Der Streit um die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ist in Berlin längst über die Stadtgrenzen hinausgewachsen. Linke-Parteichef Luigi Pantisano greift Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) scharf an, nachdem sie ein Bundesgesetz gegen die Enteignung von Wohnraum angekündigt hat. Pantisano wirft der SPD vor, die Interessen der Immobilienbranche zu schützen und Mieterinnen und Mietern in den Rücken zu fallen.

Hubertz will ein „Investitionsschutzgesetz“ vorlegen, das die Enteignung von Wohnraum verhindern soll. Eine Vergesellschaftung, erklärte sie, löse die Wohnungsprobleme nicht, schaffe keine neue Wohnung und verursache Kosten im zweistelligen Milliardenbereich. Mit diesem Geld könnten ganze Stadtteile gebaut werden. Sie bezeichnete eine Vergesellschaftung als „teuer“ sowie rechtlich und wirtschaftlich problematisch und fordert stattdessen mehr Wohnungen und bessere Regeln auf dem Wohnungsmarkt.

Konflikt um 240.000 Wohnungen

Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) hatte ein entsprechendes Gesetz bereits als Reaktion auf Enteignungspläne der Berliner Linken angekündigt. Nun soll es schnellstmöglich vorgelegt werden. Die Federführung liegt beim Bundesinnenministerium unter Alexander Dobrindt (CSU). Hubertz begründet den Vorstoß auch mit der Unsicherheit bei Investoren und Immobilienunternehmen: Angesichts der Enteignungsdebatte fragten sie sich, ob ihre Investitionen noch sicher seien.

Pantisano hält dagegen. Die Marktmacht großer Aktienkonzerne müsse begrenzt, Wohnungen müssten wieder in öffentliche Hand gebracht werden. Union und SPD verhinderten genau diese Rückführung, kritisiert er. Hubertz greife damit auch die Mehrheit der Berliner Bevölkerung an, die sich für eine Vergesellschaftung ausgesprochen habe. Beim Volksentscheid im September 2021 stimmten rund 59 Prozent der Berliner Wähler dafür; andere Angaben sprechen von knapp 60 Prozent der Abstimmenden.

Im Zentrum steht die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“. Sie fordert, rund 240.000 Wohnungen dem freien Markt zu entziehen und zu vergesellschaften. Pantisano widerspricht Hubertz’ Aussage, dadurch entstünden keine neuen Wohnungen: Vonovia baue kaum neue Wohnungen, sagt er. Entscheidend sei vielmehr die Versorgung der Bewohner dieser rund 240.000 Wohnungen und die Frage, ob sie sich ihre Mieten leisten können. Öffentliche Akteure müssten wieder selbst über die Entwicklung des Wohnungsmarkts bestimmen.

Ein für den vergangenen Mittwoch geplantes Gespräch zwischen Pantisano und Vonovia-Chef Luka Mucic scheiterte kurzfristig. Die Linke erklärte, sie habe das Treffen abgesagt, weil Mucic die Teilnahme eines Journalisten abgelehnt und ein vertrauliches Gespräch verlangt habe. Vonovia widersprach dieser Darstellung.

Artikel 15 statt klassische Enteignung

Rechtlich geht es bei dem Berliner Vorhaben nicht um klassische Enteignungen nach Artikel 14 des Grundgesetzes. Artikel 14 betrifft einzelne Eingriffe, etwa wenn ein Grundstück für eine Autobahn oder einen Deich gebraucht wird und der Eigentümer nicht verkaufen will. Die Vergesellschaftung soll sich dagegen auf Artikel 15 stützen – eine Vorschrift, die bislang noch nie angewandt wurde.

Artikel 15 erlaubt, „Grund und Boden“ zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Dazu zählen Grundstücke und die darauf befindlichen Mietshäuser. Die bisherigen Eigentümer müssten entschädigt werden, das Eigentum wechselte vom privaten in den öffentlichen Bereich. Bewirtschaftet und verwaltet werden müsste es dann im Interesse des Allgemeinwohls.

In das Grundgesetz aufgenommen wurde Artikel 15 bei dessen Entstehung 1948/49. Die Parteien konnten sich damals nicht auf eine Wirtschaftsordnung einigen; zugleich gab es Vorbehalte gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht. Für die Berliner Linke soll ein eigener Gesetzentwurf der Initiative als Grundlage dienen. Betroffen wären Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Bestände verwalten.

Der Hintergrund ist ein angespannter Mietmarkt. Neumieter zahlen in Berlin durchschnittlich 70 Prozent mehr als 2016, während die Löhne nicht entsprechend gestiegen sind. Die Expertenkommission des Berliner Senats kam nach dem Volksentscheid mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich sei. Unter Juristen bleibt die Verfassungsmäßigkeit allerdings umstritten – schon weil Artikel 15 bisher nie angewandt wurde.

Ein zentraler Streitpunkt ist die Verhältnismäßigkeit: Ein staatlicher Eingriff in Eigentumsrechte darf nicht stärker sein als nötig. Die Expertenkommission sieht keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Der Verfassungsrechtler Ulrich Battis hält eine Vergesellschaftung in diesem Umfang dagegen unter anderem für unzulässig, weil Berlin dafür nicht zuständig sei, sie unverhältnismäßig wäre und gegen Europarecht verstoßen könnte.

Milliardenfrage und Streit um Zuständigkeiten

Bei einer Entschädigung zum Verkehrswert könnten für Berlin Kosten von bis zu 36 Milliarden Euro entstehen. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte. Die Mehrheit der Expertenkommission hält jedoch auch eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts für möglich und schlägt verschiedene Modelle vor.

Der Gesetzentwurf der Initiative sieht etwa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts pro Grundstück beziehungsweise Wohnung vor. Zurückgezahlt werden soll diese Summe über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen der Wohnungen. Neue Schulden will Berlin dafür nicht aufnehmen. Die Entschädigungsfrage bleibt trotzdem heikel und müsste voraussichtlich vom Bundesverfassungsgericht geklärt werden.

Auch der geplante Eingriff des Bundes wirft Verfassungsfragen auf. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen auf Länderebene gesetzlich zu verhindern, weil sie den privaten Wohnungsbau gefährden könnten. Die Berliner SPD kritisierte diesen Beschluss. Friedrich Merz will das Gesetzesvorhaben weiterverfolgen.

Ob der Bund dafür überhaupt zuständig wäre, ist umstritten. Vergesellschaftungen fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung: Die Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund keine Regelung trifft. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings festgestellt, dass ein Bundesgesetz allein zur Verhinderung von Landesgesetzen verfassungswidrig wäre. Zulässig wäre ein solches Gesetz außerdem nur, wenn es zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland erforderlich wäre. Auch diese Voraussetzungen müsste wahrscheinlich Karlsruhe prüfen.

Was Berlin mit Deutschland zu tun hat

Das Institut der deutschen Wirtschaft beschreibt die geplante Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen nach Artikel 15 GG als Vorhaben mit möglichen Folgen für den gesamten Wirtschaftsstandort Deutschland. Berlin ist Bundeshauptstadt – internationale Investoren verbinden die Entscheidung dort schnell mit Deutschland insgesamt. Eine Entschädigung unterhalb des Marktpreises könnte als Signal verstanden werden, dass Eigentumsrechte politisch veränderbar sind.

Die mögliche Reichweite von Artikel 15 geht zudem weit über Mietshäuser hinaus. Er umfasst laut der Darstellung auch Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel. Betroffen sein könnten damit unter anderem Energieversorgung, Telekommunikation, Schlüsselindustrien und digitale Infrastruktur. Ausländische Investoren haben laut dem Artikel rund 59 Milliarden Euro in die deutsche Energieversorgung und 32 Milliarden Euro in die Telekommunikation investiert.

Banken könnten Finanzierungen einschränken, wenn sie höhere Risiken sehen. Als historisches Beispiel werden nach Verstaatlichungen in Frankreich 1981/82 gestiegene Risikoaufschläge auf Staatsanleihen von bis zu 2,5 Prozentpunkten genannt. Höhere Risikoprämien, steigende Zinsen, sinkende Marktwerte und geringere Beleihungsausläufe könnten Investitionen erschweren. Ein Vertrauensverlust an den Kapitalmärkten könnte den Wirtschaftsstandort über etwa ein Jahrzehnt belasten – und die Finanzierung der Energiewende sowie die Modernisierung der Infrastruktur schwieriger machen.

Für Berlin selbst werden Entschädigungskosten von 29 bis 39 Milliarden Euro genannt, die den Schuldenstand deutlich erhöhen könnten. Gleichzeitig könnten Gewerbesteuereinnahmen sinken. Wegen einer impliziten Bundesgarantie für Länderanleihen könnte eine drohende Zahlungsunfähigkeit Berlins außerdem die Refinanzierungskosten anderer Bundesländer und anschließend des Bundes erhöhen. Das ist der Moment, an dem der Streit um Berliner Mietshäuser plötzlich in den Haushalt ganz Deutschlands hineinragt.

Als Alternativen zur Vergesellschaftung nennt das Institut die konsequente Mobilisierung von Bauland, den gezielten Erwerb von Belegungsrechten, Konzeptvergaben für sozialen Wohnungsbau und eine gezielte Subjektförderung durch Wohngeld. Als zentrales Problem des Berliner Wohnungsmarkts wird dabei nicht die Höhe der Bestandsmieten bezeichnet, sondern das fehlende Wohnungsangebot.

Für Pantisano reicht das nicht. Er will, dass die öffentliche Hand die Entwicklung des Wohnungsmarkts wieder selbst steuert. Hubertz setzt auf neue Wohnungen und klare Regeln, Merz auf ein schnelles Bundesgesetz, Berlin auf Artikel 15 – und dazwischen stehen Mieterinnen und Mieter, Investoren, Gerichte und ein Immobilienmarkt, auf dem die nächste Rechnung längst wieder im Briefkasten liegen kann.