Auf der Baustelle in Berlin geht es längst nicht mehr nur um Beton, Bauzeiten und fehlende Wohnungen. Über den Wohnungsbeständen hängt ein politisches Damoklesschwert. Vonovia reagiert auf die erneuten Forderungen nach einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände deshalb mit mehr Neubau. Vorstandschef Luka Mucic weist die Vergesellschaftung als ungeeignetes Mittel gegen die Wohnungsnot zurück.

Die Berliner Linke wurde nach der Abgeordnetenhauswahl stärkste Kraft und hat die Debatte damit wieder angeheizt. Vonovia hält gemeinsam mit der Tochtergesellschaft Deutsche Wohnen rund 130.000 Wohnungen in Berlin. Mögliche politische Eingriffe in Eigentumsrechte könnten das regulatorische Umfeld verschärfen und die Planungssicherheit des Konzerns beeinträchtigen.

Neubau statt Übertragung bestehender Wohnungen

Vonovia errichtet nach eigenen Angaben im laufenden Jahr rund 1.000 neue Wohnungen in Berlin. Das Management will den politischen Gegenwind durch konkrete Baufortschritte abmildern: mehr Wohnungsangebot, statt bestehende Bestände in neue Eigentumsstrukturen zu überführen.

Rückenwind kommt dabei von einer Untersuchung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft. Laut Reuters kam das Institut zu dem Ergebnis, dass eine Enteignung keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen würde. Würden die für Entschädigungen vorgesehenen Mittel stattdessen in Bauvorhaben investiert, könnten langfristig bis zu 71.000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Eine Zahl, die auf einer Baustelle erst einmal nach viel klingt – und zugleich zeigt, wie groß die Berliner Lücke ist.

Die wirtschaftliche Lage bleibt für den Konzern trotzdem ungemütlich. JPMorgan senkte das Kursziel für Vonovia auf 26,00 Euro, bestätigte aber die Einstufung „Overweight“. Als belastende Faktoren gelten politische Risiken und veränderte Zinskonditionen. Die Mieteinnahmen werden weiterhin als stabil beschrieben. Die Vonovia-Aktie schloss am Freitag bei 16,80 Euro; seit Jahresbeginn verlor sie 32 Prozent.

Nach der Ausgabe von Bezugsaktien meldete Vonovia eine neue Gesamtzahl von 848.458.878 Stimmrechten. Laut Pflichtmitteilung bestehen keine Mehrstimmrechte.

Was „GemeingutWohnen“ übernehmen müsste

Der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sieht die Gründung der Anstalt des öffentlichen Rechts „GemeingutWohnen“ vor. Innerhalb von 18 Monaten soll sie die operative Verwaltung von mehr als 200.000 Wohnungen übernehmen. Nach dem Entwurf wären etwa 213.000 bis 220.000 Wohnungen privater Unternehmen betroffen. Zum Vergleich: Die Berliner Degewo verwaltet rund 110.000 Wohnungen.

Für „GemeingutWohnen“ müssten Strukturen, Personal und Verwaltungserfahrung neu aufgebaut werden. Das ist kein kleines Organisationsprojekt, sondern ein ziemlich großer Apparat, der praktisch im laufenden Betrieb funktionieren müsste.

Die Deutsche Wohnen verweist auf ihre laufenden Ausgaben: 2025 investiert das bestehende Unternehmen insgesamt 384 Millionen Euro in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau. Für 2026 sind dafür 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln vorgesehen. Reparaturen werden über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr abgedeckt – wenn irgendwo die Heizung ausfällt oder Wasser durch die Decke kommt, wartet die Angelegenheit eben nicht auf eine neue Verwaltungsstruktur.

Eine Studie des IW Köln beziffert die von „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ kalkulierten jährlichen Modernisierungsausgaben auf 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Vonovia, LEG und VivaWest lagen 2024 demnach bei 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Laut Studie könnten 6 bis 12 Euro nicht ausreichen, um notwendige Investitionen in die energetische Modernisierung zu finanzieren.

Eine neue staatliche Anstalt könnte solche Investitionen möglicherweise nicht allein aus Mieteinnahmen finanzieren. Dann wären öffentliche Mittel nötig, die mit Ausgaben für Schulen, Kitas und Infrastruktur konkurrieren. Als mögliche Folgen für Mieter werden weniger Modernisierungen, längere Wartezeiten bei Reparaturen und ein Sanierungsstau genannt.

Rahmengesetz beschlossen, viele Fragen offen

Das Berliner Abgeordnetenhaus beschloss am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz. Auslöser war der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vom September 2021, den 57,6 % der Abstimmenden annahmen. Rechtlich bindend war der Volksentscheid für den Landesgesetzgeber nicht. Der Berliner Senat setzte dennoch eine Expertenkommission ein, die die Verfassungsmäßigkeit prüfen sollte. Die Kommission bewertete die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen mehrheitlich als verfassungsgemäß.

Das Gesetz schafft einen Rahmen für die Überführung bestimmter Ressourcen der Daseinsvorsorge in Gemeineigentum auf Grundlage von Art. 15 GG. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um Enteignungen nach Art. 14 Abs. 3 GG. Für jede konkrete Vergesellschaftung müsste ein gesondertes Anwendungsgesetz beschlossen werden.

Ziel ist insbesondere die Schaffung und Erhaltung angemessenen Wohnraums. Privates Eigentum von Wohnungsunternehmen könnte auf öffentlich-rechtliche Träger des Gemeineigentums übertragen werden, darunter das Land Berlin, öffentlich-rechtliche Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts.

Allerdings darf die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts durch eine Vergesellschaftung nicht dauerhaft erheblich eingeschränkt werden. Betroffene Eigentümer müssen entschädigt werden. Die Entschädigung soll anhand einer Gesamtschau der unmittelbaren und mittelbaren wirtschaftlichen Folgen festgelegt werden. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert, doch die Entschädigung kann davon abweichen und auch darunter liegen. Jede konkrete Vergesellschaftung muss verhältnismäßig sein.

Wirksam wird das Gesetz erst 24 Monate nach seiner Verkündung. Diese Frist soll eine zwischenzeitliche verfassungsrechtliche Überprüfung ermöglichen. Bis dahin ordnet das Rahmengesetz noch keine konkrete Vergesellschaftung an und hat zunächst keine unmittelbaren praktischen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft.

Rechtliche Prüfung und die Frage nach dem zusätzlichen Wohnraum

Zweifel gibt es bereits an der Gesetzgebungskompetenz Berlins. Die Berliner Landesverfassung enthält keine ausdrückliche Grundlage für Vergesellschaftungen. Landesgesetze müssen aber sowohl mit dem Grundgesetz als auch mit der Landesverfassung vereinbar sein. Möglich wäre allenfalls eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 in Verbindung mit Art. 15 GG. Der Bund hat diese Kompetenz bislang nicht genutzt; die rechtlichen Zweifel sind damit nicht vollständig ausgeräumt.

Umstritten ist außerdem die Verhältnismäßigkeit einer Vergesellschaftung von Wohnungseigentum. Wegen des erheblichen Eingriffs in das Privateigentum müsste sie ein gewichtiges Gemeinwohlziel geeignet, erforderlich und angemessen fördern. Unklar bleibt insbesondere, ob die Überführung bestehender Wohnungen in Gemeineigentum das Wohnungsangebot vergrößert, die Mieten in den betroffenen Beständen senkt oder das allgemeine Mietpreisniveau stabilisiert.

Die erforderlichen Entschädigungszahlungen würden den Berliner Landeshaushalt erheblich belasten. Als möglicherweise mildere Mittel werden staatliche Fördermaßnahmen und der Neubau von Wohnungen genannt. Genau hier setzt Vonovia an: bauen, statt über die Übertragung vorhandener Bestände zu streiten.

Die konkrete Verhältnismäßigkeit wird voraussichtlich vor allem bei den jeweiligen Anwendungsgesetzen geprüft. Werden die gesetzlichen Schranken überschritten, wäre das konkrete Anwendungsgesetz rechtswidrig. In dieser Zeit soll außerdem eine verfassungsrechtliche Überprüfung durch einen Normenkontrollantrag erfolgen. Eine abstrakte Normenkontrolle ist sowohl beim Bundesverfassungsgericht als auch beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin möglich. Ob das Verfahren vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wird und zu welchem Ergebnis es führt, ist offen.