Auf dem bayerischen Immobilienmarkt ist Bewegung, aber für Kaufinteressenten wird die Sache dadurch nicht leichter. Zwar sind gebrauchte Bestandshäuser im Herbst etwas günstiger geworden, gleichzeitig ziehen Baugrundstücke und einzelne Neubaupreise an. Und dann stehen da noch die Kreditzinsen im Raum – jener Posten, der beim Blick auf den Kaufpreis gern übersehen wird, später aber jeden Monat pünktlich anklopft.

Nach Berechnungen des Immobilienverbands Deutschland Süd (IVD Süd) verteuerten sich Baugrundstücke für Einfamilienhäuser seit dem Frühjahr landesweit im Durchschnitt um 0,6 Prozent. Gebrauchte Reihenhäuser wurden dagegen um 0,7 Prozent günstiger, Doppelhaushälften um 0,8 Prozent. Die Preise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen jeweils um weniger als ein Prozent. Am deutlichsten legten neue Doppelhaushälften zu: um 2,2 Prozent.

Günstigeres Haus, teurerer Kredit

Unterm Strich ist der Immobilienerwerb nach Einschätzung des IVD Süd trotzdem nicht erschwinglicher geworden. Die Inflation ist infolge des Iran-Kriegs gestiegen, dadurch erhöhten sich auch die Kreditzinsen. Der durchschnittliche Zins für einen zehnjährigen Standard-Immobilienkredit kletterte von etwa 3,3 Prozent im März auf derzeit rund 4,5 Prozent. Für viele Haushalte bedeutet das bei der Finanzierung eine monatliche Zinsbelastung, die um einen dreistelligen Betrag höher liegt. Da hilft der kleine Preisnachlass beim gebrauchten Reihenhaus nur bedingt.

In München gingen die Preise laut IVD bei den meisten Immobilientypen gegenüber dem Frühjahr leicht zurück. Immobilienmakler berichten zugleich, dass viele Verkäufer Preisnachlässe akzeptieren, weil sie ihre Objekte sonst nicht verkaufen können. Das klingt nach Verhandlungsspielraum – allerdings bleibt abzuwarten, wie weit er reicht. IVD-Marktforscher Stephan Kippes erwartet jedenfalls keine Trendwende: Die Nachfrage werde voraussichtlich verhalten bleiben, während der Wohnungsbau weiter unter Druck stehe.

Bayern bleibt ein Schwergewicht

Die jüngsten Zahlen passen zu einem größeren Bild. Bayern bleibt ein bedeutender deutscher Immobilienmarkt: 2024 entfielen 20 Prozent des bundesweiten Geldumsatzes über alle Immobilienarten auf den Freistaat. Der Umsatz lag dort 2024 bei 50,5 Milliarden Euro und stieg 2025 auf 56 Milliarden Euro.

Der aktuelle Immobilienmarktbericht Bayern wurde in München von Bauminister Christian Bernreiter, Gudrun Reicheneder, der Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses, und Regierungspräsident Rainer Haselbeck vorgestellt. Der Bericht analysiert die Entwicklungen auf dem bayerischen Immobilienmarkt in den Jahren 2024 und 2025. Nach Jahren deutlicher Preissteigerungen zeichnet sich am bayerischen Grundstücksmarkt eine Stabilisierung des Preisniveaus ab. Regional bleibt es allerdings bei erheblichen Unterschieden – Bayern ist beim Wohnen eben nicht überall dieselbe Hausnummer.

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt bleibt insgesamt herausfordernd. Der Freistaat will nach Angaben des Bauministers verlässliche Rahmenbedingungen schaffen und den Bau von bezahlbarem Wohnraum fördern. Im Doppelhaushalt 2026/2027 sind dafür 3,6 Milliarden Euro für die Wohnraumförderung vorgesehen.

Weniger Vorgaben, mehr Wohnungen?

Bayern plant, Bauvorgaben mit Modernisierungsgesetzen zu reduzieren und mit dem „Gebäudetyp-e“ einfacheres Bauen zu ermöglichen. Eine eigene Umbauordnung und der sogenannte „Bauturbo“ sollen Bürokratie abbauen. Außerdem soll der private Wohnungsbau wieder angekurbelt werden.

Beim Bund setzt sich Bayern unter anderem für bessere Abschreibungsmöglichkeiten, Steuerentlastungen, vereinfachte KfW-Programme und eine Überprüfung baulicher Standards ein. Bauminister Bernreiter lehnt Pläne einer Berliner Initiative zur Enteignung von Wohnungen ab. Er kündigte Widerstand bei der Bauministerkonferenz sowie über eine bayerische Bundesratsinitiative an.

Mehr Überblick soll künftig digital entstehen. Der Obere Gutachterausschuss will die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse gebündelt auf interaktiven Dashboards veröffentlichen. Ziel ist mehr digitale Transparenz über Preisniveaus und Umsatzdaten. Nach Angaben des Regierungspräsidenten liefern verlässliche Immobiliendaten eine Grundlage für Investitionen in den Wohnungsbau – gerade dann, wenn Kaufpreise, Baukosten und Zinsen nicht sauber in dieselbe Richtung laufen.