Bei Vonovia zeichnet sich in Berlin ein vorläufiges Ende neuer Wohnungsbauvorhaben ab. Vorstandschef Luka Mucic will nach einem Bericht von Business Insider zunächst keine weiteren Bauvorhaben in der Hauptstadt starten, sobald die derzeit laufenden Projekte abgeschlossen sind.

Noch ist auf den Baustellen nicht Schluss: Rund 1.000 Wohnungen stellt Vonovia in Berlin aktuell fertig. Danach sollen vorerst keine weiteren Neubauprojekte begonnen werden. Als Gründe gelten die politische Unsicherheit rund um die Berliner Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände und die allgemein schwierigen Investitionsbedingungen.

Zwischen Baustelle und politischem Risiko

Für die Immobilienbranche ist die Vergesellschaftungsdebatte schon länger ein Unsicherheitsfaktor. Dazu kommen steigende Zinsen, strenge Auflagen und hohe Baukosten. Ohne staatliche Förderung gelten viele Neubauvorhaben inzwischen als kaum wirtschaftlich. Politische Risiken am Standort Berlin verstärken die Zurückhaltung bei Investitionen – für Unternehmen wie Vonovia keine Kleinigkeit.

Berlin wählt am 20. September 2026 ein neues Abgeordnetenhaus. Die Linke macht die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne zu einem zentralen Programmpunkt und will den Volksentscheid von 2021 umsetzen. Damals stimmten am 26. September 2021 genau 57,6 Prozent beziehungsweise 1.035.950 Menschen für die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. 39,8 Prozent beziehungsweise 715.698 Menschen waren dagegen. Umgesetzt wurde das Votum bislang nicht.

Der politische Hintergrund reicht zurück bis zur Berliner Finanzkrise. Nach der Finanzkrise der Berliner Landesbank verkaufte Finanzsenator Thilo Sarrazin 2004 die landeseigene GSW mit rund 67.000 Wohnungen für 400 Millionen Euro. Käufer war ein Konsortium internationaler Fondsgesellschaften, darunter Goldman Sachs. Der kommunale Wohnungsbestand sank von rund 482.000 Wohnungen im Jahr 1990 auf etwa 270.000 im Jahr 2005. Viele dieser Wohnungen gelangten durch Weiterverkäufe zu den heute betroffenen Konzernen.

Zum Zeitpunkt des GSW-Verkaufs regierte eine rot-rote Koalition aus SPD und PDS, der Vorgängerpartei der Linken. Der Senat beschloss den Verkauf, das Abgeordnetenhaus billigte ihn mit rot-roter Mehrheit. Eine politische Altlast, die in Berlin bis heute nachwirkt.

Was der Gesetzentwurf vorsieht

Weil der Senat nicht handelte, legte die Initiative im September 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vor. Er wurde mit einer Berliner Kanzlei und einem wissenschaftlichen Beirat erarbeitet. Vergesellschaftet werden sollen Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Nach den Angaben dieser Initiative wären rund 220.000 Wohnungen betroffen; die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ spricht an anderer Stelle von etwa 240.000 Wohnungen, die dem freien Markt entzogen und vergesellschaftet werden sollen.

Vorgesehen ist eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts. Die Auszahlung soll über 100-jährige Anleihen mit 3,5 Prozent Jahreszins erfolgen. Nach dem Gesetzentwurf soll die Entschädigung über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen der Wohnungen finanziert werden; das Land Berlin soll dafür keine neuen Schulden aufnehmen. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Wohnungen verwalten.

Vonovia wäre von einer solchen Regelung erheblich betroffen. Einschließlich der Deutschen Wohnen besitzt der Konzern laut Quartalsbericht zum ersten Quartal 2026 rund 138.245 Wohnungen in Berlin. Der angegebene Marktwert beträgt 23,24 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Miete liegt bei 8,23 Euro pro Quadratmeter, die Leerstandsquote bei 0,8 Prozent.

Juristisch geht es dabei nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes, sondern um eine Vergesellschaftung nach Artikel 15. Dieser erlaubt, „Grund und Boden“, Grundstücke und darauf befindliche Mietshäuser zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Die bisherigen Eigentümer müssen entschädigt werden. Das öffentliche Eigentum soll im Interesse des Allgemeinwohls bewirtschaftet und verwaltet werden.

Artikel 15 wurde 1948/49 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht in das Grundgesetz aufgenommen und seit 1949 praktisch nicht angewendet. Enteignungen nach Artikel 14 betreffen dagegen einzelne Grundstücke, die etwa für eine Autobahn oder einen Deich benötigt werden – auch dabei ist eine Entschädigung vorgesehen.

Milliardenfrage und Verfassungsstreit

Die Rechnung ist höchst umstritten. Der Senat schätzt die Entschädigungskosten auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro. Die Initiative veranschlagt 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Die Differenz ergibt sich vor allem aus unterschiedlichen Einschätzungen zum Verkehrswert und zum zulässigen Entschädigungsabschlag. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte.

Eine vom Senat 2023 eingesetzte Expertenkommission hält die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Artikel 15 grundsätzlich für möglich und verfassungskonform. Die Mehrheit der Kommission sieht auch eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts als möglich an. Ein zentraler Streitpunkt bleibt die Verhältnismäßigkeit: Die Kommission sieht keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums.

Ganz so glatt ist die juristische Sache aber nicht. Eine Verwaltungsstellungnahme vom Februar 2026 bezeichnet Artikel 15 als praktisch unerprobt und verweist auf die geringe Rechtsprechung. Ob eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts vor Gericht Bestand hätte, ist ungeklärt. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis hält die geplante Vergesellschaftung unter anderem für eine Angelegenheit, für die Berlin nicht zuständig sei, für unverhältnismäßig und für unvereinbar mit Europarecht.

CDU und SPD verabschiedeten im März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es ermöglicht selbst noch keine Enteignungen, soll erst 2028 in Kraft treten und zuvor durch das Bundesverfassungsgericht geprüft werden. Die Entschädigungsfrage und weitere rechtliche Fragen müssten voraussichtlich ebenfalls in Karlsruhe geklärt werden.

Auch auf Bundesebene ist die Sache offen. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder zu verhindern, weil sie den privaten Wohnungsbau gefährdeten. Die Berliner SPD kritisierte diesen Beschluss. Bundeskanzler Friedrich Merz will das entsprechende Gesetzesvorhaben weiterverfolgen.

Umstritten ist, ob der Bund für ein solches Gesetz überhaupt zuständig wäre. Vergesellschaftungen gehören zur konkurrierenden Gesetzgebung: Die Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund keine Regelung schafft. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ein Bundesgesetz nicht allein dazu dienen darf, Länder von eigener Gesetzgebung abzuhalten. Zulässig wäre ein Bundesgesetz außerdem nur, wenn es zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland erforderlich wäre. Auch diese Frage müsste wahrscheinlich letztlich das Bundesverfassungsgericht entscheiden.

Vonovia setzt auf Dienstleistungen

Während die Berliner Neubaupläne auf Pause stehen, baut Vonovia parallel das Dienstleistungsgeschäft für externe Eigentümer aus. Unter der neuen Marke Veveus bündelt der Konzern Investment-, Asset-, Property- und Facility-Management.

Bereits heute bewirtschaftet Vonovia rund 75.000 Wohnungen im Auftrag externer Kunden. Das Unternehmen will damit gebührenbasierte Einnahmen erzielen, ohne eigene Bestandsrisiken einzugehen. Für einen Konzern, der beim Neubau gerade vorsichtiger wird, ist das ein ziemlich naheliegender Ausweichkurs.

Die Vonovia-Aktie schloss am Freitag bei 16,34 Euro. Damit lag der Kurs 1,0 Prozent über dem am Donnerstag erreichten 52-Wochen-Tief von 16,18 Euro. Seit Jahresbeginn verlor die Aktie 33 Prozent. Als Belastungsfaktoren gelten die Zinswende und Abwertungen des Immobilienbestands.

Die Debatte über bezahlbares Wohnen liefert dabei den politischen Hintergrund. Berlins Mieten sind seit 2016 im Durchschnitt um rund 70 Prozent gestiegen, während sich die Löhne nicht im gleichen Maß entwickelten. Linke und Grüne wollen den Volksentscheid von 2021 umsetzen, CDU und Wirtschaftsverbände lehnen die Vergesellschaftung ab.

Ein Wahlsieg der Befürworter würde allerdings nicht automatisch zur Enteignung führen. Ein weiterer Volksentscheid über das konkrete Gesetz wäre frühestens 2027 möglich. Eine Umsetzung könnte damit frühestens mehr als sechs Jahre nach dem Volksentscheid von 2021 erfolgen. Vonovia veröffentlicht am 4. November den Zwischenbericht zum dritten Quartal 2026 – dann dürfte auch der Berliner Baustopp weiter im Blick stehen.