Am österreichischen Wohnimmobilienmarkt ist 2025 deutlich mehr Bewegung aufgekommen. Die Zahl der Wohnimmobilienkäufe stieg gegenüber dem Vorjahr um 18 Prozent – der stärkste Zuwachs seit mehr als zehn Jahren. Gesucht waren dabei vor allem Wohnungen aus dem Bestand. Bei Neubauwohnungen lagen die Transaktionen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.

Deloitte führt die höhere Nachfrage auf bessere Finanzierungsbedingungen, das Auslaufen der KIM-Verordnung und eine Preisentwicklung unterhalb der Inflation zurück. Gleichzeitig blieb die Neubauproduktion schwach: Die Baubewilligungen für neue Wohnbauten sanken 2025 um 7,1 Prozent und erreichten damit den niedrigsten Stand seit 2010. Laut Deloitte könnten sich die niedrigen Bewilligungszahlen noch 2027 bei den Fertigstellungen bemerkbar machen. Mehr Nachfrage trifft also auf ein begrenztes Angebot – zusätzlicher Preisdruck ist da praktisch vorprogrammiert.

Neubau in Österreich bleibt teuer

Für eine Neubauwohnung wurden 2025 in Österreich durchschnittlich 5.199 Euro pro Quadratmeter verlangt. Unter 25 untersuchten europäischen Ländern war das der vierthöchste Wert. Teurer waren Luxemburg mit 9.160 Euro und Tschechien mit 5.412 Euro; Deutschland lag mit 5.200 Euro knapp über Österreich.

Innerhalb Österreichs zeigte sich ein deutliches Stadtgefälle: In Wien kostete der Quadratmeter im Neubau durchschnittlich 6.711 Euro, in Linz 4.655 Euro und in Graz 3.935 Euro. Wien blieb damit unter München mit 11.200 Euro pro Quadratmeter, Amsterdam mit 8.650 Euro und Barcelona mit 8.037 Euro. Gegenüber 2024 legten die österreichischen Neubaupreise um 2,9 Prozent zu. In Kroatien, der Slowakei und Ungarn wurden hingegen zweistellige Preiszuwächse verzeichnet.

Bei den Bestandsmieten lag Wien bei durchschnittlich 11,10 Euro pro Quadratmeter, Graz bei 11,60 Euro und Linz bei 12,30 Euro. Zum Vergleich: Luxemburg kam auf 45,40 Euro, Paris auf 31,20 Euro und Barcelona auf 30,90 Euro. Der wichtige Haken an diesen Zahlen: Es handelt sich um durchschnittliche Bestandsmieten. Unmittelbare Rückschlüsse auf aktuelle Angebotsmieten bei Neuvermietungen lassen sich daraus laut Deloitte nicht ziehen.

Die KIM-V ist weg – ihre Leitplanken bleiben

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, lief am 30. Juni 2025 aus und wurde nicht verlängert. Seit 1. Juli 2025 ist sie keine verbindliche Rechtsnorm mehr. Wohnkredite müssen sich also nicht zwingend an die früheren gesetzlichen Schwellenwerte halten.

Ganz freihändig vergeben die Banken Kredite deshalb aber nicht. Die Finanzmarktaufsicht veröffentlichte am 26. Juni 2025 das WIK-Rundschreiben. Darin wurden die bisherigen Grenzen als aufsichtsrechtliche Richtwerte übernommen: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent Schuldendienstquote gemessen am Haushalts-Nettoeinkommen und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren.

Wer eine Immobilie um 350.000 Euro kauft, könnte nach dem 90-Prozent-Richtwert höchstens 315.000 Euro finanzieren. Mindestens 35.000 Euro müssten auf den Kaufpreis entfallen. Bei 3.500 Euro monatlichem Haushalts-Nettoeinkommen dürfte die Rate aller Kredite höchstens 1.400 Euro betragen. Und die Laufzeit? Theoretisch bis zu 35 Jahre, wobei viele Banken praktisch nur 25 bis 30 Jahre anbieten – abhängig vom Alter des Kreditnehmers.

Die meisten Institute halten sich weiterhin an diese Grenzen, lassen in Einzelfällen aber mehr Spielraum. Möglich kann etwa eine Laufzeit von 35 Jahren für einen 50-jährigen Kreditnehmer sein oder eine Beleihung knapp über 90 Prozent, wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Bei sehr guter Bonität, stabilen Einkommen und ausreichend Sicherheiten wird es also etwas luftiger. Die 40-Prozent-DSTI-Grenze bleibt in den Risikosystemen der Banken dennoch weitgehend eine harte Grenze.

Banken, die systematisch von den WIK-Richtwerten abweichen, müssen mit höheren Eigenkapitalanforderungen durch die FMA rechnen. Das WIK-Rundschreiben bindet den einzelnen Kreditvertrag nicht unmittelbar, führt aber zu einer Selbstbindung der Banken im Risikomanagement. Für die Institute spielen außerdem die Risiken aus der Niedrigzinsphase und den Zinsanstiegen 2022/2023 eine Rolle. Haushalte mit einer DSTI über 40 Prozent können vor allem bei variablen Krediten in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Auch Investoren, die Pfandbriefe kaufen, erwarten solide Vergabestandards – Abweichungen könnten die Refinanzierung verteuern.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium bewertete eine Verlängerung der KIM-V als nicht mehr verhältnismäßig. Das systemische Risiko aus Wohnimmobilienkrediten sei gesunken, die Banken verfügten über eine starke Kapitalausstattung und die Ausfallraten bei Wohnkrediten seien niedrig.

35.000 Euro Eigenkapital sind selten das Ende der Rechnung

Die zehn Prozent aus der LTV-Grenze decken nur den nicht finanzierten Anteil des Kaufpreises. Dazu kommen Kaufnebenkosten: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr, etwa 1 bis 3 Prozent für den Notar, bis zu 3 Prozent Maklerprovision und mögliche Kreditgebühren. In Österreich werden deshalb häufig rund 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital benötigt.

Ein Beispiel aus Graz macht das greifbar. Für eine Wohnung um 350.000 Euro, bei einem Haushalts-Nettoeinkommen von 4.200 Euro und ohne bestehende Kredite, wären mindestens 35.000 Euro für den Kaufpreisanteil nötig. Die Kaufnebenkosten lägen bei rund 35.000 Euro: 12.250 Euro Grunderwerbsteuer, 3.850 Euro Eintragungsgebühr, etwa 7.000 Euro für Notar und Treuhand sowie rund 12.600 Euro Maklerkosten. Realistisch müssten damit ungefähr 70.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein.

Der Kreditbetrag läge bei 315.000 Euro. Nach der DSTI-Grenze wären maximal 1.680 Euro monatlich möglich. Bei 30 Jahren Laufzeit und 4,0 Prozent Fixzins ergäbe sich beispielhaft eine Rate von rund 1.504 Euro – also unterhalb der Grenze. Ohne ausreichendes Eigenkapital bliebe die Finanzierung trotzdem schwierig. Mögliche Wege wären eine Wohnbauförderung, eine formal gemeldete Schenkung oder schlicht ein späterer Kauf.

Lebensversicherungen, Bausparverträge und Wertpapierdepots können als Eigenmittel berücksichtigt werden, wenn sie kurzfristig liquidierbar sind. Elterliche Schenkungen müssen dokumentiert und nach § 121a BAO gemeldet werden. Sonst können sie als Darlehen gelten und die Schuldendienstquote erhöhen. Familiendarlehen sollten daher nicht als Eigenkapital ausgegeben werden. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital bleibt meist nur bei sehr hohem Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten realistisch; ein 100-Prozent-Kredit ist nur in Ausnahmefällen denkbar.

Förderung, Ausnahmen und alte Grenzen

Wohnbauförderungen der Bundesländer können besonders in Wien, Niederösterreich, Tirol und der Steiermark als Eigenkapitalersatz oder nachrangiges Eigenkapital akzeptiert werden. Die Förderung sollte den effektiven Beleihungsgrad nicht über 90 Prozent erhöhen. Häufig ist es günstiger, zuerst die Wohnbauförderung zu sichern und danach den Hypothekarkredit zu beantragen.

Früher galt ab 1. April 2023 unter der KIM-V eine Bagatellgrenze von 100.000 Euro pro Person. Ab 1. Juli 2024 kam eine einheitliche Ausnahmequote von 20 Prozent des Neugeschäfts pro Bank hinzu. Seit dem WIK-Rundschreiben sind beide Zahlen nicht mehr verbindlich festgelegt. In den internen Modellen, EDV-Systemen und Genehmigungsprozessen der Banken leben die alten Grenzen allerdings weiter. Ein Sanierungskredit über 80.000 Euro wird üblicherweise weniger strikt behandelt als eine Erstfinanzierung über 400.000 Euro.

Mehrere Banken zu vergleichen, lohnt sich deshalb. Die Konditionen können sich stärker unterscheiden. Bei variablen Zinsen rechnen die Institute mit Stressszenarien, was die maximale Kredithöhe drücken kann. Eine Laufzeit von 35 Jahren ist außerdem nicht automatisch verfügbar; bei älteren Kreditnehmern orientieren sich Banken häufig am Pensionsalter plus fünf bis zehn Jahre. Das Auslaufen der KIM-V hat die Kreditzinsen nicht unmittelbar verändert – entscheidend sind vor allem Euribor und EZB-Geldpolitik. Einzelne Banken können wegen des größeren Spielraums unterschiedliche Aufschläge verlangen.

Für zusätzlichen Wohnraum sieht Deloitte langfristig Bedarf, ebenso für investitionsfreundliche Rahmenbedingungen. Reformbedarf gibt es aus Sicht des Beratungsunternehmens auch beim Mietrecht: Vermieter sollten Investitionen in Renovierungen und Energieeffizienz bei regulierten Bestandsimmobilien wirtschaftlich umsetzen können.

Was die lange Entwicklung mit den Krediten zu tun hat

Bis Ende 2009 entwickelten sich Wohnimmobilienpreise und Einkommen in Österreich noch ähnlich, die Leistbarkeit blieb weitgehend stabil. Das Hauptrisiko lag damals im hohen Volumen an Fremdwährungskrediten. Die Aufsicht ergriff Gegenmaßnahmen, und das Finanzsystem blieb auch während der Finanzkrise stabil.

Ab 2010 änderte sich das Bild: Niedrige Zinsen, intensive Bautätigkeit und stark steigende Immobilienpreise prägten den Markt. Die Preise kletterten stärker als die Einkommen, die Verschuldung privater Haushalte im Verhältnis zu ihren Einkommen nahm zu. Damit wuchsen auch die Risiken für die Finanzmarktstabilität; die Aufsicht setzte Maßnahmen zur Risikoreduzierung um.

Mit der Zinswende ab Mitte 2022 sanken die Wohnimmobilienpreise, während die Einkommen inflationsbedingt stiegen. Gleichzeitig erhöhten sich die Zinsen, das Kreditvolumen ging zurück. Verbesserte Kreditvergabestandards halfen dabei, Kreditqualität und Widerstandsfähigkeit des Finanzsystems zu erhalten.

2026 gilt die KIM-V nicht mehr. Auf dem Papier ist damit mehr möglich, im Bankgespräch sitzen aber weiterhin die 90 Prozent, 40 Prozent und 35 Jahre mit am Tisch. Und daneben liegt der Taschenrechner für die Nebenkosten – meistens ziemlich gut sichtbar.