Beim Wohnungsbau liegen politische Erfolgsmeldungen und Baustellenwirklichkeit derzeit ziemlich weit auseinander. Michael Fabricius schrieb am 30. Juli 2026 in der „Welt“, die Politik erleichtere das Bauen durch den Abbau von Bauregeln in den Ländern, schnellere Genehmigungen durch den Bund und niedrigere mögliche Standards. Sein Fazit: „Die Politik liefert.“ Die nächste Stufe des Neubaus sei vor allem eine Frage der Einstellung – mit mehr Bereitschaft zu Entwicklung, Innovation und Wachstum und weniger Erwartung staatlicher Finanzierung.

Bundesbauministerin Verena Hubertz verwies am 10. September in einer Bundestagsdebatte zu ihrem Haushalt auf diesen Artikel als Beleg für ihre Arbeit. Bei einer Leserabstimmung zur Frage, ob die Teilnehmer die Einschätzung des Autors teilten, lagen bis zum 15. September 2026 allerdings 311 Ja-Stimmen 693 Nein-Stimmen gegenüber. Unter den Abstimmenden entsprach das einer Zwei-Drittel-Mehrheit gegen die These. Das Ergebnis bezieht sich ausdrücklich nur auf die Teilnehmer, nicht auf alle Leser. Dazu kamen zahlreiche kritische Kommentare.

Viele Genehmigungen, wenig Bewegung

Der sogenannte Bau-Turbo konzentriert sich hauptsächlich auf die Ausweisung zusätzlichen Baulands. Änderungen der Landesbauordnungen erleichtern zwar das Bauen im Bestand, ändern sicherheitsrelevante und kostensteigernde Standards aber kaum. Und selbst dort, wo neue Projekte angestoßen werden, braucht es Geduld: Grundstückskauf, Planung und Genehmigung dauern. Bezugsfertig könnten solche Vorhaben frühestens zwischen 2028 und 2030 werden.

Der Blick auf den bestehenden Bauüberhang macht die Sache noch kniffliger. Ende 2025 waren laut einem BBSR-Fachbeitrag vom 6. Juli 2026 rund 760.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Bei 24 Prozent fehlten noch Rohbau und Ausbau, bei 25 Prozent stand nur noch der Ausbau aus. Bei 51 Prozent – rund 387.000 Wohnungen – hatte der Bau noch gar nicht begonnen.

Grundstücke und rechtskräftige Genehmigungen waren für diese Projekte bereits vorhanden. Häufig fehlte laut Artikel schlicht die wirtschaftliche Tragfähigkeit. Die ursprünglichen Kalkulationen basierten auf Bauzinsen von 1 bis 2 Prozent, aktuelle Zinssätze lägen bei 3 bis 4 Prozent. Da wird aus einer halbwegs runden Rechnung schnell ein Loch im Boden. Unsicher bleibt, ob Käufer oder Mieter die zu diesen Kosten angebotenen Wohnungen überhaupt finanzieren können.

Gezielte Maßnahmen zur Reaktivierung der Vorhaben durch bessere Finanzierung oder Investitionsanreize sind kaum vorhanden. Die EH55-Plus-Förderung ist finanziell und strukturell so begrenzt, dass sie nicht einmal für die Hälfte der 2026 genehmigten Wohnungsbauvorhaben reichen würde. Zuschüsse oder steuerliche Entlastungen für Selbstnutzer fehlen vollständig.

50.000 Förderzusagen – und das Geld wird knapp

Seit Dezember 2025 hat das Bundesbauministerium unter Verena Hubertz (SPD) Förderzusagen für 50.000 Wohnungen erteilt. Die Förderung soll vorrangig den Bauüberhang abbauen, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Projekte. Von der ursprünglichen Fördersumme von 800 Millionen Euro sind laut Ministerium noch rund 69 Millionen Euro verfügbar.

Hubertz bezeichnete die Förderzusagen als „starkes Signal“ für den Wohnungsbau. Eine Aufstockung der Mittel ist laut ihr nicht vorgesehen. Hinter den 50.000 Wohnungen stünden Projekte, die bereits genehmigt waren, aber bislang nicht umgesetzt wurden, erklärte die Ministerin. Bauherrinnen und Bauherren mit genehmigten, noch nicht umgesetzten Projekten rief sie auf, schnell zu handeln.

Vor dem Start der EH55-Plus-Förderung hatte Hubertz den bundesweiten Bauüberhang auf etwa 760.000 Wohnungen beziffert. Sie war damals davon ausgegangen, dass die Fördermittel für eine „hohe fünfstellige Zahl“ von Wohnungen ausreichen würden. Nach aktuellem Stand wurde diese Zahl mit 50.000 geförderten Wohnungen nicht erreicht.

Für Christian Bruch, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), erklärt das einiges: Die Politik handle antizyklisch. In der Niedrigzinsphase mit reichlich Kapital und knappem Bauland wurden Subventionen für Bauherren mit Bauland bereitgestellt. Nun, da Projekte wegen fehlender Finanzierbarkeit gefährdet sind oder in die Insolvenz geraten, soll zusätzliches Bauland geschaffen werden. Gleichzeitig sollen die Haushaltsmittel für den freifinanzierten Wohnungsbau 2027 von 3,4 Milliarden auf 2 Milliarden Euro sinken. Für Bruch erklären diese Maßnahmen das Abstimmungsergebnis, die kritischen Kommentare und die Kritik der Baubranche an der aktuellen Baupolitik.

2025 fehlten 45.400 Fertigstellungen

Die Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigen, wie fest der Wohnungsbau steckt. 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt – 18 Prozent weniger als 2024 und zum zweiten Mal in Folge ein Rückgang. Gegenüber dem Vorjahr waren das rund 45.400 Wohnungen weniger. Die Fertigstellungen sanken in allen Gebäudetypen und siedlungsstrukturellen Kreistypen.

Je 10.000 Einwohner wurden durchschnittlich 24,7 Wohnungen fertiggestellt. Seit dem Höchststand 2020 ist dieser Wert kontinuierlich gesunken; in allen Kreistypen ging die Bautätigkeit seitdem um etwa ein Drittel zurück. Kleine kreisfreie Großstädte verzeichneten einen Rückgang von 12,7 Prozent, dünn besiedelte ländliche Kreise von 14,8 Prozent, die übrigen Kreistypen von knapp 20 Prozent.

Pro 10.000 Einwohner lagen die großen kreisfreien Großstädte mit 28,5 Fertigstellungen vorn, gefolgt von dünn besiedelten ländlichen Kreisen mit 27,5 und ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen mit 25,1. Städtische Kreise kamen auf 22,5, kleine kreisfreie Großstädte auf 22,7 Wohnungen.

Im Eigenheimsegment wurden 55.600 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern fertiggestellt, 22,8 Prozent weniger als 2024. In neuen Mehrfamilienhäusern entstanden 117.000 Wohnungen, ein Rückgang von 18,7 Prozent. Rund 34.000 weitere Wohnungen kamen durch Baumaßnahmen im Bestand und in Wohnheimen hinzu.

Mehrfamilienhäuser stellen inzwischen 57 Prozent der Fertigstellungen, Ein- und Zweifamilienhäuser nur noch knapp ein Viertel. 2012 entfiel noch etwa die Hälfte auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Seit 2022 sind die Fertigstellungen im Eigenheimbau um 44,4 Prozent gesunken. 2025 wurden deutschlandweit nur 6,7 Eigenheimwohnungen je 10.000 Einwohner fertiggestellt – der niedrigste Wert seit Beginn der Beobachtung 2006.

Hohe Bau- und Energiekosten, erschwerte Finanzierung, knappes Bauland sowie verdichtetes Bauen und eine geringere Ausweisung neuer Baugebiete werden als Gründe für die geringe Eigenheimtätigkeit genannt. Je nach Kreistyp gingen die Fertigstellungen im Eigenheimbau um 17 bis 25 Prozent zurück. In ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen wurden 10,1 Eigenheimwohnungen je 10.000 Einwohner fertig, in kleinen und großen kreisfreien Städten lediglich 2,6 beziehungsweise 2,1.

Auch im Geschosswohnungsbau sanken die Fertigstellungen in allen Kreistypen. Dünn besiedelte ländliche Kreise lagen bei minus 12,3 Prozent, große kreisfreie Großstädte bei minus 23,3 Prozent. Trotz des Rückgangs erreichten die großen kreisfreien Großstädte mit 22,5 Mehrfamilienhauswohnungen je 10.000 Einwohner den höchsten Wert. Kleine kreisfreie Großstädte kamen auf 16,7, die beiden ländlichen Kreistypen auf knapp 10 Wohnungen. Deutschlandweit wurden 2025 rund 14 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern je 10.000 Einwohner fertiggestellt – deutlich mehr als um 2009.

Wo gebaut wird – und wo kaum

Bei den Eigenheimen lagen Dingolfing-Landau mit 52,7 Wohnungen je 10.000 Einwohner, Schwandorf mit 43,8 und Friesland mit 32,1 vorn. Bayern stellte 13 der 20 Landkreise und kreisfreien Städte mit den höchsten einwohnerbezogenen Eigenheimwerten. Absolut wurden die meisten Eigenheimwohnungen in Berlin mit 804 fertig, danach im Landkreis Schwandorf mit 654, im Landkreis Emsland mit 610 und im Landkreis Passau mit 547.

Im Geschosswohnungsbau führten je 10.000 Einwohner Bamberg mit 85,8 Wohnungen, Straubing mit 75,1, Ulm und Erlangen mit jeweils 57,7 sowie Landau in der Pfalz mit 50,8. Bayern war auch hier mit zehn Platzierungen unter den 20 führenden Regionen überrepräsentiert. Absolut lagen Berlin mit 8.627 Wohnungen, Hamburg mit 5.006, München mit 3.595, Frankfurt mit 3.368 und Köln mit 3.250 vorn.

In Teilen von Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Brandenburg und Nordbayern wurden vielfach weniger als fünf Mehrfamilienhauswohnungen je 10.000 Einwohner fertiggestellt. Im Eigenheimbau gingen die Fertigstellungen in 80 Prozent der kreisfreien Städte und Landkreise gegenüber 2024 zurück. Ein räumlich eindeutiges Muster bei den Zuwächsen war nicht erkennbar; einzelne Bauvorhaben können regionale Jahresvergleiche stark beeinflussen.

Im Geschosswohnungsbau verzeichneten 61 Prozent der Gebietskörperschaften einen Rückgang. Zuwächse gab es unter anderem in ländlichen Regionen Sachsens, Thüringens, Brandenburgs und Sachsen-Anhalts. Dort fallen niedrige Ausgangswerte bei den prozentualen Veränderungen naturgemäß ins Gewicht.

Der Bauüberhang wird älter

Der Bauüberhang umfasst genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. 2025 lag er nahezu unverändert bei rund 760.700 Wohnungen, 0,1 Prozent mehr als 2024. Seit dem Höchststand 2022 ist er um etwa 14 Prozent gesunken. Die Baugenehmigungen stiegen 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund 11 Prozent beziehungsweise laut Ausblick um 10,6 Prozent.

51 Prozent der Wohnungen im Bauüberhang hatten Ende 2025 noch keinen Baustart. Weitere 24 Prozent waren noch nicht unter Dach, 25 Prozent bereits rohbaufertig. 2023 hatten 44 Prozent der Vorhaben noch nicht begonnen, 31 Prozent waren rohbaufertig. Rund 29.400 Baugenehmigungen erloschen 2025, knapp 5 Prozent des Bauüberhangs; 2023 waren es 3 Prozent. Ein Teil dieser erloschenen Genehmigungen kann auf sogenannte Genehmigungsdubletten infolge von Planänderungen zurückgehen.

27 Prozent der Wohnungen im Bauüberhang wurden 2025 genehmigt, 21 Prozent im Jahr 2024 und 18 Prozent im Jahr 2023. 34 Prozent der Genehmigungen stammen aus 2022 oder früher; 2023 lag dieser Anteil bei 21 Prozent. Die durchschnittliche Bauzeit einer Neubauwohnung in Wohngebäuden stieg von 20 Monaten im Jahr 2020 auf 27 Monate im Jahr 2025. Als Gründe gelten der höhere Anteil von Mehrfamilienhausprojekten, schwierige Finanzierungsbedingungen und Engpässe in der Bauwirtschaft.

Je 10.000 Einwohner betrug der Bauüberhang in kreisfreien Großstädten 109 Wohnungen, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen 94 und in ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen 87. Die acht größten deutschen Städte vereinten 146.800 Wohnungen beziehungsweise 19 Prozent des gesamten Bauüberhangs auf sich. München wies unter den größten Städten 229 Wohnungen je 10.000 Einwohner im Bauüberhang auf, Köln 74 und Stuttgart 66.

Die höchsten regionalen Werte erreichten der Landkreis Straubing mit 330 Wohnungen je 10.000 Einwohner, das Havelland mit 240, Regensburg mit 230 und München mit 229. Zahlen, die auf dem Papier nüchtern aussehen, vor Ort aber oft nach leerem Grundstück, Bauzaun und einer Menge verlorener Geduld klingen.

Die gesunkenen Baugenehmigungen der vergangenen Jahre gelten als wesentlicher Grund für den Rückgang der Fertigstellungen. Der vorhandene Bauüberhang konnte den Rückgang 2025 nicht ausgleichen. Hohe Zinsen, Bau- und Energiekosten sowie wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten erschweren den Wohnungsbau weiter. Trotz höherer Baugenehmigungszahlen 2025 wird für 2026 kein Anstieg der Fertigstellungen erwartet; eine mögliche Entspannung wird frühestens ab 2027 in Aussicht gestellt.

Maßnahmen wie der Bau-Turbo, der Gebäudetyp E und Ergänzungen bei der KfW-Förderung sollen den Wohnungsbau beschleunigen. In den Zahlen für 2025 sind ihre Auswirkungen noch nicht enthalten. Bis dahin bleibt der Bauüberhang groß, das Geld knapp und die Frage nach der richtigen Einstellung erstaunlich wenig kopfsächlich.