Berlin steht vor einer wohnungspolitischen Entscheidung, bei der es um weit mehr geht als um Eigentumswechsel auf dem Papier. Die Linke, stärkste Kraft bei der Abgeordnetenhauswahl, will Unternehmen mit großen Wohnungsbeständen vergesellschaften. Im Raum stehen rund 210.000 Wohnungen und eine Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro – jedenfalls nach einer Modellrechnung von Forschern des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) sowie der Universitäten Mannheim und Duisburg-Essen.

Grundlage der Berechnung ist, dass die Wohnungen anschließend gemeinwohlorientiert vermietet werden. Ob Berlin einen solchen Betrag rechtlich festsetzen dürfte, ist allerdings ungeklärt. Eine Blitzumfrage unter 414 Immobilienfachleuten zeigt zudem ein gemischtes Bild: Nur 14 Prozent halten eine Vergesellschaftung bis 2031 für wahrscheinlich, 87 Prozent erwarten dagegen einen Rückzug von Kapitalanlegern aus Berlin. 56 Prozent der befragten Berliner Makler berichten von konkreten Reaktionen ihrer Kunden seit der Wahl. Einen tatsächlichen Kapitalabzug belegt die Umfrage nicht.

Ein Wahlsieg reicht nicht

Mit einem Wahlerfolg wechseln Wohnungen nicht automatisch den Eigentümer. Nötig wären ein Berliner Gesetz, die genaue Festlegung der betroffenen Bestände, eine Regelung zur Überführung in Gemeineigentum und eine Entschädigungsregelung für die bisherigen Eigentümer. Rechtsgrundlage wäre Artikel 15 des Grundgesetzes.

Juristisch geht es dabei nicht um die klassische Enteignung einzelner Grundstücke nach Artikel 14, etwa für eine Autobahn oder einen Deich. Artikel 15 erlaubt es, „Grund und Boden“ – darunter Grundstücke und Mietshäuser – zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Das Eigentum ginge vom privaten in den öffentlichen Bereich über und müsste im Interesse der Allgemeinheit bewirtschaftet werden. Die bisherigen Eigentümer wären zu entschädigen.

Der Artikel wurde 1948/49 als Möglichkeit geschaffen, übermäßige private Wirtschaftsmacht zu begrenzen. Bei der Entstehung des Grundgesetzes konnten sich bürgerliche Parteien und Sozialdemokratie nicht auf eine Wirtschaftsordnung einigen. Praktisch angewandt wurde Artikel 15 bislang noch nie. Berlin bewegt sich also auf rechtlichem Neuland – und zwar mit ziemlich viel Gepäck.

Eine Expertenkommission des Berliner Senats, besetzt mit Verfassungsrechtlern, hielt die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich für möglich. Bei Fragen wie der Verhältnismäßigkeit gab es allerdings Sondervoten. Der zentrale Streit lautet: Darf der Staat so tief eingreifen, oder gibt es mildere und ebenso wirksame Mittel für bezahlbaren Wohnraum? Die Kommission sah keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis hält eine Vergesellschaftung in diesem Umfang unter anderem für unzulässig, weil Berlin dafür nicht zuständig sei; außerdem sei sie unverhältnismäßig und europarechtswidrig.

Rahmengesetz mit langer Anlaufzeit

Das im März 2026 verkündete Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz tritt 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft. Es schafft lediglich einen allgemeinen Rechtsrahmen nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Für konkrete Maßnahmen wären zusätzliche Ausführungsgesetze erforderlich. Bei Wohnungsbeständen bräuchte es also ein eigenes Anwendungsgesetz.

Das VergRG regelt abstrakt, unter welchen Voraussetzungen Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel in Gemeineigentum überführt werden können. Ohne ein Anwendungsgesetz hat es keine unmittelbaren Auswirkungen auf Wohnungsbestände. Eine automatische Überführung findet nicht statt. Die lange Frist soll ausdrücklich ermöglichen, die Verfassungsmäßigkeit gerichtlich überprüfen zu lassen. Für Investoren bedeutet das vor allem: mehr rechtliche Komplexität, viele offene Fragen und Konflikte, die sich in die Zukunft und vor die Gerichte verschieben.

Nach § 5 Absatz 2 ist der Verkehrswert Ausgangspunkt der Entschädigung; eine Zahlung in voller Höhe wird dort nicht ausdrücklich vorgeschrieben. Ob die niedrigere Modellrechnung von 13,5 Milliarden Euro den rechtlichen Anforderungen entspricht, bleibt offen. Juristische Gutachten bewerten eine Entschädigung deutlich unterhalb des Verkehrswerts als verfassungsrechtlich problematisch.

Die Größenordnung hängt stark von der Berechnung ab. Die Studie leitet die 13,5 Milliarden Euro aus den erwarteten Erträgen einer gemeinwohlorientierten Bewirtschaftung und einem Bodenwert ab. Die von großen Wohnungskonzernen ausgewiesenen Verkehrswerte eines vergleichbaren Bestands werden dagegen mit rund 37,7 Milliarden Euro angegeben. Eine Entschädigung zum Verkehrswert könnte Berlin nach einer anderen Einschätzung bis zu 36 Milliarden Euro kosten. Der Verkehrswert ist dabei der Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte.

Die Linken-Politikerin Elif Eralp hält eine Entschädigung von bis zu 40 Prozent unter dem Verkehrswert für möglich. Kredite und Mieteinnahmen sollen die Kosten tragen. Die Rechtswissenschaftler Hubertus Gersdorf und Frank Schorkopf vertreten dagegen die Auffassung, Berlin müsse zum vollen Verkehrswert entschädigen. Schorkopf weist zusätzlich auf bestehende Kredite und Grundpfandrechte der Wohnungsbestände hin.

Auch der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ setzt nicht beim aktuellen Marktwert an. Er sieht einen politisch festgelegten „Vergesellschaftungswert“ vor, eine Entschädigung von etwa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts je Grundstück oder Wohnung und eine Zahlung ausschließlich über 100-jährige Schuldverschreibungen mit 3,5 Prozent Verzinsung, für die das Land Berlin haftet. Die Initiative will private Unternehmensverbünde mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin erfassen; ein Selbstbehalt von 3.000 Wohnungen soll den Eigentümern verbleiben. Alle darüber hinausgehenden Wohnimmobilien sollen mit Inkrafttreten automatisch auf eine Anstalt öffentlichen Rechts namens „Gemeingut Wohnen“ übergehen. Der Entwurf ist ausgearbeitet, ein bindender Volksentscheid darüber wird frühestens 2027 erwartet.

Wer soll die Wohnungen verwalten?

Für die Bewirtschaftung werden drei Modelle genannt: eine neue Anstalt öffentlichen Rechts, die Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen oder deren Integration in eine neue Anstalt. Die Forscher bevorzugen die bestehenden landeseigenen Unternehmen. Sie haben bereits Personal und Verwaltungsstrukturen – was im Alltag nicht nach Nebensache klingt, wenn plötzlich hunderttausende Mietverhältnisse, Reparaturen und Betriebskostenabrechnungen auf dem Tisch liegen.

Das Finanzierungsmodell setzt rund vier Milliarden Euro Eigenkapital des Landes voraus. Die übrigen 9,5 Milliarden Euro würden die landeseigenen Wohnungsunternehmen über Kredite finanzieren. Laut Studie sollen Mieteinnahmen Zinsen und Tilgung decken, ohne laufende Zuschüsse aus dem Landeshaushalt. Eine höhere rechtlich erforderliche Entschädigung oder steigende Kreditkosten würden die Belastungen entsprechend erhöhen.

Die Studie zeigt damit einen möglichen Finanzierungsweg, beweist aber nicht, dass die Übernahme tatsächlich für 13,5 Milliarden Euro möglich wäre. Durch den Eigentümerwechsel entstehen keine zusätzlichen Wohnungen. Milliarden, die in Entschädigungen fließen, stehen nicht gleichzeitig für den Neubau zur Verfügung. Die Studienautoren warnen außerdem vor Belastungen der Verwaltungskapazitäten und möglichen Beeinträchtigungen privater Investitionen.

Vergesellschaftung und Neubau sollen unterschiedliche Probleme lösen. Neubau vergrößert das Wohnungsangebot; Vergesellschaftung kann die Mietgestaltung in bestehenden Wohnungen beeinflussen. Ob Mieter tatsächlich entlastet würden, hängt von Entschädigung, Finanzierung und Bewirtschaftung ab. Auch Neubau ist kein Spaziergang: Es braucht geeignete Grundstücke, Genehmigungen und Unternehmen, die zu tragbaren Kosten bauen.

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 sieht für Berlin von 2022 bis 2040 insgesamt 222.000 neue Wohnungen vor. Identifizierte Flächen müssen aber erst in finanzierte und genehmigte Bauprojekte umgesetzt werden. Auf dem Papier ist ein Grundstück eben noch keine Baustelle, und eine Baustelle noch keine bezahlbare Wohnung.

Politischer Druck, rechtliche Hürden

Der Wahlkampf dürfte der Debatte neuen Schwung geben. Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen befürworten die Umsetzung des Volksentscheids, CDU und AfD nicht. Die SPD erkennt die politische Bedeutung des Volksentscheids an und hält sich mehrere Optionen offen. Eine entsprechende Mehrheit nach der Wahl, etwa eine rot-rot-grüne Koalition, könnte neue Initiativen hervorbringen. Zwischen politischer Forderung und wirksamer Vergesellschaftung liegen dennoch rechtliche und finanzielle Hürden. Kurzfristig wird vor allem mit zunehmendem Druck auf große Wohnungsunternehmen und Investoren gerechnet