Im Walzmühleareal in Frauenfeld laufen die letzten Bauarbeiten des Millionenprojekts «Josef». Wo einst Getreide gemahlen, Schnupftabak verarbeitet und später Kochtöpfe sowie Raclette-Öfen hergestellt wurden, entstehen neue Mietwohnungen. Der Einzug ist bis Mitte 2027 vorgesehen. Noch riecht es vor Ort eher nach Baustelle als nach fertigem Zuhause: Bauarbeiter montieren neue Verschalungen und ziehen Wände in die historische Gebäudestruktur ein.

Das Areal liegt wenige Gehminuten nördlich des Stadtkerns an der Murg und grenzt an ein Naherholungsgebiet. Hiag entwickelt das historische Gelände gemeinsam mit dem Frauenfelder Partner Immo3 weiter. Vorgesehen sind Wohnungen, Gewerbe und Büroflächen; bereits vorhanden sind zudem Eigentums- und Mietwohnungen, Ateliers, Verkaufsflächen und ein Café. Das Walzmühleareal umfasst 18’438 Quadratmeter, die Mietfläche beträgt 4’546 Quadratmeter.

Ein Industrieareal mit langer Geschichte

Die Geschichte reicht bis 1831 zurück. Josef Anton Müller und Johann Conrad Freyenmuth gründeten damals eine Aktiengesellschaft und betrieben mit dem Wasser der Murg eine Getreidemühle zur Mehlproduktion. Nach Josef Anton Müller ist das heutige Bauprojekt benannt. Das 1832 erbaute Walzmühleareal zählt zu den ältesten Industriequartieren Frauenfelds und zu den bedeutendsten Industriegeländen im Kanton Thurgau.

Die Nutzung wechselte im Lauf der Jahrzehnte: Auf die Getreidemühle folgte eine Schnupftabakfabrik. Ab den 1910er-Jahren produzierte die Firma Sigg unter anderem Kochtöpfe und Raclette-Öfen. Die industrielle Fertigung lief bis in die 1990er-Jahre.

Hiag kaufte 2013 grosse Teile des Areals von Kurt Huber und Luzi Wegmann. Die Umbauarbeiten begannen 2017 mit den Shed-Häusern 3 und 4, danach war der Zentralbau an der Reihe. Jetzt wird das Walzmühlehaus im Süden des Geländes umgebaut. Im Walzmühlehaus und im rund 6000 Quadratmeter grossen Privatpark laufen derzeit die Ausbauarbeiten.

Ursprünglich waren für den Umbau 36 Millionen Franken veranschlagt. Wie viel Hiag seither tatsächlich in Frauenfeld investiert hat, teilte das Unternehmen auf Anfrage nicht mit. Hiag beschäftigt rund 80 Mitarbeitende und verfügt über ein geschätztes Immobilienportfolio von 2,1 Milliarden Franken. Laut «NZZ» besitzt die Firma schweizweit rund zwei Millionen Quadratmeter Land und gehört damit zu den grössten privaten Grundbesitzern der Schweiz.

Historische Wände, neue Anforderungen

Im Annexbau und im Walzmühlehaus blieben die bestehenden Aussen- und Innenwände weitgehend erhalten. Historische Elemente sollen, soweit möglich, sichtbar bleiben. Die Zusammenarbeit mit der Stadt und der kantonalen Denkmalpflege bezeichnen die Projektverantwortlichen als gut. Einfacher wird es dadurch nicht automatisch: Seit dem Kauf wurden Vorschriften zu Baunormen und Brandschutz verschärft.

Besonders aufwendig war es, die Decken rund um historische Holzbalken vollständig herauszulösen. Auch das neue Treppenhaus sorgte für Kopfzerbrechen. Das historische Treppenhaus sollte trotz eines neuen Lifts erhalten bleiben. Während der Bauarbeiten zeigte sich jedoch, dass Decken und Tritthöhen zu instabil waren. Der Erhalt war technisch nicht möglich.

Im Erdgeschoss des Walzmühlehauses entstehen zwei Gewerberäume, die als Ateliers bezeichnet werden. Gastronomie ist wegen fehlender Lüftungen nicht vorgesehen; Büros wären baulich kompliziert und sind ebenfalls nicht das Ziel. Geplant ist eine Nutzung, die das Quartier belebt. In der alten Schreinerei südlich des Walzmühlehauses entsteht ausserdem ein Gemeinschaftsraum für Veranstaltungen mit bis zu 50 Personen.

Die Wohnungen erhalten 1,5 bis 5,5 Zimmer und unterschiedlich grosse Grundrisse. Alle werden umfassend saniert und verfügen über einen eigenen Aussenbereich. Das günstigste auf der Website ausgeschriebene Angebot kostet monatlich 1505 Franken: zwei Zimmer, knapp 74 Quadratmeter, im Ostflügel. Die teuerste Wohnung liegt bei 3898 Franken im Monat, hat 5,5 Zimmer, knapp 170 Quadratmeter und ist als Maisonette im Westflügel angelegt.

Eine Wohnung im zweiten Obergeschoss des Westflügels reicht bis in die Mitte der früheren Gebäudebrücke mit der Aufschrift «Sigg». Der frühere Übergang zum Zentralbau ist nicht mehr nutzbar. Dadurch steckt in der Wohnung ein bauliches Unikum, das man nicht einfach aus einem Neubaukatalog bestellen kann.

Warum alte Fabriken nicht einfach Wohnungen werden

Ehemalige Fabriken, Werkhallen und Lagerhäuser bringen einiges mit: grosse Raumhöhen, robuste Tragwerke, weit gespannte Hallen, markante Fassaden und grosse Fenster. Daraus können ungewöhnliche Wohnformen entstehen. Der Weg dorthin führt allerdings über viele Prüfungen – Baurecht, Tragwerk, Altlasten, Brandschutz, Energie, Schallschutz und Tageslicht gehören dazu.

Die Umnutzung bestehender Industrieareale passt zum Schweizer Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen. Zwischen 2018 und 2022 entfielen laut Bundesamt für Raumentwicklung 59 Prozent der Baubewilligungen im Wohnungsbau auf bereits bebaute Parzellen, darunter auch ehemalige Industrieareale. Ob ein Gebäude tatsächlich geeignet ist, entscheidet aber nicht allein seine Atmosphäre. Lage, Gebäudestruktur, zulässige Nutzung und technischer Zustand zählen mindestens genauso.

Vor der Planung muss geklärt werden, ob die geltende Zonen- und Nutzungsplanung Wohnen erlaubt. Der Wechsel von Gewerbe oder Industrie zu Wohnraum kann eine formelle Nutzungsänderung oder eine Anpassung der Nutzungsplanung verlangen. Bei grösseren Arealen kommen Erschliessung, Freiräume, Verkehr, Lärm, Altlasten, Infrastruktur und Nutzungsmischung hinzu. Häufig braucht es Sondernutzungsplanungen oder Änderungen der kommunalen Nutzungsordnung.

Auch ein konstruktiv gut erhaltenes Gebäude kann wegen Lärm, fehlender Freiräume oder anderer Standortfaktoren nur eingeschränkt für Wohnungen taugen. Industriegebäude wurden für Maschinen, Produktionslinien und Lagerflächen gebaut: mit grossen Spannweiten, hohen Geschossen und belastbaren Böden. Wohnungen brauchen dagegen Tageslicht, Privatsphäre, Sanitärbereiche, Stauraum und funktionierende Erschliessungen.

Stützenraster, Hallenhöhen und Tragwerke können reizvolle Raumqualitäten schaffen. Grosse Hallen lassen sich durch Raumkörper, Galerien oder Einbauten gliedern, ohne ihre Dimension ganz zu verlieren. Die gesamte Fläche offen zu lassen, klingt zunächst grosszügig, funktioniert wegen Rückzugsräumen, Stauraum und akustischer Trennung aber meist nicht.

Ein Knackpunkt ist die Gebäudetiefe. Aufenthaltsräume müssen ausreichend belichtet und belüftet werden, weshalb Fensterachsen oft die sinnvolle Organisation einer Wohnung bestimmen. Zusätzliche Fenster, Innenhöfe oder Lichträume können helfen, greifen aber in Fassade, Tragwerk, Dach und Nutzfläche ein. Ein Teil der grosszügig wirkenden Fläche kann dadurch wieder verschwinden.

Von Tragwerk bis Brandschutz

Vor der Grundrissplanung muss das Tragwerk systematisch untersucht werden. Dazu gehören Aufmass, Materialprüfungen, Tragwerksbeurteilung, die Prüfung auf Schäden und die Erfassung früherer Umbauten. Treppen, Lifte, Installationen, Balkone, Dachaufbauten oder zusätzliche Geschosse verändern Tragwerk und Lasten. Schwer belichtbare Bereiche können für Erschliessung, Technik, Gemeinschaftsräume oder andere Nutzungen verwendet werden. Bei grossen Gebäuden ist eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Kultur, Bildung und Gemeinschaftseinrichtungen oft sinnvoller, als jeden Quadratmeter in Wohnungen zu pressen.

Auch Altlasten gehören früh auf den Tisch. In der Schweiz sind rund 38’000 belastete Standorte erfasst, knapp die Hälfte davon sind Betriebsstandorte. Ein Katastereintrag bedeutet nicht automatisch, dass saniert werden muss; die Belastung muss jedoch untersucht und berücksichtigt werden. Problematische Materialien können zudem in Bauteilen stecken. Welche Untersuchungen nötig sind, hängt unter anderem von Bauzeit, früheren Produktionsprozessen und den geplanten Eingriffen ab. Das Bundesamt für Umwelt empfiehlt, Untersuchungen und allfällige Sanierungsmassnahmen frühzeitig mit dem Bauprojekt zu koordinieren.

Fassaden und Dächer müssen bei einer Wohnnutzung auf Wärme-, Feuchte- und sommerlichen Wärmeschutz sowie auf Luftdichtheit geprüft werden. Innendämmungen historischer Backsteinfassaden sind konstruktiv anspruchsvoll. Grosse Industriefenster prägen zwar den Charakter, entsprechen aber oft nicht den heutigen energetischen Anforderungen. Ein Austausch verändert das Erscheinungsbild, während der Erhalt alter Fenster technische Einschränkungen bringen kann. Bei geschützten oder inventarisierten Gebäuden sind Schutzstatus und kantonale beziehungsweise kommunale Verfahren zu beachten; die kantonalen Denkmalpflegefachstellen sind wichtige Ansprechpartner.

Der Brandschutz wirkt sich unmittelbar auf Erschliessung und Grundriss aus. Fluchtwege, Treppenräume, Brandabschnitte, Zugänglichkeit und technische Anlagen müssen geprüft werden. Neue Treppenhäuser und Lifte brauchen Platz und greifen häufig in das bestehende Tragwerk ein. Das Brandschutzkonzept sollte deshalb stehen, bevor die Wohnungsgrundrisse festgelegt sind. Massive Bauteile und grosse Raumreserven können Lösungen erleichtern – die Geschichte mit dem nicht haltbaren historischen Treppenhaus im Walzmühlehaus zeigt trotzdem, wie schnell die Realität dazwischenfunken kann.

Für Wohnungen gelten ausserdem höhere Anforderungen an Ruhe und Privatsphäre als für Produktionsflächen. Wohnungstrennwände, Deckenaufbauten und Installationsführungen müssen akustisch funktionieren. Kritisch sind leichte Einbauten zwischen massiven Stützen, Anschlüsse an historische Fassaden und Installationsdurchführungen. Bahnlinien, Gewerbebetriebe oder stark befahrene Strassen bleiben als Lärmquellen relevante Standortfaktoren.

Industriecharakter ohne Kulissenbau

Stützen, Kranelemente, Backsteinwände, Stahlträger, alte Treppen und grosse Fenster können den Charakter eines Ortes glaubwürdig weitertragen. Neue Einbauten dürfen dabei zeitgenössisch sein. Eine künstlich erzeugte «Industrieoptik» wirkt schnell wie Kulisse und kann die historische Glaubwürdigkeit beschädigen. Ehemalige Industrieareale können sich zu gemischten Quartieren mit Wohnen, Bildung, Arbeit und öffentlichen Räumen entwickeln. Nicht jedes Gebäude muss vollständig in Wohnungen umgewandelt werden; Gewerbe, Kultur, Bildung oder Gemeinschaftseinrichtungen können passender sein.

Der Kaufpreis einer leer stehenden Fabrik sagt wenig über die tatsächlichen Gesamtkosten aus. Erschliessung, Brandschutz, Schadstoffsanierung, Fassaden, Wärmeschutz und Gebäudetechnik können hohe Investitionen verlangen. Gleichzeitig bleiben Tragwerk, Gebäudevolumen, Fassaden und bestehende Erschliessung materielle Werte.

Eine Machbarkeitsstudie sollte deshalb klären, wie viel Fläche tatsächlich als Wohnraum nutzbar ist, welche Bereiche wegen fehlenden Tageslichts ungeeignet sind, wie viele Treppenhäuser benötigt werden und welche Eingriffe der Brandschutz verlangt. Frühzeitige Abklärungen senken das Risiko, dass ein Entwurf an technischen oder rechtlichen Bedingungen scheitert.

Beim Projekt Josef ist dieser Spagat mitten im Bau zu sehen: historische Substanz bleibt stehen, neue Wohnungen und Ateliers müssen trotzdem funktionieren. Wohnraum entsteht, Bausubstanz wird weiterverwendet und Industriegeschichte bleibt ablesbar – aber eben nicht ohne Reibung. Grosse Raumhöhen, robuste Tragwerke und ungewöhnliche Proportionen können neue Wohnformen ermöglichen; Grenzen setzen Tageslicht, Erschliessung, Altlasten, Lärm und Gebäudetechnik.

Das Arealportrait ist als PDF-Factsheet unter www.josef-frauenfeld.ch verfügbar. Als direkte Ansprechpartner nennt Hiag David Altinger, Projektentwickler, unter +41 44 404 10 30 und david.altinger@hiag.com sowie Marc Grabher, Asset Manager, unter +41 44 404 10 30 und marc.grabher@hiag.com. Bis Mitte 2027 wird sich zeigen, wie sich der alte Mühlen- und Fabrikstandort mit seinen neuen Bewohnern anfühlt – zwischen Murg, Backstein und dem unvermeidlichen Baustellenstaub.