Vonovia stellt die künftige Neubautätigkeit in Berlin auf den Prüfstand. Vorstandsvorsitzender Luka Mucic stellt neue Projekte infrage: Sind die derzeit rund 1.000 Wohnungen fertiggestellt, sollen nach einem Bericht von Business Insider offenbar keine weiteren Bauvorhaben in Berlin starten.

Der Grund liegt in der politischen Debatte über mögliche Vergesellschaftungen. Diskussionen über regulatorische Eingriffe erschweren laut dem Bericht verlässliche Renditeberechnungen. Vonovia will Kapital deshalb nicht in politisch umstrittenen Märkten binden, sondern sich stärker auf Geschäftsfelder konzentrieren, die besser kalkulierbar sind. Für die Berliner Bauwirtschaft ist das eine Nachricht mit Gewicht – gerade weil ohnehin an vielen Ecken gerechnet, verschoben und neu verhandelt wird.

Neue Marke für das Geschäft mit Profis

Parallel zum möglichen Rückzug aus neuen Bauprojekten baut Vonovia sein Dienstleistungsgeschäft für institutionelle Kunden aus. Auf der Immobilienmesse EXPO REAL 2026 stellte das Unternehmen die neue B2B-Marke Veveus vor. Sie richtet sich an institutionelle Eigentümer und Investoren und bündelt Investment Management, Asset Management, Property Management und Facility Management.

Die Leistungen sollen aus einer Hand und über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie erbracht werden. Vonovia bewirtschaftet bereits rund 75.000 Wohnungen im Auftrag Dritter. Das vorhandene Know-how und die bestehenden Strukturen werden künftig unter Veveus zusammengeführt. Neu ist also weniger das einzelne Angebot als der gemeinsame Name und der einheitliche Marktauftritt für bislang bereits am Drittmarkt aktive Unternehmensbereiche.

Für Kunden soll das Schnittstellen und Komplexität reduzieren. Als Vorteile nennt Vonovia klare Verantwortlichkeiten, lokale Umsetzungskompetenzen und Effizienzvorteile einer integrierten Wertschöpfungskette. Die Marke Vonovia bleibt dagegen auf das klassische Vermietungsgeschäft ausgerichtet, während Veveus professionelle Marktteilnehmer anspricht. Nach Unternehmensangaben bringt Vonovia mehr als 100 Jahre Erfahrung mit immobilienbezogenen Dienstleistungen mit.

Zahlen aus dem Value-add-Segment

Im ersten Halbjahr 2026 erzielte Vonovia im Segment Value-add externe Erlöse von 79,2 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Plus von 13,8 Prozent. Dienstleistungen für externe Bestandshalter sollen kontinuierliche Einnahmen außerhalb des klassischen Neubaugeschäfts schaffen – ein Ansatz, der angesichts der Berliner Unsicherheit an Bedeutung gewinnt.

Bis 2028 will Vonovia den Anteil aller Non-Rental-Aktivitäten auf 20 bis 25 Prozent des Adjusted EBITDA Total steigern. Für das Segment Value-add ist bis dahin ein Anteil von 9 bis 12 Prozent vorgesehen. Der Konzern verschiebt damit den Schwerpunkt ein Stück weit: weniger Abhängigkeit von neuen Wohnungen, mehr Ertrag aus der Bewirtschaftung und Betreuung bestehender Bestände.

An der Börse blieb die Stimmung allerdings frostig. Die Vonovia-Aktie schloss bei 16,34 Euro und verlor seit Jahresbeginn 33 Prozent. Der Kurs lag damit nur 1,0 Prozent über dem 52-Wochen-Tief. JPMorgan senkte vor rund zwei Wochen das Kursziel von 34,50 auf 26,00 Euro; die Einstufung blieb bei „Overweight“.

Warum die Berliner Debatte so schwer wiegt

Im Hintergrund läuft das politische Verfahren zur Vergesellschaftung weiter, auch wenn es ins Stocken geraten ist. Die Initiative bereitet einen Antrag auf ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor, während das politische Verfahren zum Rahmengesetz stagniert.

Auf Bundesebene droht dem Vorhaben das Aus. Die Spitzen von Union und SPD wollen die Enteignung großer privater Mietwohnungsbestände verhindern. Nach dem Koalitionsbeschluss soll ein Bundesgesetz regeln, dass Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene die Verstaatlichung privater Mietwohnungen künftig nicht mehr ermöglichen.

Das formelle Verfahren in Berlin läuft zunächst weiter. Nach dem offiziellen Start hat die Initiative höchstens sechs Monate Zeit, um den Antrag auf Einleitung eines Volksbegehrens vorzubereiten und 20.000 Unterschriften zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten.

Behördliche Prüfungs- und Vorbereitungszeiten werden auf schätzungsweise 1,5 Jahre nach Antragstellung veranschlagt. Sollte das Volksbegehren erfolgreich sein, würde ein Volksentscheid deshalb voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden.

Milliardenrisiko und offene Rechnung

Vorgesehen ist die Überführung privater Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR), die von einem Rätesystem geleitet werden soll. Der Rechnungshof Berlin schätzt die Gesamtkosten einer Vergesellschaftung auf Basis des Verkehrswerts auf rund 36 Milliarden Euro. Zusätzlich könnten in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro nötig sein.

Auch die Finanzierungskosten wären ein empfindlicher Hebel. Laut einer Studie des IW Köln würden bereits 0,5 Prozentpunkte höhere Finanzierungskosten zusätzliche Ausgaben des Landes Berlin von rund 400 Millionen Euro pro Jahr verursachen.

Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt liegt bei 45 Milliarden Euro, die bestehende Verschuldung des Landes bei 68 Milliarden Euro. Für die Berliner Schulbauoffensive sind rund 5,5 Milliarden Euro vorgesehen. Die geschätzten Entschädigungskosten von 36 Milliarden Euro wären damit mehr als sechsmal so hoch wie die Schulbauoffensive. Kein kleiner Posten, eher ein ganzer Brocken.

Für Vonovia treffen damit zwei Entwicklungen aufeinander: zurückgestellte Neubauvorhaben in einem politisch umkämpften Markt und der Ausbau von Immobiliendienstleistungen für externe Eigentümer. Veveus soll das Geschäft mit Investment-, Asset-, Property- und Facility-Management sichtbarer machen, während Berlin bei Vergesellschaftung, Volksbegehren und Finanzierung weiter auf mehreren Baustellen zugleich arbeitet.