In Hai Phong geht es bei zehn neuen Pilotprojekten für gewerblichen Wohnungsbau um viel Fläche und noch mehr Papier. Das Volkskomitee der vietnamesischen Stadt hat nach Bekanntmachung Nr. 327/TB-UBND sechs Immobilienunternehmen für die zweite Phase zugelassen. Zusammen umfassen die Vorhaben mehr als 61 Hektar, das geschätzte Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei rund 11,346 Billionen VND.

Die Projekte verteilen sich auf die Stadtbezirke Gia Vien, Do Son, Hong An und Hai An. Grundlage ist die Resolution Nr. 171/2024/QH15 der Nationalversammlung vom 30. November 2024. Der Stadtrat hatte die Liste der für das Pilotprogramm vorgesehenen Grundstücke zuvor genehmigt.

Zehn Vorhaben, eines davon ragt heraus

Neun Grundstücke befinden sich bei Immobilienunternehmen, die derzeit die entsprechenden Nutzungsrechte halten; ein weiteres Grundstück gehört ebenfalls einem Unternehmen. Die Do Son Fisheries and Tourism Services Joint Stock Company ist an drei Projekten beteiligt.

Das größte Einzelvorhaben ist ein gemischt genutztes Stadtentwicklungsprojekt an der Pham-Van-Dong-Straße im Bezirk Do Son. Es soll sich über mehr als 41 Hektar erstrecken, rund 5,7 Billionen VND kosten und im vierten Quartal 2032 fertiggestellt werden. Bis dahin fließt noch viel Wasser den Fluss hinunter.

Auf der Liste stehen außerdem das Royal-Luxury-Apartment-Projekt im Bezirk Gia Vien, ein gewerbliches Wohnbauprojekt im Bezirk Hai An, ein gewerbliches Wohngebiet im Bezirk Hong An sowie ein gemischt genutztes Gebäude mit Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohnflächen im Bezirk Gia Vien.

Die Bekanntmachung ist für Unternehmen und Behörden die Grundlage für die weiteren gesetzlich vorgesehenen Schritte. Sie ist aber kein Startsignal für Bagger und Betonmischer: Die Pilotgenehmigung bedeutet nicht, dass sämtliche Investitions- und Grundstücksverfahren abgeschlossen sind oder die Bauarbeiten bereits beginnen können.

Das Volkskomitee beauftragte das Landwirtschafts- und Umweltamt, die Grundstücksliste auf dem elektronischen Portal des Amtes zu veröffentlichen und die Unternehmen über die erforderlichen Verfahren zu informieren. Unternehmen, deren Vorhaben die Voraussetzungen für die Aufnahme in die Liste nicht erfüllen, müssen innerhalb von fünf Werktagen nach der Veröffentlichung benachrichtigt werden. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt soll gemeinsam mit den zuständigen Behörden und lokalen Stellen prüfen, welche Grundstücke die Anforderungen von Artikel 4 Absatz 1 der Resolution 171/2024/QH15 erfüllen, und deren Aufnahme nach den vorgeschriebenen Verfahren vorschlagen.

Warum das Pilotprogramm nötig wurde

Nach dem vietnamesischen Landrecht gibt es grundsätzlich vier Wege, Land für Projekte zu erwerben: Landzuteilung oder -pacht ohne Auktion beziehungsweise Projektausschreibung, Landauktion, Projektausschreibung oder eine Vereinbarung mit bestehenden Landnutzern, die sogenannte „Agreement Method“.

Für gewerbliche Wohnbauprojekte konnten Investoren Wohnland grundsätzlich nur über diese Agreement Method erwerben. Eine Übergangsregel erfasste Projekte, wenn der Investor vor dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 am 1. August 2024 bereits Wohnland für das gesamte Projekt oder einen Teil davon erworben hatte. Für Flächen, die nicht als Wohnland ausgewiesen waren, musste das Projektunternehmen eine Genehmigung zur Änderung der Bodennutzung beantragen und erhebliche Bodennutzungsgebühren an den Staat zahlen.

Mit dem Landgesetz 2024 musste ein Investor grundsätzlich 100 Prozent Wohnland besitzen, um unter anderem die Investitions- und Investorenfreigabe für ein gewerbliches Wohnbauprojekt zu erhalten. Unternehmen mit ausschließlich Nichtwohnland oder mit nach dem 1. August 2024 erworbenen Wohnlandanteilen von weniger als 100 Prozent konnten solche Projekte daher nicht entwickeln. Viele Vorhaben lagen jahrelang auf Eis, weil die vorgesehenen Flächen überwiegend Nichtwohnland waren.

Die Nationalversammlung reagierte mit der Resolution Nr. 171/2024/QH15 über ein Pilotprogramm für gewerbliche Wohnbauprojekte. Sie wurde am 30. November 2024 verabschiedet, trat am 1. April 2025 in Kraft und gilt fünf Jahre. Ergänzend erließ die Regierung am 1. April 2025 das Dekret Nr. 75/2025/ND-CP.

Resolution 171 und Dekret 75 erlauben unter bestimmten Voraussetzungen gewerbliche Wohnbauprojekte auf Nichtwohnland. Erfasst sind Projekte von Immobilienunternehmen, die Nichtwohnland über die Agreement Method erwerben, Nichtwohnland nutzen, das ihnen bereits gehört, oder eine bereits gehaltene Fläche mit zusätzlich vereinbart erworbenem Nichtwohnland kombinieren. Hinzu kommen Flächen, die zuvor von einer Muttergesellschaft für Produktions- oder Geschäftseinrichtungen genutzt wurden und wegen Umweltverschmutzung oder mangelnder Vereinbarkeit mit Bau- beziehungsweise Flächennutzungsplanung verlagert werden müssen.

Das kann etwa Fabriken, Lager, Sportzentren oder Bürogebäude betreffen. Der erste Fall zielt voraussichtlich auf Erwerbe über die Agreement Method nach Inkrafttreten der Resolution 171. Der zweite kann Flächen erfassen, die über unterschiedliche Wege erworben wurden und leer stehen oder als Lager, Sportzentrum oder für andere Zwecke dienen. Der dritte verbindet beide Varianten und kann eine Erweiterung der bereits gehaltenen Fläche ermöglichen.

Projekte mit 100 Prozent Wohnland oder mit einer Kombination aus Wohnland und anderen Landarten fallen weiterhin unter das Landgesetz 2024 und nicht unter Resolution 171. Auch bei Anwendung des Pilotmechanismus bleiben sämtliche relevanten rechtlichen Verfahren Pflicht.

Die Hürden bleiben – nur der Weg wird breiter

Ein Pilotprojekt muss in einem Stadtgebiet oder in einem für städtische Entwicklung vorgesehenen Gebiet liegen. Die Fläche muss mit dem Landnutzungsplan des Bezirks, der Bau- beziehungsweise Stadtplanung sowie dem genehmigten lokalen Wohnbauentwicklungsprogramm oder -plan übereinstimmen.

Bei einem Landkauf über die Agreement Method darf das Grundstück außerdem nicht auf der Liste der Flächen oder Projekte stehen, die nach Artikel 72.5 des Landgesetzes 2024 staatlich zurückgewonnen werden sollen. Die gesamte Wohnlandfläche der Pilotprojekte – einschließlich bereits vorhandenen Wohnlands und Nichtwohnlands, das in Wohnland umgewandelt werden soll – darf höchstens 30 Prozent der zusätzlichen Wohnlandfläche betragen, die im genehmigten provincialen Landnutzungsplan für 2021–2030 vorgesehen ist.

Die Projektfläche muss in einer von der provincialen Volksvertretung genehmigten Liste vorgeschlagener Grundstücke für Pilotprojekte enthalten sein. Nach der ergänzenden Darstellung der Auswahlregeln muss ein Projekt außerdem mit den Landnutzungsplänen auf Bezirksebene oder den Bau- und Stadtentwicklungsplänen sowie mit dem lokalen Programm und Plan zur Wohnraumentwicklung übereinstimmen. Es darf nicht auf der von der provincialen Volksvertretung genehmigten Liste der Bauwerke und Projekte stehen, für die eine Landenteignung geplant ist, sofern es über eine Landübertragungsvereinbarung umgesetzt wird.

Das Volkskomitee der Provinz muss die Landübertragungsvereinbarung für das Pilotprojekt ausdrücklich genehmigen. Für Flächen, die zuvor nationalen Verteidigungs- oder Sicherheitszwecken dienten, braucht es zusätzlich eine schriftliche Genehmigung des Verteidigungsministeriums bei militärischer Nutzung oder des Ministeriums für öffentliche Sicherheit bei sicherheitsbezogener Nutzung. Die Flächen müssen außerdem an die lokalen Behörden übergeben worden sein.

Die Standortliste muss gleichzeitig mit der Liste der Bauwerke und Projekte genehmigt werden, für die eine Landenteignung vorgesehen ist. Dahinter steht ein ziemlich nüchterner Zweck: Rechtliche Mängel bestehender Projekte sollen nicht nachträglich legitimiert werden, und landwirtschaftliche Flächen sollen nicht massenhaft aufgekauft werden, nur weil jemand auf eine spätere Umwidmung spekuliert.

Die 30-Prozent-Grenze geht auf die endgültige Fassung der Resolution zurück, die aus zwei Entwurfsvarianten Option 1 übernahm. Das Beispiel aus der Provinz Đồng Nai macht die Rechnung greifbar: Im Stadtgebiet betrug die bestehende Wohnbaufläche 2020 6,531 km², bis 2030 sind zusätzlich 8,444 km² für Wohnzwecke vorgesehen. Im Artikel wird die mögliche Obergrenze mit „30 % × (8,444 km² − 6,531 km²) = 573,9 km²“ angegeben.

Von der Registrierung bis zum Bauschein

Zuständig ist inzwischen die Abteilung für Landwirtschaft und Umwelt, die DAE. Sie eröffnet ein Registrierungsverfahren für Unternehmen mit geeigneten Projekten und bewertet die Anträge nach den Kriterien der Resolution 171. In Ho-Chi-Minh-Stadt endete eine solche Registrierungsfrist beispielsweise am 30. April 2025.

Danach erstellt die DAE eine Liste der vorgeschlagenen Grundstücke und der Immobilienunternehmen, die die Pilotprojekte entwickeln wollen. Diese Liste legt sie der provincialen Volksvertretung zur Genehmigung vor. Bewerben sich mehrere Unternehmen um dieselbe Fläche, hat zunächst jenes Vorrang, das bereits über die Landnutzungsrechte verfügt. Müssen alle Bewerber Land über die Agreement Method erwerben, zählt das Unternehmen, das seine Unterlagen zuerst eingereicht hat.

Nach der Genehmigung durch die provinciale Volksvertretung veröffentlicht die provinciale Volkskommission die Liste und erteilt dem ausgewählten Unternehmen eine Genehmigungsmitteilung. Das Unternehmen kann anschließend gegebenenfalls Landnutzungsrechte durch Vereinbarung erwerben, die Landnutzung in Wohnnutzung umwandeln und weitere Genehmigungen beantragen: Investitions- und Investorenfreigabe, Masterplan, Genehmigung zur Landnutzungsänderung, Landnutzungszertifikat und Baugenehmigung.

Die Liste der vorgeschlagenen Grundstücke kann später ergänzt werden, wenn ein weiteres Grundstück die Voraussetzungen erfüllt. Wird die 30-Prozent-Grenze dadurch nicht überschritten, können sich offenbar weitere Unternehmen registrieren. Die provinciale Volksvertretung ist dabei im Wesentlichen das gesetzgebende Organ der Provinz, die provinciale Volkskommission das Verwaltungsorgan.

Seit dem 1. Juli 2025 werden nach dem Gesetz über die Organisation der lokalen Verwaltung 2025 viele Aufgaben von der Bezirks- auf die Ward- beziehungsweise Kommunalebene übertragen. Der bisherige Bezirkslandnutzungsplan könnte deshalb durch einen Ward- oder Kommunallandnutzungsplan ersetzt werden. Für die Praxis ist das kein kleines Detail, sondern eine weitere Schicht im ohnehin dicken Aktenstapel.

Hai Phong tastet sich vor

Bereits im Mai 2026 hatte Hai Phong nach Bekanntmachung Nr. 120/TB-UBND drei Unternehmen für drei Pilotprojekte zugelassen. Diese Vorhaben umfassten zusammen mehr als 6,2 Hektar, das geschätzte Investitionskapital lag bei knapp 1,287 Milliarden VND.

Die zehn nun genehmigten Projekte der zweiten Phase sind damit deutlich größer. Sie zeigen zugleich, wie Resolution 171 gedacht ist: freiwillige Landübertragungen sollen den Ausgleich zwischen Immobilienunternehmen und Landnutzungsberechtigten erleichtern, Verwaltungsverfahren verkürzen, Streitigkeiten über behördliche Landenteignungen verringern und möglicherweise den Mangel an Immobilienangeboten abschwächen.

Ganz ohne Schattenseite ist der Ansatz nicht. Genannt werden ein mögliches Überangebot an Immobilien, ungenutzte Wohnbauflächen und Gebäude sowie massenhafte Landkäufe durch Investoren in Erwartung einer späteren Umwidmung zu Wohnbauland. Die zuständigen Behörden nach Artikel 5 sollen die Umsetzung überwachen.

Die Lockerung soll Beschränkungen beseitigen, die seit dem Wohnungsbaugesetz 2014 bestanden. Dieses Gesetz wurde inzwischen durch das Wohnungsbaugesetz 2023 ersetzt. Frühere Vorschläge, die Öffnung dauerhaft im Wohnungsbaugesetz 2023 oder im Landgesetz 2024 zu verankern, wurden jedoch nicht übernommen. Die geltenden Gesetze verlangen weiterhin grundsätzlich, dass Unternehmen Wohnland für die gesamte oder einen Teil der Projektfläche erwerben; 100 Prozent Nichtwohnland waren für gewerblichen Wohnungsbau bislang nicht zulässig.

Die früheren Grenzen standen auch mit dem Schutz vor Landspekulation, der Kontrolle einer unkontrollierten Umwandlung von Agrarland, den staatlichen Einnahmen aus Bodennutzungsgebühren und der Einhaltung der Bau- und Landnutzungsplanung in Verbindung. Deshalb ist das Pilotprogramm zeitlich befristet und nicht als dauerhafte Regelung im Wohnungsbau- oder Landgesetz angelegt.

Es läuft fünf Jahre ab dem 1. April 2025. Unternehmen, die ihre Projekte nach dem genehmigten Zeitplan umsetzen, dürfen sie auch nach Ablauf dieser fünf Jahre bis zur Fertigstellung weiterentwickeln. Sie müssen den von ihnen vorgeschlagenen und von der Investitionsbehörde genehmigten Projektzeitplan einhalten.

Auch die Rechte und Pflichten von Personen, die im Rahmen der Pilotprojekte Landnutzungsrechte oder Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten erwerben, bleiben nach dem Ende des Programms geschützt. Rechtlich werden sie wie die Rechte anderer Landnutzer oder Hauskäufer behandelt.

Für Hai Phong heißt das: Die Genehmigungen öffnen eine Tür, aber dahinter liegen weitere Prüfungen, Umwidmungen, Zertifikate und Baugenehmigungen. Vor dem Do-Son-Projekt an der Pham-Van-Dong-Straße wird also nicht morgen der erste Kran stehen. Erst einmal rascheln die Unterlagen.