Auf den Baustellen der Schultheiß Projektentwicklung AG in Nürnberg und Röthenbach an der Pegnitz tut sich seit dem 2. Oktober 2026 nichts mehr. Kräne stehen still, Material liegt ungenutzt herum, und für mehr als 150 geplante oder bereits im Bau befindliche Eigentumswohnungen ist vorerst offen, wann es weitergeht.

Das Nürnberger Unternehmen hat wegen drohender Zahlungsunfähigkeit beim Amtsgericht Nürnberg die Eröffnung eines Regelinsolvenzverfahrens beantragt. Betroffen sind außerdem rund 90 Beschäftigte, zahlreiche Handwerksbetriebe, private Wohnungskäufer und auch Kapitalanleger. Wie viele Wohnungen bereits verkauft wurden, ist bislang unklar.

Baustopp und vorläufiger Insolvenzverwalter

Das Amtsgericht Nürnberg ordnete vorläufige Sicherungsmaßnahmen an und bestellte am 5. Oktober den Nürnberger Rechtsanwalt Dr. Jochen Zaremba zum vorläufigen Insolvenzverwalter. Seitdem darf die Schultheiß Projektentwicklung AG ohne seine ausdrückliche Zustimmung weder über Geldmittel verfügen noch Zahlungen veranlassen. Zaremba verhängte mit sofortiger Wirkung einen Baustopp für alle laufenden Projekte.

Zu den pausierten Vorhaben gehören 16 Eigentumswohnungen im Projekt „Am Sailersberg“ in Röthenbach an der Pegnitz. Ihre Fertigstellung war ursprünglich für Januar 2027 vorgesehen. Bei einem weiteren Projekt mit 20 Wohnungen wurde zuletzt noch Richtfest gefeiert. Wann und wie die Arbeiten fortgesetzt werden, ist derzeit offen.

Die Schultheiß Projektentwicklung AG ist ein eigenständiges Unternehmen. Eine rechtliche oder geschäftliche Verbindung zur Schultheiss Wohnbau AG besteht laut deren Angaben nicht. Die Schultheiss Wohnbau AG sei vom Insolvenzantrag nicht betroffen und führe ihren Geschäftsbetrieb weiter.

Das Unternehmen besteht seit 2009 und hatte bereits im Mai 2024 für 147 Mitarbeiter Kurzarbeit eingeführt. Ob Arbeitsplätze und Bauprojekte erhalten bleiben, hängt nun vom weiteren Verlauf des Verfahrens ab.

Was Käufer jetzt wissen sollten

Bei einem Bauträgervertrag werden der Kauf eines Grundstücks oder einer Wohneinheit und die Errichtung eines Gebäudes miteinander verbunden. Rechtlich handelt es sich um einen notariell beurkundeten, typengemischten Vertrag mit Elementen aus Kauf- und Werkvertrag. Das Risiko liegt auf der Hand: Käufer zahlen schon während der Bauphase für ein noch nicht fertiges Gebäude auf einem Grundstück, das ihnen noch nicht gehört.

Grundsätzlich zahlen Wohnungskäufer nach dem gesetzlich festgelegten MaBV-Ratenplan entsprechend dem Baufortschritt. Die erste Rate darf höchstens 30 Prozent der Vertragssumme betragen. Sie wird unter anderem fällig, wenn die Erdarbeiten begonnen haben, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Baugenehmigung vorliegt und eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vorhanden ist.

Weitere Raten knüpfen etwa an die Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, Dachflächen und Dachrinnen, die Rohinstallation von Heizung, Sanitär- und Elektroanlagen, den Fenstereinbau, Innenputz, Estrich sowie Fliesenarbeiten im Sanitärbereich an. 12 Prozent werden mit Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe fällig, 3 Prozent bei Fertigstellung der Fassade. Die letzte Rate von 5 Prozent der Restvertragssumme ist erst nach vollständiger Fertigstellung geschuldet.

Nach Erdarbeiten und Rohbaufertigstellung wären damit maximal 58 Prozent der Vertragssumme gezahlt: 30 Prozent plus 40 Prozent der verbleibenden Summe. Dem steht zumindest ein bereits errichteter Rohbau gegenüber. Der Zahlungsplan soll verhindern, dass Käufer für Leistungen zahlen, die noch gar nicht erbracht wurden, und ihr Verlustrisiko bei einer Insolvenz begrenzen.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Vor der ersten Zahlung muss sie grundsätzlich zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sein (§ 3 Abs. 1 MaBV). Nach ihrer Eintragung sind Verfügungen des Bauträgers gegenüber dem Käufer unwirksam, wenn sie dessen Anspruch beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB). Das Grundstück kann dann grundsätzlich nicht mehr wirksam an Dritte verkauft oder mit gefährdenden Grundschulden belastet werden. Eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragene Vormerkung ist nach § 106 InsO insolvenzfest.

Allerdings schützt sie nicht die Rückzahlung zu viel gezahlter Raten. Überzahlungen können etwa entstehen, wenn eine Bautenstandsbestätigung den tatsächlichen Baufortschritt überschätzt. Der Notar prüft die formalen Fälligkeitsvoraussetzungen, aber grundsätzlich nicht den tatsächlichen Stand der Baustelle. Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Raten sind gewöhnliche Insolvenzforderungen.

Für Käufer heißt es deshalb zunächst: keine weiteren Raten überweisen, den Bau- und Fertigstellungsstand samt Bautagebuch dokumentieren und rechtlichen Beistand einholen. Auch Fotos vom Rohbau, offene Mängel und vorhandenes Material können später wichtig sein.

Fortführung oder unfertiger Rohbau?

Der Insolvenzverwalter entscheidet, ob die Bauprojekte fortgeführt werden. Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind Bauträgervertrag und Kaufpreiszahlung meist noch nicht vollständig erfüllt. Nach § 103 InsO kann der Verwalter die Vertragserfüllung wählen oder ablehnen.

Entscheidet er sich für die Erfüllung, wird der Vertrag fortgesetzt, das Gebäude fertiggestellt und das Eigentum übertragen. Die Käufer zahlen die noch offenen Raten. Ihre Ansprüche werden dann als Masseverbindlichkeiten vorrangig bedient. Wirtschaftlich sinnvoll ist dieser Weg etwa, wenn die noch offenen Zahlungen die Kosten der Fertigstellung übersteigen.

Lehnt der Verwalter die Vertragserfüllung ab, erlischt der Anspruch auf Fertigstellung. Stattdessen entsteht ein Schadensersatzanspruch nach § 103 Abs. 2 Satz 1 InsO. Er ist eine gewöhnliche Insolvenzforderung und muss zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Die Vormerkung bleibt trotzdem bestehen. Käufer können weiterhin die Eigentumsübertragung an Grundstück oder Wohneinheit verlangen, erhalten dann aber nur das Grundstück mit dem vorhandenen Rohbau. Den Rest müssen sie selbst organisieren und finanzieren.

Das kann teuer werden. Beträgt die Vertragssumme beispielsweise 500.000 Euro, sind bereits 290.000 Euro gezahlt und 210.000 Euro offen, können die tatsächlichen Fertigstellungskosten durch ein anderes Bauunternehmen bei 250.000 bis 300.000 Euro liegen. Die Differenz müsste der Käufer tragen. Fehlende Mengenrabatte, zusätzliche Bestandsaufnahmen und eingepreiste Gewährleistungsrisiken treiben solche Rechnungen leicht nach oben.

Bei Eigentumswohnungen kommt noch die Gemeinschaft hinzu: Alle Erwerber müssen gemeinsam über die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums, die Kostenverteilung und die Finanzierung entscheiden. Wird ein neuer Generalunternehmer beauftragt, sind Verzögerungen von mindestens einem Jahr möglich. Die Entscheidung des Insolvenzverwalters kann mehrere Wochen oder Monate dauern; währenddessen ruht die Baustelle häufig.

Weitere Betroffene: Handwerker, Beschäftigte und Anleger

Handwerksbetriebe müssen offene Rechnungen als Insolvenzforderungen anmelden. Für die rund 90 Beschäftigten soll zunächst bis zu drei Monate Insolvenzgeld der Bundesagentur für Arbeit gezahlt werden. Ob daraus eine dauerhafte Sicherung der Arbeitsplätze wird, ist noch nicht absehbar.

Auch Kapitalanleger warten auf Klarheit. Die Schultheiß Projektentwicklung AG hatte laut DieBewertung.de Unternehmensanleihen im Umfang von rund 11,25 Millionen Euro ausgegeben. Anleihegläubiger müssen das weitere Insolvenzeröffnungsverfahren abwarten und ihre Forderungen anschließend fristgerecht anmelden.

Ein Insolvenzverfahren kann wegen Überschuldung, Zahlungsunfähigkeit oder drohender Zahlungsunfähigkeit beantragt werden. Es führt nicht automatisch zur Schließung eines Unternehmens. Möglich ist auch eine Sanierung, bei der Projekte weitergeführt und Arbeitsplätze gesichert werden. Bis zur Entscheidung über die Verfahrenseröffnung kann ein vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt werden. Später melden die Gläubiger ihre Forderungen an; im Berichtstermin geht es um die Zukunft des Betriebs, im Prüfungstermin kontrolliert das Gericht die angemeldeten Forderungen.

Wo die Sicherungen Lücken haben

Die Vormerkung sichert das Grundstück, der MaBV-Ratenplan begrenzt die Vorleistung, und die Freistellungserklärung soll verhindern, dass die Finanzierung des Bauträgers den Käufer dauerhaft belastet. Das Grundstück ist regelmäßig mit einer Grundschuld der finanzierenden Bauträgerbank belastet. Die Bank muss sich deshalb verpflichten, die einzelne Wohneinheit nach Zahlung des auf sie entfallenden Finanzierungsbetrags aus der Globalgrundschuld zu entlassen.

Diese Erklärung muss auch die Nichtvollendung des Bauvorhabens, insbesondere eine Bauträgerinsolvenz, regeln. Die Bank muss die Wohneinheit auch bei unfertigem Bau aus der Haftung entlassen, sobald der Käufer seinen Finanzierungsanteil gezahlt hat. Fehlt eine solche Regelung, darf der Notar keine Fälligkeitsmitteilung versenden.

Vor der Vormerkung geschützt ist der Eigentumsanspruch, nicht aber jede Zahlung. Sonderwünsche, die außerhalb des MaBV-Ratenplans direkt bezahlt wurden, können verloren sein. Dazu zählen etwa eine hochwertige Küchenausstattung, eine Fußbodenheizung im Badezimmer, ein Stellplatz mit Wallbox oder Parkett statt Laminat. Die Ansprüche auf Ausführung solcher Zusatzleistungen sind Tabellenforderungen.

Auch Mängel, die vor der Insolvenz entstanden sind, begründen grundsätzlich Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger. In der Insolvenz sind auch sie gewöhnliche Tabellenforderungen. Kostet die Mängelbeseitigung 15.000 Euro und beträgt die Insolvenzquote 5 Prozent, würden daraus lediglich 750 Euro ausgezahlt. Die Reparatur müsste der Käufer selbst veranlassen und finanzieren. Bei Wohnungseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam über Mängel am Gemeinschaftseigentum und verteilt die Kosten auf die Eigentümer.

Eine zusätzliche Möglichkeit ist die Bürgschaft nach § 7 MaBV. Der Bauträger kann dann den gesamten Kaufpreis vor Baubeginn entgegennehmen, wenn er eine Bankbürgschaft stellt. Sie sichert die Rückgewähr oder Auszahlung der vertraglich geleisteten Vermögenswerte. Im Insolvenzfall kann der Käufer die Bürgschaft bis zur Höhe der Bürgschaftssumme in Anspruch nehmen. Bei Berliner Neubauprojekten wird dieses Modell selten verwendet, weil Banken wegen des vollständigen Fertigstellungsrisikos strenge Voraussetzungen verlangen. Finanziell solide Bauträger bekommen eher eine solche Bürgschaft – bei ihnen gilt eine Insolvenz allerdings als weniger wahrscheinlich.

Nach der BGH-Rechtsprechung ist ein MaBV-widriger Zahlungsplan insgesamt nichtig, nicht nur eine einzelne überhöhte Rate. Der Bundesgerichtshof entschied das am 10.06.2015 (VII ZR 346/13). Eine Umdeutung in einen zulässigen Zahlungsplan ist nicht möglich. Stattdessen gilt Werkvertragsrecht: Der gesamte Kaufpreis wird grundsätzlich erst mit Abnahme fällig. Für den Bauträger bedeutet das eine Vorfinanzierung; für den Käufer ist es zunächst vorteilhaft. Bei einer Insolvenz können bereits geleistete Zahlungen jedoch als Vorleistungen ohne Rechtsgrund insolvenzrechtlich problematisch sein.

Vor Vertragsschluss können Käufer unter anderem Handelsregister und Kapitalausstattung, Vertretungsverhältnisse, das Insolvenzbekanntmachungsportal, den Bundesanzeiger und fertiggestellte Referenzprojekte prüfen. Das ersetzt keine umfassende wirtschaftliche Prüfung, kann aber Warnsignale sichtbar machen.

Für die Schultheiß-Projekte bleibt nun abzuwarten, welchen Weg Dr. Jochen Zaremba einschlägt. Käufer können bei einer Fortführung auf eine Fertigstellung hoffen; bei einer Ablehnung der Vertragserfüllung bliebe ihnen der Rohbau – mitsamt der Aufgabe, daraus irgendwann ein fertiges Zuhause zu machen.