Auf Berlins Wohnungsmarkt geht es wieder um die ganz große Frage: Wem sollen die Wohnungen gehören? Bau-Präsident Demuth warnt vor den Enteignungsplänen der Berliner Linken. Nach seiner Einschätzung zeigen sich die Folgen längst dort, wo Projekte normalerweise ins Rollen kommen – bei den Krediten. Baugesellschaften erhielten schwieriger neue Darlehen für den Wohnungsbau, und auch staatliche Akteure stellten fest, dass Kreditgeber zurückhaltender geworden seien.

Demuth hält es deshalb für notwendig, das Bauen wieder attraktiver zu machen. Sein Interview erschien am 10. Oktober 2026 in der „Neuen Osnabrücker Zeitung“. Die Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen war ein zentrales Wahlversprechen der Berliner Linken. Bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl im September wurde sie stärkste Kraft; derzeit führt die Partei Sondierungsgespräche mit Grünen und SPD über eine gemeinsame Landesregierung. Beobachter bezweifeln allerdings, dass Enteignungen kurzfristig umgesetzt werden können.

Eine neue Anstalt für Hunderttausende Wohnungen

Die Linke will nach ihrem Wahlerfolg mit dem Ziel in Koalitionsgespräche gehen, große Wohnungsunternehmen zu vergesellschaften. Rund 240.000 Wohnungen könnten dadurch in Landesbesitz übergehen. Voraussichtlich etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin wären betroffen.

Geplant ist zunächst die Gründung einer Anstalt öffentlichen Rechts. Sie soll Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und anschließend deren Verwaltung übernehmen. Auch dafür müsste zusätzlich Personal aufgebaut werden. Die Finanzierung soll vor allem über Kredite erfolgen – genau jener Punkt, bei dem Demuth bereits eine größere Vorsicht der Geldgeber beobachtet.

Der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sieht dafür die Anstalt öffentlichen Rechts „GemeingutWohnen“ vor. Innerhalb von 18 Monaten soll sie die operative Verwaltung von 213.000 bis 220.000 Wohnungen privater Unternehmen übernehmen. Zum Vergleich: Degewo, das derzeit größte kommunale Berliner Wohnungsunternehmen, verwaltet rund 110.000 Wohnungen. Für „GemeingutWohnen“ müssten zunächst Strukturen, Personal und Verwaltungserfahrung aufgebaut werden.

Für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau werden 2025 insgesamt 384 Millionen Euro investiert; für 2026 sind 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln vorgesehen. Reparaturen sollen über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr abgedeckt werden. Klingt nach viel Organisation, und zwar nicht nach der Sorte, die man mal eben zwischen zwei Besprechungen erledigt.

Modernisieren, bezahlen, warten

Eine Studie des IW Köln nennt für „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ geplante jährliche Modernisierungsausgaben von 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Vonovia, LEG und VivaWest gaben dem Artikel zufolge 2024 zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter für Modernisierungen aus. Laut der Studie könnten 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter nicht ausreichen, um notwendige energetische Modernisierungen zu finanzieren.

Eine neue staatliche Anstalt könnte solche Investitionen möglicherweise nicht allein aus Mieteinnahmen stemmen und wäre dann auf öffentliche Mittel angewiesen. Dieses Geld stünde zugleich in Konkurrenz zu Ausgaben für Schulen, Kitas und Infrastruktur. Als mögliche Folgen für Mieter werden weniger Modernisierungen, längere Wartezeiten bei Reparaturen und ein zunehmender Sanierungsstau genannt.

Durch die Übernahme würde der Anteil öffentlicher Wohnungen in Berlin von derzeit etwa 20 auf mehr als 30 Prozent steigen. In landeseigenen Wohnungen liegen die durchschnittlichen Mieten bereits deutlich unter denen privater Anbieter. Die Linke erwartet, dass niedrigere Mieten in den übernommenen Beständen auch den übrigen Mietmarkt beeinflussen könnten – etwa durch sinkende Mietspiegel in einzelnen Bezirken.

Die Rechnung mit Entschädigung und Bürgschaft

Fachleute und Behörden machen den möglichen Effekt vor allem von der Höhe der Entschädigung abhängig. Eine niedrige Entschädigung könnte Mietsenkungen ermöglichen. Je stärker sie unter dem Verkehrswert liegt, desto größer wäre allerdings das rechtliche Risiko. Bei einem Kauf zum Marktpreis könnten laut DIW-Forscher Konstantin Kholodilin sogar Mieterhöhungen drohen, weil die hohen Kredite finanziert werden müssten.

Die Stadt würde für die Kredite der Anstalt bürgen. Bei Rückzahlungsproblemen müssten möglicherweise die Steuerzahler einspringen. Der Landesrechnungshof warnt außerdem, dass Unternehmen bei einer Entschädigung deutlich unter dem Marktwert auf Milliardenwerte verzichten müssten. Eine solche Abweichung würde laut Rechnungshof deutlich von der bisherigen Rechtsprechung abweichen.

Bundeskanzler Friedrich Merz bekräftigte nach dem Wahlsieg der Linken Pläne für ein gesetzliches Verbot der Enteignung privater Wohnungsgesellschaften. Er wolle damit auch internationalen Investoren signalisieren, dass es in Deutschland keine Enteignungen privaten Eigentums gebe. Dem stehen die Verweise der Befürworter auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes gegenüber. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich die Vergesellschaftung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln durch Gesetz.

Nach einem Berliner Volksentscheid im September 2021, bei dem sich eine Mehrheit für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne aussprach, setzte der Senat eine Expertenkommission ein. Sie kam zu dem Ergebnis, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Umstritten bleibt vor allem die Höhe der Entschädigung: Die Linke hält eine Zahlung deutlich unter dem Marktwert für möglich, letztlich müssten Gerichte über die rechtlichen Fragen entscheiden. Mit Klagen der betroffenen Unternehmen wird gerechnet.

Zwischen Mietendruck und Neubau

Berliner Angebotsmieten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Der 2020 eingeführte Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht aufgehoben. DIW-Forscher Kholodilin nennt als Alternativen mehr landeseigenen Wohnungsbau und eine stärkere Unterstützung von Wohnungsgenossenschaften. So könnten neuer Wohnraum geschaffen und zugleich die öffentlichen Wohnungsbestände vergrößert werden.

Vonovia-Chef Luka Mucic hält bessere Rahmenbedingungen für mehr Neubau für zielführender als eine Vergesellschaftung. Demuths Forderung, das Bauen wieder attraktiver zu machen, zielt in eine ähnliche Richtung. Ob daraus am Ende mehr Wohnungen, niedrigere Mieten oder vor allem lange Verfahren werden, hängt zunächst an der möglichen Koalition: SPD und Grüne müssten einer entsprechenden Landesregierung zustimmen, erst danach könnte ein Gesetzgebungsverfahren beginnen.

Und während in Berlin darüber verhandelt wird, wer künftig verwaltet, kauft und bürgt, bleibt auf den Baustellen das vertraute Geräusch: Betonmischer, ein kurzes Piepen beim Rückwärtsfahren, dann wieder Stillstand. Vieles ist angekündigt. Beschlossen ist noch nichts.

Quelle 1: Deutschlandfunk
Quelle 2: Deutsche Wohnen
Quelle 3: ZDFheute