In Berlin wird wieder über Wohnungen gerungen – und diesmal geht es um weit mehr als die nächste Mietpreisbremse. Die Linke plant, große Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Im Zentrum steht Artikel 15 des Grundgesetzes, der seit seinem Inkrafttreten 1949 noch nie angewandt wurde. Juristisch ist das Vorhaben Neuland, politisch sorgt es für ordentlich Gegenwind.

Bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 wurde die Linke mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen stärkste Kraft. Im Wahlkampf hatte sie die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen angekündigt. Eine Infratest-dimap-Nachwahlbefragung zeigte allerdings ein gemischtes Bild: 51 Prozent lehnten die Überführung gegen Entschädigung ab, 37 Prozent befürworteten sie. Der Wahlerfolg der Linken lässt sich deshalb nicht einfach als Zustimmung zu diesem Vorhaben lesen.

Schon 2021 hatten bei einem Volksentscheid 57,6 Prozent der Teilnehmer – beziehungsweise 42,3 Prozent aller Stimmberechtigten – dafür gestimmt, den Senat zur Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs aufzufordern. Wohnungen wurden dadurch nicht übertragen. Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ will etwa 240.000 Wohnungen dem freien Markt entziehen und vergesellschaften. Ihr inzwischen vorgelegter Gesetzentwurf soll für Die Linke als Grundlage dienen.

Was Berlin plant – und warum die Mietenfrage so drängt

Der Ärger über den Wohnungsmarkt kommt nicht aus dem Nichts. Trotz Mietpreisbremse sind die Berliner Mieten stark gestiegen. Wer heute in Berlin mietet, zahlt laut dem zugrunde liegenden Bericht im Durchschnitt rund 70 Prozent mehr als 2016; die Löhne legten nicht im gleichen Maß zu. Die Initiative sieht Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin im Visier. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Bestände verwalten.

Der Unterschied zwischen Enteignung und Vergesellschaftung ist dabei mehr als ein Streit um Wörter. Eine klassische Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes entzieht eine konkrete Eigentumsposition für ein bestimmtes öffentliche Vorhaben – etwa ein Grundstück für eine Autobahn, einen Deich, eine planmäßige Nutzung, die Schließung einer Baulücke oder eine bauliche Entwicklung. Zuvor müssen grundsätzlich ernsthafte Bemühungen um einen freiwilligen Erwerb stattgefunden haben.

Artikel 15 erlaubt dagegen, „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Dazu können Grundstücke und Mietshäuser gehören. Es geht um eine strukturelle Neuordnung eines Wirtschaftsbereichs: Eigentum wechselt vom privaten in den öffentlichen Bereich und muss im Interesse des Allgemeinwohls bewirtschaftet werden. Eine bloße Übertragung auf ein weiterhin gewinnorientiertes öffentliches Unternehmen würde diesem Zweck nicht ohne Weiteres entsprechen. In Berlin wird deshalb eine gemeinwirtschaftlich gebundene Anstalt öffentlichen Rechts als Organisationsform diskutiert.

Aufgenommen wurde Artikel 15 1948/49, weil sich bürgerliche Parteien und Sozialdemokratie damals nicht auf eine Wirtschaftsordnung einigen konnten. Bürger sollten über Wahlen grundsätzlich über die wirtschaftspolitische Richtung des Landes entscheiden können. Die Vorschrift gilt seit 1949, angewendet wurde sie bisher nie. Eine ausdrücklich verankerte sektorale Vergesellschaftungsmöglichkeit ist im europäischen Vergleich eine Besonderheit.

In Frankreich erlaubt das Verfassungsrecht Nationalisierungen bestimmter öffentlicher Dienste oder faktischer Monopole. 1982 wurden unter Präsident François Mitterrand mehrere Industrieunternehmen, Finanzgesellschaften und Banken verstaatlicht; der Conseil constitutionnel verlangte eine gerechte und grundsätzlich vorherige Entschädigung. Die Schweizer Bundesverfassung sieht bei Enteignungen grundsätzlich volle Entschädigung vor. Österreich kennt die klassische Enteignung gegen Entschädigung, aber keine Artikel 15 vergleichbare ausdrückliche Vergesellschaftungsbefugnis. In den Niederlanden ist eine Enteignung im öffentlichen Interesse grundsätzlich nur bei vorheriger Sicherstellung vollständiger Entschädigung möglich.

Rechtliches Neuland mit vielen offenen Türen

Nach dem Volksentscheid setzte der Berliner Senat eine Expertenkommission ein. Ihre Mehrheit kam zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verfassungsrechtlich möglich sei. Der Abschlussbericht von 2023 ist allerdings kein Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Die konkrete Berliner Regelung ist also weder abschließend bestätigt noch von vornherein ausgeschlossen.

Die Kommission hielt bebaute Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Wohngebäude grundsätzlich für geeignete Vergesellschaftungsgegenstände. Damit lässt sich die umstrittene Frage umgehen, ob ein Wohnungsunternehmen als solches ein „Produktionsmittel“ im Sinn des Artikels 15 ist. Die Immobilien müssten dauerhaft gemeinwirtschaftlichen beziehungsweise der Bedarfsdeckung dienenden Zielen folgen.

Der zentrale Prüfstein heißt Verhältnismäßigkeit. Der Staat darf die Grundrechte von Eigentümern und Unternehmen nicht stärker als nötig beeinträchtigen. Die Kommission sah keine weniger einschneidende und zugleich gleich wirksame Alternative, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis kommt in einer Stellungnahme für den Verein „Neue Wege Berlin“ zu einer anderen Einschätzung: Berlin sei für eine Vergesellschaftung in diesem Umfang nicht zuständig, das Vorhaben unverhältnismäßig und europarechtswidrig.

Der parlamentarische Gesetzgeber müsste selbst festlegen, welche Vermögensgegenstände übertragen werden, welche Eigentümer betroffen sind, wie die gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung funktioniert und nach welchen Grundsätzen die Entschädigung berechnet wird. Eine bloße Ermächtigung an eine Behörde für spätere Einzelmaßnahmen reicht nicht.

Die Materie fällt nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 des Grundgesetzes unter die konkurrierende Gesetzgebung. Solange der Bund nicht abschließend regelt, können grundsätzlich auch die Länder tätig werden. Die Berliner Expertenkommission ging 2023 davon aus, dass Berlin damals die nötige Gesetzgebungskompetenz besaß.

Parallel kündigte die Bundesregierung 2026 an, eine bundesgesetzliche Einschränkung entsprechender Vergesellschaftungen zu prüfen beziehungsweise vorzubereiten. Am 8. September 2026 war laut Bundesregierung selbst die Ressortzuständigkeit noch nicht abschließend geklärt; ein fertiger Gesetzentwurf lag nicht vor. Ein Koalitionsausschuss hatte Anfang Juli beschlossen, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen auf Länderebene zu verhindern, weil sie den privaten Wohnungsbau gefährden könnten. Die Berliner SPD kritisierte das.

Ob der Bund ein solches Gesetz überhaupt erlassen dürfte, ist ebenfalls umstritten. Vergesellschaftungen gehören zur konkurrierenden Gesetzgebung. Das Bundesverfassungsgericht hat zugleich entschieden, dass ein Bundesgesetz, dessen alleiniger Zweck die Verhinderung eigener Landesgesetze ist, verfassungswidrig wäre. Außerdem müsste eine Regelung erforderlich sein, um gleichwertige Lebensverhältnisse sowie die Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland zu sichern. Auch diese Fragen dürften am Ende in Karlsruhe landen.

Nach der Wahl vom 20. September 2026 begannen erste Gespräche zwischen Linken und Grünen. Reguläre Sondierungs- oder Koalitionsverhandlungen waren am 24. September 2026 noch nicht abgeschlossen. Eine unmittelbar bevorstehende Vergesellschaftung zeichnete sich daher nicht ab. Wahlkampfrhetorik ist das Vorhaben trotzdem nicht ganz, denn Artikel 15 stellt dafür grundsätzlich ein verfassungsrechtliches Instrument bereit.

Entschädigung: Zwischen 13,5 und 42 Milliarden Euro

Ohne Entschädigung geht es nicht. Artikel 15 verlangt ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Zahlung regelt, und verweist auf Artikel 14 Absatz 3. Eine Entschädigung exakt zum vollen Verkehrswert ist daraus nicht automatisch abzuleiten. Sie muss die Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen gerecht abwägen. Eine lediglich nominelle Entschädigung gilt allerdings als ausgeschlossen; auch nach der Europäischen Menschenrechtskonvention muss grundsätzlich ein angemessenes Verhältnis zwischen Eingriff und Zahlung bestehen.

Die Zahlen liegen weit auseinander. Die Studienautoren des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung, der Universität Mannheim und der Universität Duisburg-Essen veranschlagen 13,5 Milliarden Euro und halten diese Summe für finanzierbar. Der Berliner Rechnungshof kommt auf einen Immobilienverkehrswert von rund 42 Milliarden Euro. Eine Entschädigung zum Verkehrswert könnte nach einer weiteren Einschätzung bis zu 36 Milliarden Euro kosten. Der Verkehrswert ist jener Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte.

Die Mehrheit der Expertenkommission hält den aktuellen Verkehrswert nicht zwingend für maßgeblich. Denkbar seien etwa die Erträge einer gemeinwirtschaftlichen Bew