Für private Bauherren bedeutet das: Das geplante Haus oder die Eigentumswohnung kann plötzlich zu teuer werden. Professionelle Projektentwickler müssen ihre Kalkulationen neu aufstellen; verlässlicher werden sie dadurch nicht. Für den Wohnungsneubau seien die höheren Finanzierungskosten schlechte Nachrichten, sagt von Lackum.

Millionenbelastung für die LEG

Auch LEG Immobilien rechnet ab dem kommenden Jahr mit höheren Kosten. Der Konzern refinanziert jährlich rund eine Milliarde Euro. Daraus könnten etwa zehn Millionen Euro Mehrkosten pro Jahr entstehen. Von Lackum bezeichnete diese Belastung als unangenehm, aber verkraftbar.

Am Immobilien-Transaktionsmarkt zeigen sich die Folgen bereits. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Zusätzlichen Zündstoff liefert die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Von Lackum warnt, dass steigende Risikoaufschläge bei Pfandbriefen die Kreditkonditionen in ganz Deutschland verschlechtern könnten. Verliere das Grundpfandrecht in Berlin an Wert, könnten am Ende alle Immobilienkreditnehmer über höhere Kosten belastet werden. Betroffen wären damit auch Hypothekenkredite außerhalb der Hauptstadt.

Was Bauherren jetzt bei der Finanzierung sehen

Die Europäische Zentralbank erhöhte im September die Leitzinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen sind laut Experten allerdings weniger einzelne EZB-Entscheidungen ausschlaggebend als die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die langfristigen Zinsen. Steigen diese, werden Bau- und Immobilienkredite teurer.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen empfiehlt deshalb, bei der Finanzierung auch künftige Zinssätze einzurechnen. Höhere laufende Kosten engen den finanziellen Spielraum zum Sparen ein, Planungssicherheit wird wichtiger. Annika Steiner von Wüest Partner zufolge sind die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits wegen gestiegener Zinserwartungen geklettert.

Für Projektentwicklungen wird die Lage damit anspruchsvoller. Schwierige Finanzierungsbedingungen können die weitere Belebung des Transaktionsmarktes bremsen. Für Investoren hängt die Entwicklung unter anderem von der Inflation, den Finanzierungskosten und der Frage ab, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann.

Auch private Haushalte müssen beim Kauf von Wohneigentum tendenziell tiefer in die Tasche greifen. Oliver Kohnen von Baufi24 erwartet, dass die Zinserhöhung im September 2026 nicht die letzte gewesen sein dürfte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der EZB-Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 auf etwa 3 Prozent steigen.

Die Bauzinsen liegen vielfach bereits über 4 Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden etwa 4,3 Prozent genannt. Das kommt annähernd dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren gleich. Eine schnelle Entspannung erwartet Kohnen nicht. Das höhere Zinsniveau bremst die Nachfrage und könnte in den kommenden Jahren für mehr Angebot am Wohnungsmarkt sorgen.

Mehr Angebot, aber kein billiges Wohnen

Bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Wenn Eigentümer verkaufen müssen oder nicht auf den maximalen Preis warten können, ergeben sich punktuell Kaufgelegenheiten. Trotz der teuren Finanzierung könnten Käufer dann eine bessere Verhandlungsposition haben als in einem boomenden Markt. Wohneigentum werde in den kommenden Jahren trotzdem insgesamt kaum günstiger, erwartet Kohnen.

Wie es bis zum Jahresende weitergeht, ist selbst unter Banken nicht ausgemacht. Im Interhyp-Bankenpanel rechnen rund 33 Prozent mit steigenden, rund 33 Prozent mit stabilen und rund 33 Prozent mit fallenden Zinsen. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen laut Panel aktuell bei knapp 4,2 Prozent und waren schon vor der EZB-Sitzung am 10. September kontinuierlich gestiegen.

Interhyp-Chef Jörg Utecht rät Immobilienkäufern, vor allem die Entwicklung am Anleihemarkt zu beobachten. Hohe Energiepreise haben die Sorge vor länger anhaltender Inflation verstärkt. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar – und zogen die Bauzinsen nach oben. Käufer sollten sich laut Interhyp vorerst auf Bauzinsen oberhalb von 4 Prozent einstellen.

Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Experten weiter steigende Zinsen, die übrigen 50 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung. Die Prognosen gehen also auseinander. Inflation und geopolitische Spannungen spielen hinein, ebenso globale Krisen und die Fiskalpolitik. Ein Panel-Teilnehmer erwartet zunächst weitere Anstiege, hält aber für möglich, dass zum Monatsende die Erwartung einer höchstens noch einmaligen EZB-Zinserhöhung zunimmt und langfristige Zinsen dadurch etwas nachgeben.

Kurzfristig wirkt sich laut Interhyp insbesondere die Lage im Nahen Osten aus. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme – darunter die europäische Aufrüstung – halten demnach den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht. Zehnjährige Hypothekenzinsen könnten bis Ende September 2026 moderat steigen, weil der jüngste Anstieg der Renditen deutscher Bundesanleihen noch nicht vollständig in den Kreditkonditionen angekommen sei.

Eine nachhaltige Abwärtsbewegung der Zinsen würde laut Einschätzung erst durch einen dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einen deutlichen Konjunktureinbruch ausgelöst. Beides sei kurzfristig nicht absehbar. Utecht sieht trotz der leichten Aufwärtstendenz keinen Grund für eine überstürzte Finanzierung, empfiehlt aber sorgfältige Vorbereitung und den Vergleich verschiedener Angebote. Zinsen um 4 Prozent gelten für ihn als ein dauerhaft zu berücksichtigendes Niveau. Neben dem Zinssatz sollten Kreditnehmer prüfen, ob staatliche Förderprogramme eingebunden werden können.

Vergleichen statt im Kleingedruckten stecken bleiben

Interhyp bezeichnet sich als Spezialist und Nummer eins für Baufinanzierung. Nach eigenen Angaben haben bereits über 2,1 Millionen Menschen ihre Immobilien mit Interhyp finanziert. Das Unternehmen vergleicht die Konditionen von über 500 Darlehensgebern und berücksichtigt dabei die aktuelle Marktlage.

Expertinnen und Experten entwickeln gemeinsam mit den Kundinnen und Kunden einen Finanzierungsplan. Die Begleitung reicht von der ersten Finanzierungsanfrage über den Abschluss bis zum Einzug in die Immobilie. Beratung und Begleitung sind laut Anbieter unverbindlich und ohne zusätzliche Gebühren für die Kundinnen und Kunden. Bei Abschluss einer Finanzierung erhält Interhyp eine Provision vom Darlehensgeber.

Für Menschen, die gerade am Bauprojekt stehen und rechnen, rechnen, rechnen, bleibt damit vor allem eines: Angebote nebeneinanderlegen, künftige Zinsen mitdenken und nicht nur auf die Zahl in der ersten Zeile schauen. Der Markt ist nervös, die Bauzinsen liegen hoch – und irgendwo zwischen Bundesanleihen, Pfandbriefen und dem eigenen Haushaltsbuch entscheidet sich, was am Ende noch leistbar ist.