Heute ist der 30.10.2026 und ich sitze hier, um über die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berichten. Es ist kein Geheimnis, dass der Wohnungsbau in Deutschland mit großen Herausforderungen konfrontiert ist. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich zwischen 320.000 und 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wird voraussichtlich deutlich verfehlt. Tatsächlich könnte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in diesem Jahr erstmals seit langer Zeit unter 200.000 fallen. Ein Blick auf die Prognosen des Münchner Ifo-Instituts zeigt, dass für 2026 nur 185.000 Neubauwohnungen erwartet werden – das wäre rund zehn Prozent weniger als 2025 und der niedrigste Stand seit 15 Jahren.

Die Ursachen für diese besorgniserregende Entwicklung sind vielfältig. Seit 2022 bremsen stark gestiegene Preise für Bauleistungen, deutlich höhere Zinsen für die Baufinanzierung und ein erheblicher Rückgang der Bauförderung den Wohnungsbau aus. Zudem könnten die steigenden Energiekosten infolge des Iran-Kriegs die Baukosten weiter erhöhen. Handwerksleistungen verteuern sich durch gestiegene Löhne und Lohnnebenkosten, während die Bauzinsen seit 2021 von etwa einem Prozent auf zuletzt mehr als vier Prozent gestiegen sind. Die Situation wird auch durch die Tatsache verschärft, dass Deutschland beim Wohnungsneubau zu den Schlusslichtern der EU gehört. Mit weniger als 2,5 neuen Wohnungen je 1.000 Einwohner belegt Deutschland den drittletzten Platz unter den EU-Staaten. Das klingt nicht gerade nach einer rosigen Zukunft für den Wohnungsmarkt.

Der Bau-Turbo und seine Wirkung

Trotz des 2025 eingeführten „Bau-Turbos“, der eigentlich Genehmigungsverfahren beschleunigen soll, zeigt sich, dass er nicht alle Probleme löst. Viele genehmigte Projekte lassen sich schlichtweg nicht zu bezahlbaren Mieten finanzieren. Zudem wird der Bau-Turbo mittelfristig bis 2030 als wichtiger Impuls für die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnimmobilien angesehen. Die Einschätzung der Marktlage unter den Immobilienmarktexpertinnen und -experten ist allerdings gedämpft. Anfang 2026 meldeten alle vier untersuchten Marktsegmente – Wohnen, Einzelhandel, Büro und Logistik – einen eher schlechten Stimmungssaldo. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Situation durch die verbesserten Rahmenbedingungen, wie sie von der Bundesregierung erwartet werden, tatsächlich bessert.

Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen um 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das klingt erstmal positiv, aber der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft bezeichnet die Lage dennoch als dramatisch. Besonders bei sozial orientierten Wohnungsunternehmen könnten die Neubauinvestitionen 2026 um fast 26 Prozent zurückgehen. Dies wird gravierende Folgen für die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum für Familien, junge Menschen und andere Wohnungssuchende haben. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum wird also nicht durch ein entsprechendes Angebot gedeckt.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und ihre Auswirkungen

Die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt haben sich gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 spürbar verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand vom November 2023, und die Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024. Dennoch bleibt die Situation angespannt. Der Bauüberhang, also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, könnte stabilisierend auf die Fertigstellungen wirken. Ende 2024 umfasste der Bauüberhang bundesweit rund 759.743 Wohnungen, mehr als die Hälfte davon war bereits im Bau oder zumindest im Rohbau.

Die Bundesregierung hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern. 2024 wurden insgesamt knapp 62.000 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau gefördert, was rund 51 Prozent mehr als im Vorjahr entspricht. Diese Förderprogramme sind dringend nötig, denn die Mietpreise unterscheiden sich regional stark und spiegeln die jeweilige Nachfrage wider. In vielen Ballungsräumen sind die Mieten exorbitant hoch, während sie in weniger nachgefragten Regionen deutlich niedriger sind.

Die Probleme, die den Wohnungsbau betreffen, sind nicht nur auf die aktuelle wirtschaftliche Lage zurückzuführen. Seit Ende 2019 sind die Baupreise um mehr als 50 Prozent gestiegen. Es ist also an der Zeit, über Lösungen nachzudenken: serielle Vorfertigung, niedrigere Transaktions- und Projektnebenkosten, günstigere Grundstücke und einfachere Baustandards könnten mögliche Ansätze sein, um den Wohnungsbau wieder in Schwung zu bringen.