Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wächst weiter. Immobilienpreise und Mieten sind seit mehr als zehn Jahren stark gestiegen, bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in Großstädten und im Umland schwer zu finden. Für viele Wohnungssuchende beginnt die Suche inzwischen mit langen Besichtigungsschlangen – und endet trotzdem ohne Vertrag.

Eine repräsentative Forsa-Umfrage im Auftrag des Deutschen Mietervereins und des Deutschen Gewerkschaftsbunds (DGB) zeigt, wie groß der Wunsch nach Schutz ist: Neun von zehn Befragten befürworten härtere Strafen gegen Vermieter mit Wuchermieten. Drei Viertel verlangen eine wirksamere Mietpreisbremse, zwei Drittel sprechen sich für einen Mietendeckel aus. Die Verbände hatten zu einem Wohngipfel eingeladen.

Mehr Schutz, weniger Schlupflöcher

Mieterbund-Präsidentin Melanie Weber-Moritz forderte, das Thema stärker zu priorisieren. Auf dem Mietmarkt fehle es an Fairness, sagte sie. Das geltende Mietrecht biete durch Ausnahmen und Schlupflöcher Möglichkeiten für Missbrauch. Die Bundesregierung müsse deshalb die angekündigte Verschärfung der Mietpreisbremse und strengere Sanktionen gegen Mietwucher umsetzen.

Die Mietpreisbremse gilt inzwischen bis zum 31. Dezember 2029. Sie wurde 2015 eingeführt und im Juni 2025 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung ausgenommen. Auch eine zuvor zulässig vereinbarte Miete darf bei einer erneuten Vermietung weiterhin verlangt werden.

Daneben begrenzt die abgesenkte Kappungsgrenze Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Normalerweise sind innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent möglich, in besonders ausgewiesenen Gebieten 15 Prozent. Beide Instrumente wurden zuletzt durch Verordnungen der Bundesländer deutlich ausgeweitet.

Rechtsgrundlage für die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte ist § 556d Absatz 2 BGB. Die Länder dürfen solche Gebiete per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre festlegen. Erfasst werden können einzelne Gemeinden oder Gemeindeteile, meist werden ganze Gemeinden ausgewiesen. Hinter der Ausweitung stehen steigende Angebots- und Bestandsmieten, hohe Nachfrage bei knappem Wohnungsangebot, steigende Baukosten und die geringe Neubautätigkeit.

Zu Beginn des Jahres 2026 wurde der Geltungsbereich beider Instrumente erneut ausgeweitet. Sie gelten inzwischen in großen Teilen der größeren Städte und Verdichtungsräume. Durch neue Verordnungen fielen unter anderem Trier und Mannheim aus dem Geltungsbereich. Niedersachsen hatte ihn im Januar 2025, Nordrhein-Westfalen im März 2025 deutlich erweitert. Rheinland-Pfalz beschloss im Oktober 2025 eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung.

In Baden-Württemberg gelten die Regelungen seit Anfang 2026 in 130 Städten und Gemeinden. 2020 waren es 89 gewesen; 84 Kommunen kamen neu hinzu, 46 blieben im Geltungsbereich, 43 schieden aus. Bayern weitete seine Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 von 208 auf 285 Gemeinden aus. Rund 100 Gemeinden kamen hinzu, 23 schieden aus. Der Schwerpunkt liegt im Großraum München und im Bayerischen Oberland. Brandenburg erhöhte die Zahl der erfassten Städte und Gemeinden seit Anfang Januar 2026 von 19 auf 36.

Nach BBSR-Daten mit Stand Januar 2026 gilt bundesweit in 814 Gemeinden mindestens eine der beiden Verordnungen. In 681 Gemeinden greifen beide Instrumente, in 62 ausschließlich die abgesenkte Kappungsgrenze und in 71 ausschließlich die Mietpreisbremse. 14 der 16 Bundesländer weisen entsprechende Gebiete aus; Saarland und Sachsen-Anhalt nutzen diese Möglichkeit nicht. Schwerpunkte liegen in den Stadtstaaten sowie in Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen. In den Stadtstaaten gelten beide Instrumente grundsätzlich flächendeckend, Ausnahme ist Bremerhaven. Schleswig-Holstein hat die abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse. In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse in 70 Gemeinden, in 29 davon zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze.

Rund 32 Millionen Menschen leben in Gemeinden mit Mietpreisbremse und/oder abgesenkter Kappungsgrenze. Das entspricht 39 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die meisten Menschen, in deren Gemeinden beide Verordnungen gelten, leben in Bayern – 6,26 Millionen – und Nordrhein-Westfalen mit 6,17 Millionen. Bezogen auf die jeweilige Landesbevölkerung gelten beide Regelungen in Hamburg und Berlin für 100 Prozent, in Bremen für 83 Prozent und in Bayern für 47 Prozent. In Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Brandenburg liegt der Anteil zwischen 32 und 38 Prozent. In Schleswig-Holstein greift die abgesenkte Kappungsgrenze für 45 Prozent der Bevölkerung.

94 Prozent der betroffenen Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner, 71 Prozent sogar weniger als 20.000. Nur 51 betroffene Städte erreichen mindestens 100.000 Einwohner. Nach Bevölkerungszahl leben allerdings 64 Prozent der erreichten Bevölkerung in Städten dieser Größe.

Direkt für Wohnungssuchende zählt vor allem die Mietpreisbremse. Sie gilt derzeit in 752 Gemeinden: in 681 zusammen mit der abgesenkten Kappungsgrenze, in 71 ausschließlich. Damit liegen 6,9 Prozent der knapp 11.000 deutschen Gemeinden im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse. 93 Prozent dieser 752 Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner. Rund 30,9 Millionen Menschen leben dort, also 37 Prozent der Gesamtbevölkerung; 20,3 Millionen davon in 49 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern.

Von den 752 Gemeinden mit Mietpreisbremse haben 205 einen Mietspiegel, darunter 124 einen qualifizierten. Von 80 deutschen Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern verfügen 49 über eine Mietpreisbremse. In allen diesen 49 Städten gibt es einen Mietspiegel, in 38 Fällen ist er qualifiziert.

Baustellen, Genehmigungen und ein Turbo

Die Linke gewann zuletzt mit dem Thema bezahlbares Wohnen die Landtagswahl in Berlin. Ihre wohnungspolitische Sprecherin Caren Lay warf der Bundesregierung Untätigkeit vor. Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt seien nicht allein durch den Tiefstand bei den Baugenehmigungen zu erklären. Als zentrale Ursachen nannte sie Finanzierungsprobleme und einen unregulierten Mietmarkt.

Auch Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) räumte ein, dass die Wohnungssuche schwierig sei und der Wohnungsmarkt angespannt bleibe. Gleichzeitig verwies sie auf eine seit 14 Monaten steigende Zahl von Baugenehmigungen. Der vor knapp einem Jahr gestartete „Bau-Turbo“ komme voran. Vereinfachte Bauvorschriften für den Gebäudetyp E wolle sie voranbringen, außerdem solle eine bundeseigene Wohnungsbaugesellschaft entstehen.

Die Zahlen bei den Fertigstellungen klingen derweil nach angezogener Handbremse. 2025 wurden bundesweit rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012. In Bayern waren es knapp 47.400 Wohnungen, rund 14 Prozent weniger als im Vorjahr. Von Januar bis Juli 2026 wurden bundesweit 148.800 Wohnungen genehmigt – knapp 13 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Ende 2025 waren rund 761.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt.

Die Bauindustrie begrüßte den Bau-Turbo, fordert aber einen „Bau-Turbo II“ mit verlässlichen Förderprogrammen, dem Gebäudetyp E und Rahmenbedingungen, die Investitionen wieder wirtschaftlich machen. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Bauindustrie, warnte zugleich vor zu weitgehendem Mieterschutz und zusätzlicher Investitionsunsicherheit.

Der Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen verlangt niedrigere Baukosten und geeignete politische Rahmenbedingungen. Dazu gehören steuerliche Anreize zur Mobilisierung privaten Kapitals, niedrigere Standards zur Kostensenkung sowie dauerhafte und verlässliche Förderprogramme für bezahlbaren Wohnraum. Verbandsdirektor Hans Maier erklärte, der Staat könne den Wohnungsmarkt nicht ersetzen, müsse aber die Voraussetzungen für Wohnungsbau schaffen.

Versuche in Augsburg und Ingolstadt zeigen, dass einfachere Baustandards die Baukosten um rund 15 Prozent senken könnten. Für eine flächendeckende Anwendung fehlt bislang die rechtliche Grundlage. Bayerns Bauminister Christian Bernreiter forderte den Bund deshalb auf, mit einem Gebäudetyp-E-Gesetz Rechtssicherheit zu schaffen. Bayern selbst hat die Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau bereits vereinfacht. Für preisgünstige Wohnungen stehen dort 2026 und 2027 insgesamt rund 3,6 Milliarden Euro bereit, davon 1 Milliarde Euro aus dem Sondervermögen Infrastruktur.

Warum der Druck so groß ist

Eine Anfang Februar 2025 veröffentlichte Studie im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“ beziffert den bundesweiten Fehlbestand auf gut 550.000 Wohnungen. Der Bedarf ist insbesondere durch die hohe Zuwanderung der vergangenen Jahre gestiegen. Gleichzeitig wird zu wenig gebaut, während viele Wohnungen leer stehen – ein schiefer, schwer aufzulösender Gegensatz.

2023 lebten laut Statistischem Bundesamt 52 Prozent der Menschen in Deutschland zur Miete. In Frankreich war es etwas mehr als ein Drittel, in Spanien rund ein Viertel, in Rumänien nur 4 Prozent. In großen kreisfreien Städten stiegen die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten von online inserierten Wohnungen zwischen 2010 und 2022 um fast 70 Prozent. 2023 kostete eine Erst- oder Wiedervermietung im Durchschnitt 13,44 Euro nettokalt pro Quadratmeter in Köln, in München 20,59 Euro.

Gleichzeitig standen im Mai 2022 bundesweit rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, eine Leerstandsquote von 4,3 Prozent. Die Hälfte dieser Wohnungen stand mindestens ein Jahr leer. In ländlichen Regionen ist der Leerstand deutlich höher als in Großstädten. In Hamburg und Berlin stand etwa ein Drittel der leerstehenden Wohnungen mindestens zwölf Monate leer, in Thüringen rund zwei Drittel.

Die knapp 20 Millionen Hauptmieterhaushalte verwendeten 2022 durchschnittlich knapp 28 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete; 2006 waren es 27 Prozent. Rund zwei Drittel lagen bei höchstens 30 Prozent Mietbelastung, einer häufig verwendeten angemessenen Obergrenze. Rund 1,5 Millionen Haushalte mussten mindestens 50 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen, bei gut 1,6 Millionen Haushalten lag der Anteil zwischen 40 und 50 Prozent. Besonders stark belastet waren Einpersonenhaushalte sowie Bewohner von Großstädten.

Ende 2023 erhielten 1,2 Millionen Menschen Wohngeld. In dieser Zahl ist die Ausweitung der Anspruchsgrundlage durch das angepasste Wohngeldgesetz berücksichtigt.

Sozialwohnungen unter Druck

Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzte den jährlichen Wohnungsbedarf für 2021 bis 2025 auf 372.000 Wohnungen. Die Bundesregierung hatte sogar 400.000 Neubauten pro Jahr angestrebt. 2023 wurden laut Statistischem Bundesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt; 2021 und 2022 lagen die Fertigstellungen ähnlich hoch. Von Januar bis Oktober 2024 wurden knapp 176.000 Wohnungen genehmigt, 42.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Für 2025 rechnete die Deutsche Bauindustrie mit lediglich 150.000 bis 200.000 fertiggestellten Wohnungen.

Gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, geringeres Wirtschaftswachstum, komplexe Vorschriften und hohe Baustandards bremsen den Wohnungsbau. Dazu kommen langwierige Genehmigungsverfahren und unterschiedliche Regelungen von Bund, Ländern und Kommunen. Auf den Baustellen fehlt es also nicht nur an Material oder Personal, sondern oft auch an Zeit, Geld und einer klaren Linie.

Seit Anfang der 1990er-Jahre verkauften Bund, Länder und Kommunen viele sozial gebundene Wohnungen. Gleichzeitig liefen bei Hunderttausenden Wohnungen die Sozialbindungen aus. Die Ampelregierung wollte jährlich 100.000 Sozialwohnungen neu bauen lassen, verfehlte dieses Ziel nach Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen aber deutlich. Wohnungsankäufe und verlängerte Belegungsrechte konnten den Rückgang nicht ausgleichen.

Die Zuschüsse des Bundes für den sozialen Wohnungsbau stiegen von 1 Milliarde Euro 2021 auf 2 Milliarden Euro 2022 und 3,2 Milliarden Euro 2024. Zusätzlich wurde 2024 eine neue Wohngemeinnützigkeit eingeführt. Soziale Unternehmen, Vereine und Stiftungen können steuerlich begünstigt werden, wenn sie Wohnungen unter der marktüblichen Miete an Bedürftige vermieten und keine Gewinne ausschütten. Welche Wirkung diese Maßnahmen auf den sozialen Wohnungsbau haben, ist noch nicht absehbar.

Ein Blick nach Spanien zeigt, wie aufgeladen das Thema ist: Der Fall einer 87-jährigen Mieterin, die aus ihrer Wohnung vertrieben werden sollte, sorgte dort für Aufsehen. Ministerpräsident Pedro Sánchez setzte Neuwahlen an und setzt auf eine mieterfreundliche Politik. Deutschland diskutiert derweil über Mietendeckel, Verordnungen, Fördermilliarden und den nächsten Bau-Turbo – während draußen weiter Wohnungen fehlen.