Heute ist der 28.10.2026 und in der Bauwirtschaft tut sich einiges. In Nordrhein-Westfalen wurde die Pflicht zur Einhaltung von nicht sicherheitsrelevanten DIN-Normen im Bauordnungsrecht gestrichen. Das Ziel? Einfacheres und günstigeres Bauen! Klingt doch eigentlich ganz gut, oder? Aber wie so oft in der Bauwelt gibt es auch hier einen Haken. Um diese Änderungen vollumfänglich wirksam zu machen, muss der Bund auch im Bauvertragsrecht Erleichterungen schaffen. Ein Referentenentwurf für ein neues „Gebäudetyp-E-Gesetz“ liegt bereits vor. Das hat das Bundesjustizministerium (BMJV) initiiert. Ein Schritt in die richtige Richtung, könnte man meinen.

Doch die Kritiker lassen nicht lange auf sich warten. Der Verband Haus & Grund Deutschland hat bereits Bedenken geäußert. Trotz der geplanten Erleichterungen bestehen wesentliche Vertrags- und Haftungsrisiken. Der Entwurf erlaubt zwar Abweichungen von kostspieligen Baustandards, aber er schafft keinen durchgängigen und rechtssicheren Grundstandard. So gilt der Gebäudetyp E nur als Mindeststandard, wenn Baubestimmungen konkrete Anforderungen enthalten und der Gebäudetyp E ausdrücklich vereinbart wurde. Es bleibt also spannend, wie die Baubranche damit umgehen wird.

Der Gebäudetyp E im Detail

Das „E“ im Gebäudetyp E steht je nach Auslegung für „einfach“, „experimentell“ oder „entschlackt“. Im Kern geht es um eine Reduzierung von Normen und eine Vereinfachung der Baubestimmungen. Bauherren und Bauunternehmen könnten in Zukunft in Textform vereinbaren, ein Gebäude unterhalb des bisher üblichen Qualitäts- und Komfortstandards zu errichten. Das hat zur Folge, dass Haftungsrisiken der Bauunternehmen durch solche Abweichungen begrenzt werden sollen. Die Idee klingt verlockend, schließlich könnte so das bundesweite jährliche Einsparpotenzial auf etwa 6,6 Milliarden Euro beziffert werden. Pilotprojekte in Bayern, Schleswig-Holstein und Hamburg haben Baukostensenkungen von etwa 10 bis 25 Prozent erzielt. Das lässt die Herzen von Bauherren höher schlagen!

Allerdings gibt es auch hier Tücken. Für gesetzlich geregelte Beschaffenheitsmerkmale, wie beispielsweise Brandschutz oder Schallschutz, soll künftig das Bauordnungsrecht als Untergrenze gelten. Wer diese Vorgaben einhält, kann grundsätzlich sachmangelfrei bauen. Aber aufgepasst! Ein darüber hinausgehender Komfortstandard wäre nur geschuldet, wenn die Vertragsparteien ihn ausdrücklich vereinbaren. Ansonsten gelten die bisherigen Regeln des Werkvertragsrechts. Man muss also genau wissen, was man unterzeichnet.

Rechtliche Unsicherheiten bei Vermietungen

Ein wichtiger Punkt, den Haus & Grund kritisiert, ist die rechtliche Absicherung bei der späteren Vermietung. Selbst wenn ein Gebäude nach dem Bauvertrag mangelfrei errichtet wurde, könnten Mietern Mängelrechte zustehen, falls im Mietvertrag keine wirksamen Abweichungen vom üblichen Wohnstandard vereinbart wurden. Ein pauschaler Hinweis auf den Gebäudetyp E reicht hierfür nicht aus. Das könnte für Vermieter zu einer echten Herausforderung werden, denn der Gesetzgeber soll sicherstellen, dass rechtmäßig nach dem Basisstandard errichtete Gebäude ohne zusätzliche Rechtsunsicherheit vermietet werden können.

Zusätzlich sind im Rahmen der Verbraucherbauverträge neue Informationspflichten vorgesehen. So muss die Baubeschreibung den Gebäudetyp E ausdrücklich nennen und auch Angaben zum Schallschutzstandard enthalten. Man fragt sich, ob all diese neuen Regelungen wirklich zu mehr Klarheit führen oder ob sie das Gegenteil bewirken.

Ein Blick in die Zukunft

Abschließend bleibt zu sagen: Der Gebäudetyp E könnte einige Türen öffnen, doch die Unsicherheiten und Risiken, die mit den neuen Regelungen einhergehen, dürfen nicht unterschätzt werden. Die Stellungnahmefrist zu dem Entwurf endet am 9. November 2026, und eine Evaluierung ist fünf Jahre nach Inkrafttreten vorgesehen. Man darf gespannt sein, wie sich diese Entwicklungen auf die Bauwirtschaft und die Mietmärkte auswirken werden. Vielleicht wird das Bauen in Deutschland ja tatsächlich einfacher und günstiger – oder bleibt es ein ewiger Drahtseilakt zwischen Erleichterung und Sicherheit?