In Berlin prallen beim Wohnungsbau derzeit zwei Rechnungen aufeinander: Rund 210.000 Wohnungen könnten in Gemeineigentum überführt werden – nach Berechnungen des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) wären dafür etwa 13,5 Milliarden Euro Entschädigung nötig. Gleichzeitig bleibt der Neubau unverzichtbar. Eine Vergesellschaftung, so die Studie der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung, würde den Wohnraummangel in Berlin und in deutschen Großstädten nicht beseitigen.

Als Ergänzung könnte sie trotzdem helfen, steigende Mieten zu bremsen. Große private Wohnungskonzerne besitzen in Berlin viele Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment. Würden diese Bestände öffentlich oder gemeinwohlorientiert bewirtschaftet, könnte der öffentliche Sektor seinen Einfluss auf den Mietmarkt rasch vergrößern. Begrenzte Mieterhöhungen in diesen Wohnungen würden über den Mietspiegel womöglich auch den allgemeinen Mietanstieg dämpfen.

13,5 Milliarden Euro gegen 36 Milliarden

Die Forschenden des IMK sowie der Universitäten Mannheim und Duisburg-Essen bewerten eine Vergesellschaftung als sozialpolitisch potenziell sinnvoll und – je nach Modell – wirtschaftlich und fiskalisch tragbar. Die Entschädigung berechneten sie anhand der Ertragswertmethode und der Nettokaltmieten. Bei geeigneter Ausgestaltung, heißt es, wäre die Finanzierung ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt möglich.

Andere Berechnungen liegen deutlich höher. Der Rechnungshof Berlin geht bei einer Entschädigung zum Verkehrswert von Gesamtkosten in Höhe von rund 36 Milliarden Euro aus. Zusätzlich könnten in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse zwischen 700 Millionen und 1 Milliarde Euro anfallen. Der Berliner Jahreshaushalt beträgt aktuell rund 45 Milliarden Euro, das Land ist mit etwa 68 Milliarden Euro verschuldet. Zum Vergleich: Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt – 36 Milliarden Euro wären also mehr als sechsmal so viel.

Auch der SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach hatte im Wahlkampf gegen eine Vergesellschaftung argumentiert und Entschädigungskosten von 20 bis 30 Milliarden Euro genannt. Die Spannweite ist beträchtlich. Je nachdem, welche Bewertungsmethode am Ende zählt, geht es um sehr unterschiedliche Summen.

Sechs landeseigene Unternehmen als Träger

Das IMK empfiehlt, nicht bei null anzufangen, sondern die vorhandenen Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft zu nutzen. Die Wohnungen könnten direkt auf die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen übertragen werden – oder zunächst auf eine vorübergehend eingerichtete Anstalt öffentlichen Rechts. Diese Unternehmen bewirtschaften bereits mehrere Hunderttausend Wohnungen und hätten laut Studie die nötigen Kapazitäten, müssten sie aber ausbauen.

Die Studie prüft drei Modelle: eine neue Anstalt öffentlichen Rechts zur Übernahme der Bestände, die Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie deren Integration in eine Anstalt öffentlichen Rechts, die anschließend die Wohnungen übernimmt. Als am besten geeignet gilt das zweite Modell, weil es rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken begrenzen könnte.

Finanziert werden soll der Kauf über zusätzliches Eigenkapital, das das Land den Unternehmen bereitstellt, und über Kredite der jeweiligen Wohnungsunternehmen. Die Initiative verfolgt dagegen die Idee einer Anstalt öffentlichen Rechts mit einem Rätesystem. In gemeinwohlorientierten Wohnungen könnten die Mieten stabil bleiben; davon versprechen sich die Forschenden eine dämpfende Wirkung auf die Mietpreisentwicklung in der gesamten Stadt. Außerdem könne die öffentliche Hand eher für soziale Durchmischung und gemeinwohlorientierte Sanierungen sorgen als große private Wohnungskonzerne.

Volksbegehren mit langem Vorlauf

Politisch kommt das Vorhaben nur langsam voran. Die Initiative bereitet einen Antrag für ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor, während das politische Verfahren zum Rahmengesetz stagniert. Union und SPD beschlossen im Koalitionsausschuss, eine Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene künftig per Bundesgesetz auszuschließen. Als Begründung nennen sie den Schutz des privaten Wohnungsbaus.

Das formelle Verfahren in Berlin läuft zunächst weiter. Für den Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens müssen innerhalb von sechs Monaten 20.000 Unterschriften gesammelt werden. In der anschließenden Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten. Danach kämen behördliche Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von schätzungsweise 18 Monaten hinzu. Selbst bei einem erfolgreichen Volksbegehren würde ein Volksentscheid deshalb voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden.

Nach ihrem Wahlsieg bei der Abgeordnetenhauswahl kündigte die Berliner Linke an, an den Plänen zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen festzuhalten. Parteipolitisch ist das Vorhaben allerdings weit davon entfernt, auf ruhigem Wasser zu liegen. Es wird parteiübergreifend kritisiert und könnte bei Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen zu einem zentralen Streitpunkt werden.

Ohne neue Wohnungen bleibt die Lücke

Der entscheidende Haken bleibt der fehlende Wohnraum. Die Studie bezieht sich ausschließlich auf Berlin, nicht auf die Vergesellschaftung von Wohnraum in deutschen Großstädten allgemein. Für Berlin gilt aber ebenso: Die Überführung bestehender Wohnungen löst den Mangel nicht. Dafür wäre Neubau in großem Umfang nötig.

Vor allem neue Sozialwohnungen und andere dauerhaft preisgebundene Wohnungen fehlen. Der Neubau hat sich in den vergangenen Jahren nicht schnell genug entwickelt. Eine Vergesellschaftung müsste deshalb so umgesetzt werden, dass sie den Wohnungsneubau nicht beeinträchtigt – sonst würde die Rechnung am Ende zwar viele Eigentumsverhältnisse, aber zu wenige zusätzliche Wohnungen enthalten.

Die Zahlen liegen nun auf dem Tisch: 13,5 Milliarden Euro nach der IMK-Berechnung, bis zu rund 36 Milliarden Euro nach der Verkehrswertrechnung des Rechnungshofs, dazu mögliche laufende Zuschüsse. Und daneben die ganz praktische Baustellenfrage: Wo entstehen die Wohnungen, die Berlin zusätzlich braucht?