Berlin steht vor einer Rechnung, bei der selbst hartgesottene Haushaltspolitiker zweimal hinschauen dürften: Rund 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne will die Berliner Linke vergesellschaften. Neue Wohnungen entstünden dadurch allerdings nicht. Es ginge vor allem um die Frage, wer über Mieten, Belegung und die Bewirtschaftung des bereits vorhandenen Bestands entscheidet.

Für Mieter wäre der Schritt nur dann ein Gewinn, wenn nach Entschädigungen, Finanzierung, Instandhaltung und laufender Bewirtschaftung dauerhaft Mieten unter dem Marktniveau möglich blieben. Genau dort wird es kompliziert – und ziemlich teuer.

Wohnraummangel und der Lock-in-Effekt

Berlin hat zwei zentrale Wohnungsprobleme: Es fehlen Wohnungen, und ein Teil des vorhandenen Wohnraums ist für viele Wohnungssuchende zu teuer. Seit den 2010er-Jahren ist die Bevölkerung deutlich stärker gewachsen als der Wohnungsbestand. Das Bundesamt für Bau- und Raumordnung, kurz BBSR, errechnet für den Zeitraum von 2023 bis 2030 einen durchschnittlichen Bedarf von etwa 23.000 Neubauwohnungen pro Jahr. Das sind 61,3 Wohnungen je 10.000 Einwohner – der höchste Bedarf aller Bundesländer.

Bei den Fertigstellungen bleibt Berlin hinter diesem Bedarf zurück. Gleichzeitig klafft bei den Mieten eine Lücke, die für viele Haushalte kaum zu überspringen ist. Laut Reiner Braun vom Forschungs- und Beratungsinstitut empirica kosten Neubauwohnungen nach Angaben der IBB inzwischen knapp 20 Euro nettokalt pro Quadratmeter. Bestandsmieten liegen dagegen meist bei 7 bis 8 Euro.

Wer günstig wohnt, zieht da nicht einfach um. Warum auch? Eine neue Wohnung könnte zwar besser passen, würde aber schnell das Doppelte oder mehr kosten. Dieser sogenannte Lock-in-Effekt hält Wohnungen länger besetzt, selbst wenn sie nicht mehr zur Lebenssituation der Bewohner passen. Braun spricht von einer Form der „Wohnungshortung“ und setzt auf mehr Neubau sowie eine spätere schrittweise Deregulierung des Mietmarkts.

Was eine Vergesellschaftung leisten könnte

Matthias Bernt vom Leibniz-Institut trennt das Neubauproblem von der Bewirtschaftung des bestehenden Wohnungsbestands. Eine Vergesellschaftung könne den Baurückstand nicht beseitigen, möglicherweise aber einkommensschwächere Haushalte unterstützen. Das Land hätte mehr Einfluss auf Mieten und Belegung und könnte die Wohnungen nach einer anderen Bewirtschaftungslogik verwalten.

Die entscheidende Bedingung bleibt: Nach allen Entschädigungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten müssten dauerhaft niedrige Mietpreise übrig bleiben. Sonst wäre der große Eigentümerwechsel vor allem ein großer Eigentümerwechsel – mit entsprechend großem Papierstapel.

Eine Studie von Ökonomen, an der unter anderem das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung, IMK, beteiligt war, kommt zu einem vergleichsweise optimistischen Ergebnis. Für die Überführung von rund 210.000 Wohnungen veranschlagen die Forscher Entschädigungen von etwa 13,5 Milliarden Euro. Bei geeigneter Ausgestaltung sei die Finanzierung möglich, ohne den Neubau zu beeinträchtigen oder Kürzungen im Berliner Landeshaushalt zu verlangen.

Empfohlen wird, die Wohnungen auf die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen zu übertragen. Das könne rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken verringern. Von einer neuen Wohnungsanstalt, wie sie die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vorschlägt, raten die Wissenschaftler ab. Bei einer solchen Anstalt bestehe ein hohes Risiko, dass die zur Finanzierung nötige Verschuldung dem Staatssektor zugerechnet werde. Im Extremfall könnte Deutschland damit gegen europäische Fiskalregeln verstoßen.

Milliardenfrage im angespannten Haushalt

Andere Berechnungen fallen deutlich höher aus. Für die Übernahme der 220.000 Wohnungen werden Entschädigungen von bis zu 36 Milliarden Euro genannt. Die Linke geht davon aus, dass eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts möglich sein könnte. Ob ein solches Modell rechtlich zulässig wäre, ist umstritten.

Der Berliner Haushalt liefert jedenfalls keinen beruhigenden Hintergrund: Für 2026 wird ein Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden Euro erwartet. Den rund 39,1 Milliarden Euro Einnahmen stehen Ausgaben von rund 43,7 Milliarden Euro gegenüber. Kommen hohe Entschädigungs-, Finanzierungs-, Sanierungs- und Betriebskosten hinzu, könnten gerade sie die günstigen Mieten erschweren, die mit der Vergesellschaftung erreicht werden sollen.

Falls die Finanzierung aufgeht, könnte das Land seinen Wohnungsbestand in innerstädtischen, hochpreisigen Kiezen ausweiten. Landesgesellschaften besitzen bisher vergleichsweise viele Wohnungen in Randbezirken und wenige im Zentrum. Nach Bernts Einschätzung könnten einkommensschwächere Haushalte so eher in teuren Stadtteilen bleiben. Auch eine stärkere soziale Durchmischung wäre möglich.

Warum Neubau trotzdem nicht warten kann

Bernt bezweifelt, dass private Großvermieter kurzfristig wesentlich zur Entspannung des Berliner Wohnungsmarkts beitragen. Im Wohnungsbündnis von 2022 hatten private Unternehmen zugesagt, bis Ende 2026 insgesamt 60.000 Wohnungen fertigzustellen. Vonovia und Deutsche Wohnen meldeten 2022 zusammen allerdings nur 470 Fertigstellungen. Das Ziel von 60.000 Wohnungen bezog sich auf alle privaten Bündnispartner, nicht nur auf diese beiden Unternehmen.

Der Neubau wird zudem von mehreren Seiten ausgebremst: Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, hohe Grundstückspreise, fehlende geeignete Flächen sowie lange Planungs- und Genehmigungsverfahren machen Projekte langsam und teuer. Ende 2025 befanden sich in Berlin rund 50.000 Wohnungen in Wohngebäuden im Bauüberhang. Mehr Baugenehmigungen führen deshalb nicht automatisch zu schnellen Fertigstellungen. Auf dem Papier kann ein Projekt längst genehmigt sein, während auf der Baustelle noch kein Bagger brummt.

Das BBSR nennt als möglichen Ansatz eine andere Bodenpolitik. Öffentliche Grundstücke könnten nach Konzepten statt ausschließlich nach dem höchsten Verkaufspreis vergeben werden. Vorgaben für bezahlbare Wohnungen oder bestimmte Zielgruppen wären dann von Anfang an möglich.

Auch Bernt bezeichnet die Vergesellschaftung nicht als Allheilmittel. Nötig seien zusätzlich mehr Neubau und eine vom Bund eingeführte Wohnungsgemeinnützigkeit. Wohnungsunternehmen erhalten dabei steuerliche Vorteile, wenn sie dauerhaft günstigen Wohnraum für kleine und mittlere Einkommen anbieten.

Die Vorgeschichte der Berliner Wohnungsfrage

Befürworter der Vergesellschaftung erinnern daran, dass die öffentliche Hand durch frühere Privatisierungen kommunaler Wohnungen und den Abbau der Wohnungsgemeinnützigkeit Einfluss auf die Mietentwicklung verloren habe. Die PDS, eine Vorgängerpartei der Linken, unterstützte im rot-roten Berliner Senat den Verkauf der landeseigenen GSW mit rund 65.000 Wohnungen. Große Teile dieser Bestände gehören inzwischen zur Vonovia SE. Der Verkauf sollte den hoch verschuldeten Berliner Haushalt entlasten.

Seit der Wiedervereinigung wurden insgesamt fast 320.000 Wohnungen aus Beständen landeseigener Berliner Wohnungsunternehmen privatisiert. Heute geht es nun wieder um die Gegenrichtung: um Rückholung, Kontrolle und die Frage, ob Wohnungen in der Stadt eher als öffentlich zu steuernder Bestandteil der Daseinsvorsorge oder als Vermögenswerte behandelt werden.

Die Studie zur Finanzierbarkeit und die deutlich höheren Schätzungen von bis zu 36 Milliarden Euro zeigen dabei, wie stark das Ergebnis von der rechtlichen Konstruktion, der Bewertung der Bestände und der Finanzierung abhängt. Auf der einen Seite steht der Versuch, Mieten in begehrten Berliner Lagen bezahlbarer zu machen. Auf der anderen bleiben Neubau, Grundstücke, Baukosten und ein Haushalt mit Milliardenlücke liegen – ziemlich hartnäckig, auch wenn Eigentumsverhältnisse wechseln.