Berlin steht vor einer politischen und finanziellen Zerreißprobe: Die Linke will unter Bürgermeisterkandidatin Elif Eralp die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände vorantreiben. Vonovia dagegen stellt die derzeit geplanten Neubauprojekte in der Hauptstadt mit insgesamt etwa 1.000 Wohnungen fertig – und erwägt danach laut „Business Insider“, den Neubau in Berlin vorerst einzustellen.

Vonovia äußerte sich auf Anfrage zunächst nicht. Unternehmenskreise bestätigten jedoch die Überlegungen. Als Gründe gelten die politische Unsicherheit rund um die Vergesellschaftungsdebatte und die allgemeinen Investitionsbedingungen. An der Börse blieb die Reaktion überschaubar: Die Vonovia-Aktie schloss mit einem geringfügigen Plus.

Nach den Senatswahlen zeichnet sich ein rot-grün-rotes Regierungsbündnis unter Führung der Linken ab. Die Partei will das Vorhaben nach dem nicht umgesetzten Volksbegehren von 2021 erneut durchsetzen. Mögliche Koalitionspartner unterstützen die Vergesellschaftung derzeit allerdings nicht. Gleichzeitig droht ein Verbot durch die schwarz-rote Bundesregierung. Sie könnte Entschädigungen unterhalb des realen Verkehrswerts blockieren.

1.000 Wohnungen, 138.245 Bestände

Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Für die Linke ist die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne ein zentrales Wahlkampfthema. Die Debatte hängt eng mit einem alten politischen Fehler zusammen: 2004 verkaufte das Land Berlin die landeseigene Wohnungsgesellschaft GSW unter einer rot-roten Koalition aus SPD und PDS, der Vorgängerpartei der heutigen Linken.

Rund 67.000 Wohnungen wechselten damals für 400 Millionen Euro an ein Konsortium internationaler Fondsgesellschaften. Der kommunale Wohnungsbestand sank laut Berliner MieterGemeinschaft von rund 482.000 Wohnungen im Jahr 1990 auf etwa 270.000 im Jahr 2005. Viele der einst kommunalen Wohnungen gelangten über Weiterverkäufe zu den Konzernen, um die es heute geht.

Beim Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ am 26. September 2021 stimmten 57,6 Prozent beziehungsweise 1.035.950 Personen für die Vergesellschaftung. 39,8 Prozent beziehungsweise 715.698 Personen waren dagegen. Der Senat setzte den Entscheid bislang nicht um. Die Initiative legte deshalb im September 2025 einen eigenen Gesetzentwurf vor.

Er sieht vor, Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften. Je nach Abgrenzung wären rund 220.000 Wohnungen betroffen; die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ spricht von rund 240.000 Wohnungen großer Konzerne, die dem freien Markt entzogen werden sollen. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Bestände verwalten.

Vonovia besitzt einschließlich der Deutschen Wohnen laut Quartalsbericht für das erste Quartal 2026 rund 138.245 Wohnungen in Berlin. Der angegebene Marktwert beträgt 23,24 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Miete liegt bei 8,23 Euro pro Quadratmeter, die Leerstandsquote bei 0,8 Prozent. Ein erheblicher Teil der Entschädigungssumme würde damit voraussichtlich auf Vonovia entfallen.

Milliardenfrage und Verfassungsneuland

Die Gesamthöhe des Verkehrswerts ist offen. Schätzungen liegen zwischen 8 und 36 Milliarden Euro. Der Senat rechnet mit Entschädigungen von 28,8 bis 36 Milliarden Euro, während die Initiative 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro veranschlagt. Der Unterschied hängt vor allem davon ab, wie Verkehrswert und Entschädigungsabschlag rechtlich bestimmt werden. Selbst die niedrigste Schätzung würde den Berliner Haushalt stark belasten.

Der Gesetzentwurf der Initiative sieht eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts je Grundstück beziehungsweise Wohnung vor. Ausgezahlt werden soll über 100-jährige Anleihen mit einem jährlichen Zins von 3,5 Prozent. Berlin soll die Summe über ein Jahrhundert aus den Mieteinnahmen zurückzahlen und dafür keine neuen Schulden aufnehmen.

Rechtlich geht es nicht um eine klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes, sondern um Artikel 15. Dieser erlaubt, „Grund und Boden“ – darunter Grundstücke und Mietshäuser – zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Die bisherigen Eigentümer müssen entschädigt werden. Das Eigentum würde von privaten Unternehmen auf die öffentliche Hand übergehen und im Sinne des Allgemeinwohls bewirtschaftet werden.

Artikel 14 betrifft dagegen einzelne Grundstücke, die etwa für eine Autobahn oder einen Deich benötigt werden. Auch dabei ist eine Entschädigung vorgeschrieben. Artikel 15 wurde 1948/1949 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht in das Grundgesetz aufgenommen. Er sollte Bürgern ermöglichen, über die Wirtschaftsordnung zwischen stärker kapitalistischen und gemeinwirtschaftlichen Modellen zu entscheiden. Seit 1949 wurde die Vorschrift praktisch nicht angewendet – rechtliches Neuland also, und kein kleines.

Eine vom Berliner Senat eingesetzte, mit Verfassungsrechtlern besetzte Expertenkommission bewertete die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach Artikel 15 im Jahr 2023 grundsätzlich als möglich und verfassungskonform. Sie kam mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass es keine weniger einschneidende, aber gleich wirksame Alternative zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums gebe.

Eine Verwaltungsstellungnahme vom Februar 2026 bezeichnete Artikel 15 hingegen als praktisch unerprobtes Instrument mit kaum vorhandener Rechtsprechung. Unter Juristen ist die Verfassungsmäßigkeit umstritten. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis vertritt in einer Stellungnahme für den Verein „Neue Wege Berlin“ die Auffassung, Berlin sei für eine Vergesellschaftung in diesem Umfang nicht zuständig, das Vorhaben sei unverhältnismäßig und verstoße gegen Europarecht.

Ein zentraler Streitpunkt ist die Verhältnismäßigkeit: Der Staat darf nicht stärker in Grundrechte von Eigentümern und Unternehmen eingreifen als nötig. Ob eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts vor Gericht Bestand hätte, ist offen. Die Entschädigungsfrage müsste voraussichtlich das Bundesverfassungsgericht klären.

Bund gegen Länder, Mieter gegen Markt

Die politische Spannung kommt nicht von ungefähr. In Berlin sind die Mieten trotz Mietpreisbremse seit 2016 im Schnitt um 70 Prozent gestiegen, während die Löhne nicht im gleichen Maß zunahmen. Wirtschaftsforscher halten Investitionen in neuen Wohnraum für sinnvoller als die Vergesellschaftung bestehender Wohnungen.

Eine DIW-Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung keinen zusätzlichen Wohnraum schafft und Investoren abschrecken kann. Dadurch könnte das Wohnungsangebot weiter sinken, während die Nachfrage wegen günstigerer Mieten steigt. Genau hier liegt der wunde Punkt der Debatte: Der politische Druck ist groß, aber neue Wohnungen entstehen durch einen Eigentümerwechsel zunächst nicht.

CDU und SPD verabschiedeten im März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es ermöglicht selbst noch keine Enteignung, soll erst 2028 in Kraft treten und zuvor vom Bundesverfassungsgericht geprüft werden. Die Linke und die Grünen wollen den Volksentscheid umsetzen; CDU und Wirtschaftsvertreter lehnen das Vorhaben ab.

Ein Wahlsieg der Befürworter würde deshalb nicht automatisch zur Vergesellschaftung führen. Das Rahmengesetz wäre zunächst nur ein vorbereitender Schritt, träte frühestens 2028 in Kraft und müsste mehrere rechtliche Hürden nehmen. Ein weiterer Volksentscheid über das konkrete Gesetz wäre frühestens 2027 möglich. Zwischen dem Volksentscheid von 2021 und einer möglichen Umsetzung lägen damit im günstigsten Fall mehr als sechs Jahre.

Auch der Bund mischt sich ein. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder zu verhindern, weil sie den privaten Wohnungsbau gefährdeten. Die Berliner SPD kritisierte diesen Beschluss. Bundeskanzler Friedrich Merz will das Vorhaben weiterverfolgen.

Ob der Bund ein entsprechendes Gesetz überhaupt beschließen dürfte, ist ebenfalls strittig. Vergesellschaftungen gehören zur konkurrierenden Gesetzgebung. Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund nicht tätig wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts wäre ein Bundesgesetz verfassungswidrig, wenn es ausschließlich verhindern sollte, dass Länder eigene Regelungen schaffen. Außerdem müsste es erforderlich sein, um gleichwertige Lebensverhältnisse sowie die Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland zu sichern. Auch darüber dürfte am Ende Karlsruhe entscheiden.

Vonovia sucht derweil ein neues Geschäft

Während Berlin über Artikel 15, Anleihen und Milliardenbeträge streitet, versucht Vonovia, das eigene Geschäft breiter aufzustellen. Bei der Immobilienmesse Expo Real in München stellte der Konzern die Marke „Veveus“ vor. Darunter bündelt Vonovia Dienstleistungen für institutionelle Eigentümer und Investoren.

Nach eigenen Angaben bewirtschaftet der Konzern bereits rund 75.000 Wohnungen im Auftrag Dritter. In Berlin sollen die aktuell geplanten Neubauprojekte mit etwa 1.000 Wohnungen noch fertiggestellt werden. Danach könnte erst einmal Schluss sein – nicht wegen fehlender Baupläne allein, sondern wegen einer politischen Gemengelage, bei der selbst große Investoren vorsichtig werden.