Bei Vonovia zeichnet sich in Berlin ein vorläufiges Ende neuer Wohnungsbauvorhaben ab. Vorstandschef Luka Mucic will laut einem Bericht von Business Insider nach Abschluss der derzeit laufenden Projekte zunächst keine weiteren Bauvorhaben in der Hauptstadt starten. Rund 1.000 Wohnungen stellt Vonovia aktuell noch fertig. Danach soll erst einmal Schluss sein.

Für die Zurückhaltung nennt der Konzern die politische Unsicherheit rund um die Berliner Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände und allgemein schwierige Investitionsbedingungen. Steigende Zinsen, strenge Auflagen und hohe Baukosten machen Neubauten ohnehin schwer kalkulierbar. Ohne staatliche Förderung gelten viele Projekte inzwischen als kaum wirtschaftlich. Die politischen Risiken am Standort Berlin legen bei Investitionen zusätzlich die Handbremse an.

Zwischen Neubau, Mieten und Vergesellschaftung

Die Debatte kommt nicht aus dem Nichts. Nach der Finanzkrise der Berliner Landesbank verkaufte Finanzsenator Thilo Sarrazin 2004 die landeseigene GSW mit rund 67.000 Wohnungen für 400 Millionen Euro. Käufer war ein Konsortium internationaler Fondsgesellschaften, darunter Goldman Sachs. Damals regierte eine rot-rote Koalition aus SPD und PDS, der Vorgängerpartei der Linken; der Senat beschloss den Verkauf, das Abgeordnetenhaus billigte ihn mit rot-roter Mehrheit.

Der kommunale Wohnungsbestand war damit schon stark geschrumpft: von rund 482.000 Wohnungen im Jahr 1990 auf etwa 270.000 im Jahr 2005. Viele dieser Wohnungen gelangten durch Weiterverkäufe zu jenen Konzernen, über deren Zukunft heute gestritten wird. Vonovia besitzt einschließlich der Deutschen Wohnen laut Quartalsbericht Q1/2026 rund 138.245 Wohnungen in Berlin. Der angegebene Marktwert beträgt 23,24 Milliarden Euro, die durchschnittliche Miete 8,23 Euro pro Quadratmeter, die Leerstandsquote 0,8 Prozent.

Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Die Linke macht die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne zu einem zentralen Programmpunkt und will den Volksentscheid von 2021 umsetzen. Damals stimmten am 26. September 2021 57,6 Prozent beziehungsweise 1.035.950 Menschen für die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. 39,8 Prozent beziehungsweise 715.698 Menschen waren dagegen. Passiert ist seither nichts – jedenfalls keine Umsetzung.

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist trotzdem spürbar. Die Berliner Mieten sind seit 2016 im Durchschnitt um rund 70 Prozent gestiegen, während sich die Löhne nicht im gleichen Maß entwickelten. Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ will etwa 240.000 Wohnungen dem freien Markt entziehen und vergesellschaften. In ihrem im September 2025 vorgelegten Gesetzentwurf, der mit einer Berliner Kanzlei und einem wissenschaftlichen Beirat erarbeitet wurde, geht es um Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen; genannt werden rund 220.000 betroffene Wohnungen. Der Entwurf der Initiative, den die Berliner Linke als Grundlage verwenden möchte, sieht außerdem eine neue öffentliche Einrichtung zur Verwaltung der Wohnungen vor.

Artikel 15, Entschädigung und viele offene Fragen

Juristisch geht es nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes, sondern um eine Vergesellschaftung nach Artikel 15. Artikel 14 betrifft einzelne Grundstücke, etwa wenn eine Autobahn oder ein Deich gebaut werden soll; auch dort ist eine Entschädigung vorgesehen. Artikel 15 erlaubt dagegen, „Grund und Boden“, Grundstücke und darauf befindliche Mietshäuser zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Die bisherigen Eigentümer müssen entschädigt werden, das öffentliche Eigentum soll im Interesse des Allgemeinwohls bewirtschaftet und verwaltet werden.

In das Grundgesetz kam Artikel 15 1948/49 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht. Praktisch angewendet wurde er seit 1949 noch nie. Genau das macht die Sache so knifflig. Eine vom Berliner Senat 2023 eingesetzte Expertenkommission hielt die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Artikel 15 mehrheitlich für möglich und verfassungskonform. Sie sah bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative.

Andere Einschätzungen fallen deutlich vorsichtiger aus. Eine Verwaltungsstellungnahme vom Februar 2026 bezeichnet Artikel 15 als praktisch unerprobt und verweist auf die geringe Rechtsprechung. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis hält die geplante Vergesellschaftung unter anderem für eine Angelegenheit, für die Berlin nicht zuständig sei, für unverhältnismäßig und für unvereinbar mit Europarecht. Ob eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts vor Gericht Bestand hätte, ist ungeklärt.

Der Gesetzentwurf der Initiative sieht genau diese 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts pro Grundstück beziehungsweise Wohnung vor. Die Auszahlung soll über 100-jährige Anleihen mit 3,5 Prozent Jahreszins erfolgen; nach Darstellung der Initiative würden die Entschädigungen über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen finanziert, ohne dass das Land Berlin neue Schulden aufnehmen müsste. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte.

Beim Geld liegen die Vorstellungen weit auseinander. Der Senat schätzt die Entschädigungskosten auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro. Die Initiative veranschlagt 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Die Differenz ergibt sich vor allem aus unterschiedlichen Einschätzungen zum Verkehrswert und zum zulässigen Entschädigungsabschlag. Eine Entschädigung zum vollständigen Verkehrswert könnte Berlin bis zu 36 Milliarden Euro kosten. Die Mehrheit der Expertenkommission hält dagegen eine Zahlung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts für möglich.

Politischer Fahrplan mit angezogener Handbremse

CDU und SPD verabschiedeten im März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Selbst Enteignungen ermöglicht es noch nicht. Es soll erst 2028 in Kraft treten; zuvor ist eine Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht vorgesehen. Linke und Grüne wollen den Volksentscheid von 2021 umsetzen, CDU und Wirtschaftsverbände lehnen die Vergesellschaftung ab.

Ein Wahlsieg der Befürworter würde allerdings nicht automatisch zur Enteignung führen. Ein weiterer Volksentscheid über das konkrete Gesetz wäre frühestens 2027 möglich. Eine Umsetzung könnte damit frühestens mehr als sechs Jahre nach dem Volksentscheid von 2021 erfolgen. Die Entschädigungsfrage und weitere rechtliche Fragen müssten voraussichtlich ohnehin vom Bundesverfassungsgericht geklärt werden.

Auch aus dem Bund kommt Gegenwind. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder zu verhindern, weil sie den privaten Wohnungsbau gefährdeten. Die Berliner SPD kritisierte diesen Beschluss. Bundeskanzler Friedrich Merz will das entsprechende Gesetzesvorhaben weiterverfolgen. Ob der Bund dafür zuständig wäre, ist selbst umstritten.

Vergesellschaftungen gehören zur konkurrierenden Gesetzgebung: Die Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund keine Regelung schafft. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass ein Bundesgesetz nicht allein dazu dienen darf, Länder von eigener Gesetzgebung abzuhalten. Zulässig wäre ein Bundesgesetz außerdem nur, wenn es zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland erforderlich wäre. Auch diese Frage dürfte letztlich in Karlsruhe landen.

Vonovia weicht auf Dienstleistungen aus

Während Berlin über Wohnungen, Milliarden und Verfassungsartikel streitet, baut Vonovia parallel das Dienstleistungsgeschäft für externe Eigentümer aus. Unter der neuen Marke Veveus bündelt der Konzern Investment-, Asset-, Property- und Facility-Management. Bereits rund 75.000 Wohnungen bewirtschaftet Vonovia im Auftrag externer Kunden.

Das Modell soll gebührenbasierte Einnahmen bringen, ohne eigene Bestandsrisiken einzugehen. Der Neubau in Berlin ruht nach den derzeit noch laufenden Vorhaben also vorerst, das Geschäft drumherum wächst weiter. Es ist eine nüchterne Reaktion auf ein Umfeld, in dem der Beton teuer, das Geld knapp und die politische Lage – vorsichtig gesagt – nicht gerade gemütlich ist.

An der Börse schloss die Vonovia-Aktie am Freitag bei 16,34 Euro. Damit lag sie 1,0 Prozent über dem am Donnerstag erreichten 52-Wochen-Tief von 16,18 Euro. Seit Jahresbeginn verlor die Aktie 33 Prozent. Als Belastungsfaktoren gelten die Zinswende und Abwertungen des Immobilienbestands.

Am 4. November veröffentlicht Vonovia den Zwischenbericht zum dritten Quartal 2026. Bis dahin dürfte in Berlin weiter über Artikel 15, Entschädigungen und neue Wohnungen geredet werden. Auf den Baustellen werden derweil die letzten Kräne für die rund 1.000 noch laufenden Wohnungen weiterarbeiten.