Deutschlands Wohnungsbau steckt fest. Die IG BAU fordert deshalb einen grundlegenden Kurswechsel in der Wohnungspolitik. Jährlich sollen 400.000 neue Wohnungen entstehen – darunter mindestens 100.000 Sozialwohnungen und mindestens 60.000 bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen.

Für diese bezahlbaren Wohnungen nennt die Gewerkschaft Nettokaltmieten von 8,50 bis 12 Euro je Quadratmeter als Zielgröße. Der Bedarf ist offenkundig: Im vergangenen Jahr wurden bundesweit nur rund 206.000 Wohnungen fertiggestellt. Nennenswert erholt hat sich der Wohnungsbau damit bislang nicht. Beschlossen wurden die Forderungen auf dem 24. Ordentlichen Gewerkschaftstag der IG BAU in Kassel.

13,5 Milliarden Euro für mehr Sozialwohnungen

Ende 2025 gab es in Deutschland nur noch etwa eine Million Sozialwohnungen. Bis 2030 soll sich dieser Bestand auf mindestens zwei Millionen Wohnungen verdoppeln. Dafür seien jährlich mindestens 13,5 Milliarden Euro von Bund und Ländern erforderlich, erklärt die IG BAU.

Für geförderte Wohnungen verlangt die Gewerkschaft den Grundsatz: „Einmal gefördert – immer sozial gebunden.“ Öffentlicher und genossenschaftlicher Wohnungsbau sollen zugleich stärker werden. Vorgesehen sind eine Weiterentwicklung der Wohngemeinnützigkeit, bessere Förderbedingungen für Wohnungsgenossenschaften und eine stärkere Berücksichtigung des Gemeinwohls bei der Vergabe öffentlicher Grundstücke. Zusätzlich soll es Kommunen leichter gemacht werden, gegen Bodenspekulation vorzugehen.

Die Förderzahlen zeigen, dass sich bereits etwas bewegt, wenn auch nicht im nötigen Tempo. 2024 förderten die Länder knapp 62.000 Wohneinheiten – rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Bewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbstgenutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende sogar um 399 Prozent.

Laut vorläufiger Finanzplanung sollen die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Damit konnten die Länder ihre Programme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen; der Rückgang des Bestands hatte sich gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt. In sieben Ländern nahm die Zahl 2024 sogar zu.

Sanieren, umbauen, Netze ausbauen

Die IG BAU will nicht nur neue Häuser sehen. Auch der Gebäudebestand soll stärker berücksichtigt werden. Energetische Sanierungen sowie der Ausbau von Fern- und Nahwärmenetzen sollen durch verlässliche öffentliche Förderprogramme unterstützt werden. Gefordert wird außerdem eine stärkere Förderung altersgerechter Umbauten.

Rund 2,1 Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen nach Angaben der Gewerkschaft. Bis 2040 müssten deshalb jährlich etwa 170.000 Wohnungen neu gebaut oder altersgerecht umgebaut werden. Für solche Sanierungen und Umbauten fordert die IG BAU zunächst mindestens 500 Millionen Euro pro Jahr.

Für Bauunternehmen und Handwerksbetriebe könnten daraus zusätzliche Aufträge entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Förderprogramme langfristig und verlässlich angelegt sind. Nur dann könnten die Betriebe Kapazitäten, Personal und Investitionen planen – und nicht jedes Jahr aufs Neue im Nebel stochern.

Wie stark Wohnraum gebraucht wird, hängt regional auseinander. In wachsenden Ballungsräumen liegen die Mieten höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt für bestehende Mietverhältnisse ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Maßnahmen der Bundesregierung und die Mietregulierung sollen bezahlbares Wohnen vor allem in angespannten Wohnungsmärkten sichern.

Der Markt kommt langsam wieder in Bewegung

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, haben sich die Rahmenbedingungen gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 verbessert. Die Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand vom November 2023. Weitere Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben. Auch der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 steigt die Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen. Die Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024, und die Baugenehmigungen lagen im ersten Quartal 2025 um 3,4 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Das klingt nach einem kleinen Lichtstreifen – für viele Bauwillige bleibt die Rechnung trotzdem eng.

Der Wohnungsbau hatte laut DIW Berlin 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen. Danach folgten Wirtschafts- und öffentlicher Bau. Gegenüber den Vorjahren ging der Anteil des Wohnungsbaus leicht zurück, lag aber noch deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

In den frühen 2000er-Jahren wurden jährlich etwa 200.000 bis 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach der Finanzkrise rutschte die Zahl zeitweise auf knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau, bis 2023 entstanden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen pro Jahr.

Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Sinkende Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Der Bauüberhang – also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – begrenzte den Rückgang 2023 und 2024. Zum Jahresende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen. 330.000 davon befanden sich bereits im Bau, mehr als die Hälfte war schon unter Dach oder im Rohbau. Dieser Überhang dürfte weiterhin stabilisierend wirken.

Leerstand neben Wohnungsmangel

Auf dem Papier stehen zugleich viele Wohnungen leer. Laut Zensus waren am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen unbewohnt. Das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland standen 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen beziehungsweise 6,4 Prozent.

Die Bundesregierung entwickelte deshalb eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“. Sie soll helfen, Leerstände vor allem in strukturschwachen und ländlichen Regionen zu verringern. Denn ein leer stehendes Haus auf dem Land löst den Wohnungsmangel in München, Berlin oder Leipzig nicht – und umgekehrt.

Auch bei der Eigentumsfrage zeigen sich große Unterschiede. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lagen die Quoten unter 16 Prozent. In Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau lagen sie über 70 Prozent.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser; dort werden Wohnungen überwiegend vermietet, die Eigentumsquoten liegen meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzter Eigenheime. Bundesweit beträgt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 16 Prozent.