Am 7.10.2026 ist der Wohnraummangel längst mehr als ein Problem für Wohnungssuchende. Er wird zum Bremsklotz für den Arbeitsmarkt – und damit für die Wirtschaft. Eine Studie des Pestel-Instituts warnt, dass fehlende und zu teure Wohnungen in deutschen Städten das Wirtschaftswachstum zunehmend dämpfen könnten.

Wer keine bezahlbare Wohnung findet, zieht seltener um. Das klingt zunächst nach einer privaten Notlösung, hat aber Folgen für Betriebe: Offene Stellen bleiben unbesetzt, weil Beschäftigte nicht dorthin wechseln können, wo Arbeit gebraucht wird. Gerade in wirtschaftlich starken Regionen verschärft fehlender Wohnraum die Suche nach Personal.

Wenn der Ruhestand eine Lücke hinterlässt

In den kommenden zehn Jahren geht fast ein Viertel der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Rente. Viele dieser Menschen bleiben laut Studie nahe ihrem bisherigen Arbeitsort wohnen. Für die frei werdenden Stellen brauche es deshalb Zuzug und Zuwanderung.

Wegen der Alterung der Bevölkerung müssten jährlich 350.000 bis 500.000 Menschen aus dem Ausland zuwandern, damit die Einwohnerzahl Deutschlands bei etwa 80 Millionen bleibt. Der Wohnungsbau habe mit der Migration jedoch nicht Schritt gehalten, führt das Pestel-Institut einen Teil des heutigen Mangels darauf zurück. Für die erwarteten Arbeitskräfte wären jährlich 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen nötig – ungefähr doppelt so viele, wie derzeit gebaut werden.

Nahezu alle Branchen könnten dadurch in Schwierigkeiten geraten: Handwerk, Industrie und Tourismus ebenso wie andere Bereiche. Besonders heikel ist die Lage bei schlechter bezahlten Berufen, etwa bei Bus- und Kraftfahrern oder Reinigungskräften. Dort gehen in den kommenden Jahren viele Beschäftigte in Rente. Ohne leistbare Wohnungen wird die Nachbesetzung zur Zitterpartie.

1,35 Millionen Wohnungen fehlen

Im „Bau-Monitor 2026“ beziffert das Pestel-Institut das bundesweite Wohnungsdefizit auf 1,35 Millionen Wohnungen. Regional fällt die Lücke sehr unterschiedlich aus: In Berlin fehlen mindestens 58.000 Wohnungen, in Hamburg 23.000. Nordrhein-Westfalen kommt auf 364.000, Bayern auf 220.000 und Baden-Württemberg auf 201.000 fehlende Wohnungen.

Auch die Bautätigkeit ist zurückgegangen. 2025 wurden rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – etwa 84.600 weniger als 2023. In den Jahren davor waren jeweils ungefähr 300.000 Wohnungen gebaut worden. Vergleicht man die Entwicklung mit einem Szenario, in dem 2025 rund 300.000 Wohnungen fertig geworden wären, ergibt das laut Rechenmodell binnen zwei Jahren rund 26,9 Milliarden Euro weniger Netto-Umsatz im Baugewerbe, ein um 0,6 Prozentpunkte niedrigeres Bruttoinlandsprodukt und etwa sieben Milliarden Euro weniger Steuereinnahmen.

Das Pestel-Institut erwartet durch den Wohnraummangel einen Wohlstandsverlust von einem Prozentpunkt der Wirtschaftsleistung. Bleibt die Wohnungspolitik unverändert, würden sich diese Verluste fortsetzen und kumulieren. Das ist keine kleine Delle, sondern eine Rechnung, die jedes Jahr weiterläuft.

Gebäudetyp E soll Bauen wieder möglich machen

Das Institut fordert deshalb niedrigere Baukosten. Bauweisen, die während der Niedrigzinsphase entstanden sind, seien wegen der inzwischen höheren Zins-, Material- und Personalkosten vielfach nicht mehr wirtschaftlich. Der sogenannte „Gebäudetyp E“ soll Bauvorschriften vereinfachen, serielles Bauen ermöglichen und Gebäude bis zu 30 Prozent günstiger machen.

Vorgesehen sind unter anderem geringere Anforderungen an den Schallschutz, weniger Stellplätze und kleinere Heizungsgrößen. Auch die Komfortstandards sollen reduziert werden. Das unter der früheren Ampel-Koalition beschlossene Vorhaben befindet sich weiterhin im Gesetzgebungsverfahren.

Bayerische Wohnungsverbände drängen auf eine rechtssichere Einführung des Gebäudetyps E – ausdrücklich auch für Mietverträge. Der Bayerische Bauindustrieverband und der Verband der Wohnungsunternehmen Bayern verlangen außerdem serielle und modulare Baukonzepte, eine schnellere Ausweisung von Bauland durch die Kommunen sowie eine Vergabe kommunaler Wohnbaugrundstücke nach Konzepten für bezahlbares Wohnen statt nach dem Höchstpreis.

Hinzu kommt der Ruf nach einer verlässlichen und planbaren Wohnbauförderung. In Bayern müssten nach Angaben der Verbände jährlich 70.000 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. VdW-Bayern-Direktor Hans Maier bezeichnet bezahlbares Wohnen als Voraussetzung für einen starken Wirtschaftsstandort Bayern.

Mehr Genehmigungen, aber weniger Zuversicht

Bei den Baugenehmigungen gab es im ersten Halbjahr 2026 zwar einen Anstieg um 15,1 Prozent auf 126.300 Einheiten. Für das gesamte Jahr erwartet die Baubranche dennoch nur etwa 185.000 neue Wohnungen. Zwischen genehmigt und tatsächlich fertiggestellt liegt eben oft ein langer Weg – mit Zinsen, Materialpreisen, Personalengpässen und viel Papier dazwischen.

Der Baustoff-Fachhandel-Verband kritisiert geplante Kürzungen der Wohnungsbauförderung um 1,4 Milliarden Euro. Für 2027 stünden demnach nur zwei Milliarden Euro Fördermittel zur Verfügung. Gefordert werden eine verlässliche, milliardenschwere Förderung für Neubau und Sanierung sowie eine schnelle Umsetzung des „Gebäudetyps E“ mit vereinfachten Baustandards.

Nach Verbandsforderung sollten Mehrfamilienhäuser mit bis zu zwölf Wohneinheiten ohne eigene Baugenehmigung gebaut werden können, sofern sie dem jeweiligen Bebauungsplan entsprechen. Ein schnellerer Weg vom Plan zur Baustelle – für Wohnungssuchende wäre das wohl keine Nebensache.

Die Datenlage aus den genannten Quellen zeigt damit zwei Seiten derselben Baustelle: Der Bedarf wächst, während Fertigstellungen, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit nicht Schritt halten. Die Destatis-Seite zum Thema Wohnen liegt in der vorliegenden Quelle nicht lesbar beziehungsweise offenbar binär oder verschlüsselt vor; eine sachliche Zusammenfassung daraus ist daher nicht möglich.