Wenn ab 2035 viele Immobilien der Babyboomer-Generation den Eigentümer wechseln, könnte der deutsche Wohnungsmarkt eine gewaltige Angebotswelle erleben. Ältere Menschen sterben, ziehen in kleinere Wohnungen oder Pflegeheime und geben ihre Häuser ab. Für dieses mögliche Szenario hat sich der Begriff „Silver Tsunami“ etabliert.

Die Vorstellung eines flächendeckenden Preissturzes klingt zunächst schlüssig. Rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland gehören der Babyboomer-Generation. Eine im März 2026 veröffentlichte Jacasa-Analyse kommt auf etwa 4,8 Millionen Häuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Doch 4,8 Millionen potenzielle Eigentümerwechsel bedeuten nicht 4,8 Millionen zusätzliche Verkaufsangebote. Immobilien werden vererbt, innerhalb der Familie weitergegeben, vermietet oder von Erben selbst bezogen.

Warum der „Silver Tsunami“ nicht überall gleich ankommt

Immobilienexpertin Ute Anthuber aus Neusäß hält die einfache Rechnung „mehr alte Menschen, mehr Verkäufe, fallende Preise“ für zu kurz gegriffen. Viele ältere Eigentümer bleiben möglichst lange im eigenen Haus. Manche übertragen die Immobilie frühzeitig an Angehörige, vermieten sie nach einem Umzug oder verkaufen erst spät. Andere vererben ihr Haus.

Die geburtenstarken Jahrgänge von etwa 1955 bis 1970 gehen inzwischen in Rente oder sind bereits im Ruhestand. Zu diesen Jahrgängen gehören jeweils mehr als 1,1 Millionen Menschen. Danach sanken die Geburtenzahlen deutlich – unter anderem wegen der Verbreitung der Antibabypille und eines kulturellen Trends zu kleineren Familien. Der durch den Zweiten Weltkrieg verursachte Geburtenrückgang von 1940 bis 1945 verstärkte den Einbruch ab Ende der 1960er-Jahre, weil später potenzielle Eltern fehlten.

2025 lebten in Deutschland rund 14,1 Millionen Menschen zwischen 15 und 30 Jahren, aber 19,6 Millionen zwischen 55 und 70 Jahren. Die ältere Gruppe war damit etwa 40 Prozent größer und besitzt zugleich einen hohen Anteil des Wohneigentums. Die Eigentumsquote der 65- bis 74-Jährigen liegt bei etwa 55 bis 58 Prozent, bei den unter 50-Jährigen dagegen nur bei rund 30 Prozent.

Viele Babyboomer leben in Einfamilienhäusern, die während des Wirtschaftswunders, in der frühen Bundesrepublik oder nach der Wiedervereinigung gebaut beziehungsweise gekauft wurden. Rund 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Deutschland befinden sich nach den vorliegenden Schätzungen in ihrem Besitz. Die Immobilien werden in den kommenden Jahrzehnten schrittweise den Eigentümer wechseln – nicht auf einen Schlag, eher wie eine lange Reihe einzelner Übergaben.

Alte Häuser, große Grundstücke, hohe Kosten

Unter Druck geraten könnten vor allem Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken, große unsanierte Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren sowie kleine Mehrfamilienhäuser. Große Grundstücke sind teuer und werden wegen des hohen Arbeitsaufwands im Garten weniger nachgefragt. Wer schon einmal im Hochsommer eine verwilderte Hecke geschnitten hat, weiß, warum.

Ältere Häuser mit großzügigen Räumen sind außerdem schwer zu beheizen. Bei unsanierten Immobilien dürften die Preise wegen gestiegener Renovierungs- und Sanierungskosten nachgeben. Die Baukosten sind seit 2019 je nach Gewerk um etwa 50 Prozent gestiegen oder haben sich teilweise verdoppelt. Dazu kommen CO₂-Abgaben, die die laufenden Kosten erhöhen.

Kleine Mehrfamilienhäuser könnten ebenfalls günstiger werden, obwohl größere Objekte bei ähnlichen Dachkosten eine bessere Mietrendite bieten. Für Käufer in peripheren Regionen können sich dadurch Einstiegsmöglichkeiten ergeben. Der Haken liegt oft im Mauerwerk: Zahlreiche Boomer-Immobilien stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren und wurden energetisch nicht umfassend modernisiert. Der Sanierungsbedarf kann erheblich sein.

Eigentümer geerbter Immobilien sollten deshalb den lokalen Bodenrichtwert, die tatsächliche Nachfrage und den energetischen Zustand beziehungsweise die energetische Bewertung prüfen. Für Boomer-Eigentümer hängt der passende Verkaufszeitpunkt vor allem von der konkreten Lage ab. In nachfragestarken Quartieren besteht wenig Druck. In strukturschwachen Regionen kann langes Warten dagegen Wert kosten.

Stadt, Land – und die Frage nach dem Arbeitsplatz

Besonders starke Preisrückgänge werden in ländlichen Gegenden mit schlechtem öffentlichem Nahverkehr und geringer sozialer Infrastruktur erwartet. Hohe Kosten für den Individualverkehr und der tendenzielle Rückgang von Homeoffice könnten diese Regionen zusätzlich belasten. In strukturschwachen Regionen Ostbayerns mit wenigen Arbeitsplätzen könnten die Preise weiter sinken; Anthuber nennt auch Autostädte wie Ingolstadt als gefährdet.

In Teilen Ostdeutschlands liegt der Leerstand bereits über zehn Prozent. Zusätzlich angebotene Babyboomer-Immobilien könnten dort die Preise drücken, manche Objekte womöglich unverkäuflich werden. In Teilen Ostsachsens finden Marktbeobachter schon heute schwer Käufer für bestimmte Häuser. Dresden und Leipzig gelten dagegen weiterhin als stark, Magdeburg hat zuletzt angezogen.

Entscheidend ist laut IW-Prognose weniger die schlichte Unterscheidung zwischen Stadt und Land als die wirtschaftliche Bedeutung einer Region. Wirtschaftsstarke Metropolregionen und ihr Umland dürften häufig weiter steigende Preise verzeichnen. Preise können in Städten mit vielen Beamten, Zukunftsindustrien und Universitätskliniken sowie in touristisch attraktiven Lagen, an Seen und mit Bergblick hoch bleiben.

Bremen und Hamburg zählen laut einer früheren IW-Wohnflächenanalyse zu den möglichen Gewinnern des demografischen Wandels. Bremen verzeichnet laut Statistischem Landesamt ein moderates Bevölkerungswachstum, vor allem durch Zuwanderung, und hat im Bundesvergleich eine relativ junge Altersstruktur. Bremer Reihenhäuser aus der Vor- und Nachkriegszeit, die häufig Boomer-Eigentümern gehören, treffen bei einem Eigentümerwechsel weiterhin auf Nachfrage von Familien und Berufseinsteigern. Gut angebundene Stadtteile wie Findorff, Schwachhausen und die Neustadt sind besonders gefragt.

Berlin nimmt wegen politischer Entscheidungen eine Sonderstellung ein. Wie sich diese auf Investitionen auswirken, ist schwer einzuschätzen. Eigentumswohnungen dürften laut Anthuber insgesamt preisstabiler bleiben als Einfamilienhäuser.

Warum Angebot und Wohnungsmangel gleichzeitig wachsen können

Laut dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ des Pestel Instituts fehlten Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland, vor allem bezahlbare Wohnungen und Wohnungen in Großstädten. Ein Wohnungsmangel und ein Immobilienüberschuss können deshalb gleichzeitig bestehen: Während auf dem Land ein leer stehendes, unsaniertes Haus kaum Käufer findet, fehlt in der Stadt eine bezahlbare Wohnung.

In Wachstumsregionen rund um Großstädte bleibt die Nachfrage stabil oder steigt. Immobilien werden dort häufig innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis weitergegeben und gelangen gar nicht auf den offenen Markt. In ländlichen Gebieten kann ein steigendes Angebot laut Frank Schröter von BSK Immobilien bei begrenzter Nachfrage dagegen spürbare Preisbewegungen auslösen.

Ein historischer Vergleich bremst die große Untergangserzählung. Frühere geburtenstarke Jahrgänge lösten beim Übergang in den Ruhestand und bei der Vererbung ihrer Immobilien keinen starken Markteinbruch aus. In den 1960er- und 1970er-Jahren sorgten Wiederaufbau, Landflucht in die Städte und Wirtschaftswachstum für Nachfrage. Die Menschen beanspruchten mehr Wohnfläche pro Kopf. Die Babyboomer konnten als große und vergleichsweise kaufkräftige Erbengeneration Immobilien der um 1900 Geborenen übernehmen. Bausparwesen und Eigenheimzulage halfen ebenfalls, das freiwerdende Angebot aufzunehmen.

Heute sind die Erben der Babyboomer – vor allem Generation X und Millennials – zahlenmäßig kleiner, durchschnittlich weniger vermögend und seltener Wohneigentümer. Sie könnten das freiwerdende Immobilienvolumen nicht ohne Weiteres auffangen. Von etwa 1980 bis 2010 stagnierten die Immobilienpreise in Westdeutschland weitgehend; inflationsbereinigt sanken sie laut DIW um mehr als 25 Prozent. Inflation und Löhne stiegen in dieser Zeit weiter, Wohneigentum wurde real erschwinglicher. Gründe für diesen „Immobilien-Winter“ waren kaum reale Einkommenssteigerungen, eine schwache Konjunktur, zeitweise hohe Arbeitslosigkeit, wenig zusätzlicher Zuzug in die Städte und eine stagnierende Bevölkerung.

Auch Zinsen, Neubau, Einkommen, Migration und die Wohnortentwicklung von Städten und ländlichen Regionen mischen kräftig mit. Demografie ist nur ein Faktor. Das Geburtendefizit lag 2025 bei 352.000 Menschen – der größte Fehlbetrag seit dem Zweiten Weltkrieg. Wie stark der „Silver Tsunami“ ausfällt, hängt deshalb auch von der Zuwanderung ab. Größere Zuwanderungswellen gab es unter anderem in den frühen 1990er-Jahren, Mitte der 2010er-Jahre sowie 2022. Migration kann den Überschuss der Sterbefälle gegenüber den Geburten teilweise ausgleichen, ist aber schwer vorherzusagen. Ende der 2000er-Jahre war die Wanderungsbilanz zeitweise sogar negativ.

Der Markt bewegt sich in Wellen

Der Immobilienmarkt entwickelt sich in Wellen. Grundstückspreise im Münchner Umland sind zuletzt teilweise um 30 bis 40 Prozent gefallen; Anthuber bezeichnet das als Korrektur. Bei weiter steigender Inflation könnten Immobilienpreise sinken. Der Markt ist derzeit stabil, Immobilienkredite kosten etwa vier Prozent. Gehaltssteigerungen haben diese Belastung teilweise ausgeglichen.

Das IW erwartet bis 2035 bundesweit im Durchschnitt moderat steigende Immobilienpreise von etwa einem Prozent jährlich in realer Rechnung. Der Immobilienpreisindex der Pfandbriefbanken lag im zweiten Quartal 2026 um 1,9 Prozent über dem Vorjahreswert. Für einen flächendeckenden Preisrückgang gibt es derzeit keine ausreichende empirische Grundlage.

Auch Japan zeigt, dass ein Bevölkerungsrückgang allein keinen flächendeckenden Wertverlust verursacht: Trotz eines Rückgangs der Bevölkerung um etwa fünf Prozent binnen 15 Jahren stiegen dort die inflationsbereinigten Immobilienpreise. In Deutschland dürften die regionalen Preisunterschiede künftig größer werden. Der „Silver Tsunami“ ist keine einheitliche bundesweite Preisprognose, sondern eine Frage von Angebot und Nachfrage – manchmal entscheidet dabei sogar die Straße nebenan.