Berlins Wohnungsbau unter Druck: Banken warnen vor Milliardenrisiken der Vergesellschaftung
In Berlin verschärft sich die Debatte über die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Olaf Demuth, Präsident der Bauindustrie, warnt, die Pläne der Linkspartei hätten bereits negative Auswirkungen auf den Wohnungsbau. Baugesellschaften, die Kredite für neue Projekte aufnehmen wollten, bekämen teilweise kein frisches Geld mehr. Auch staatliche Akteure seien betroffen, Kreditgeber agierten vorsichtiger.
Im Wahlkampf hatte Die Linke versprochen, Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Nach dem Wahlsieg vereinbarte sie mit Grünen und SPD die Aufnahme von Koalitionsverhandlungen. Schon diese politischen Signale verunsicherten die Märkte, sagt Demuth. Internationale Investoren zögen sich zurück. Im Ausland werde das föderale System Deutschlands teilweise nicht verstanden – dort könne der Eindruck entstehen, Vergesellschaftungen seien künftig auch in Hamburg und München möglich.
Milliarden für die Übernahme statt für neue Wohnungen
Die Wohnungsnot in Berlin lasse sich auf diesem Weg nicht lindern, meint Demuth. Die Vergesellschaftung von rund 200.000 Wohnungen würde seiner Einschätzung nach 20 bis 30 Milliarden Euro kosten. Für Sanierungen oder den Neubau weiterer Wohnungen blieben dem Land danach voraussichtlich keine ausreichenden Mittel. Drohten weitere Vergesellschaftungen, werde sich die Privatwirtschaft aus dem Wohnungsbau zurückziehen. Demuth fordert deshalb, das Bauen für Privatpersonen, Genossenschaften und institutionelle Anleger wieder attraktiver zu machen.
Wie groß die Abhängigkeit vom privaten Kapital ist, zeigen Zahlen aus dem Berliner Wohnungsbau: Von 2020 bis 2024 wurden 80.844 Wohnungen fertiggestellt. Auf Mitglieder des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) entfielen 30.496 Wohnungen, auf private Investoren 50.348 – rund 62 Prozent. Für neue Projekte, Nachverdichtung, energetische Sanierungen und die Umwandlung bestehender Gebäude in zusätzlichen Wohnraum braucht es also Geld, Geduld und Regeln, die nicht dauernd wackeln.
Gutachten warnen vor Folgen für Haushalt und Investitionen
Am 23. Juni 2026 stellten Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, Deutsche Kreditbank (DKB) und Investitionsbank Berlin (IBB) in Berlin zwei Gutachten vor. Erarbeitet wurden sie vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und von Empirica. Die Banken wollten damit wirtschaftliche, wohnungspolitische und fiskalische Folgen einer Vergesellschaftung auf Basis unabhängiger Analysen öffentlich diskutieren. Ein parteipolitisches Ziel verfolge die Initiative nach eigenen Angaben nicht.
Die zentrale Ursache der angespannten Lage sehen die Gutachter in einem seit Jahren bestehenden strukturellen Angebotsdefizit. Eine Vergesellschaftung würde keine neuen Wohnungen schaffen, Bauvorhaben nicht beschleunigen und das verfügbare Wohnungsangebot nicht erhöhen. Betroffen wären alle Mieter der jeweiligen Wohnungen – unabhängig von Einkommen oder Vermögen. Mehr als 40 Prozent der Haushalte in den betroffenen Wohnungen verfügen laut den Gutachten über ein über dem Median liegendes Einkommen.
Unsicherheiten bei Eigentumsrechten, Investitionsschutz und Finanzierungsmöglichkeiten könnten Neubau, Modernisierung und Bestandserhalt bremsen. Die beteiligten Banken berichten bereits von zurückhaltenden Investitionen in den Berliner Wohnungsmarkt. Für Vorhaben, die über 20, 30 oder noch mehr Jahre geplant werden, sind verlässliche Eigentumsrechte, stabile Regeln und kalkulierbare Geschäftsmodelle entscheidend. Eine Vergesellschaftung könnte Investoren, Projektentwickler, institutionelle Kapitalgeber und finanzierende Banken verunsichern – und damit auch die Attraktivität Berlins als Wirtschaftsstandort, Kapitalinvestitionen und das Wirtschaftswachstum beeinträchtigen.
Je nach konkreter Ausgestaltung erwarten die Gutachten finanzielle Belastungen in zweistelliger Milliardenhöhe für den Berliner Landeshaushalt. Dann könnten Mittel für Neubau, Bildung, Infrastruktur, Mobilität, Klimaschutz, Sicherheit, Gesundheit, Kultur, Sport und Soziales fehlen. Eine höhere Landesverschuldung könnte zudem die Bonität Berlins verschlechtern und die Zinskosten erhöhen. Für das Land würden die finanziellen Handlungsmöglichkeiten enger.
Banken sehen andere Hebel
Olaf Schulz von der Berliner Sparkasse bezeichnete die Wohnungsfrage als wichtig für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Er fordert stabile Rahmenbedingungen, weniger bürokratische Hindernisse, Maßnahmen gegen Zweckentfremdung, eine Stärkung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus und bessere Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum. Als Beispiel nannte er die Abschaffung der Grunderwerbsteuer.
Carsten Jung von der Berliner Volksbank sieht in einer Vergesellschaftung einen möglichen Präzedenzfall mit Folgen über Berlin hinaus. Ohne Grundpfandrechte könnten Kredite in Milliardenhöhe sofort zurückgefordert werden. Bei niedrigen Entschädigungen könnten Wohnungsunternehmen dadurch in Zahlungsschwierigkeiten oder sogar in Insolvenz geraten. Außerdem sei offen, ob eine neu zu schaffende Anstalt öffentlichen Rechts genügend Personal hätte, um Hunderttausende Wohnungen zu verwalten.
DKB-Vorstand Tilo Hacke verweist darauf, dass landeseigene und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen wichtige Beiträge zu Neubau, Bestandserhalt und bezahlbaren Mieten leisten. Private Investitionen seien dennoch nötig, um den Wohnraummangel zu beheben. Eine Beschädigung des Investitionsvertrauens könne Bautätigkeit, Wohnungsmarkt, Wirtschaftsstandort und die finanziellen Spielräume Berlins treffen.
Die Banken schlagen schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, zusätzliche Bauflächen sowie die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen in Wohnraum vor. Dazu kommen investitionsfreundliche Rahmenbedingungen und gezielte Förderinstrumente für Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf. Als Finanzierungspartner für Neubau, Bestandserhalt, Modernisierung und energetische Sanierung wollen die Institute bereitstehen.
Förderbank verweist auf bereits bewilligte Wohnungen
IBB-Vorstandsvorsitzender Hinrich Holm erinnert an den öffentlichen Förderauftrag seiner Bank. Im Vorjahr bewilligte die IBB die Finanzierung von mehr als 5.000 Sozialwohnungen. Seit der Wiedereinführung der sozialen Wohnraumförderung 2014 wurden 30.679 Wohnungen bewilligt; bis Ende 2025 waren davon 15.848 fertiggestellt. Dafür stellte die IBB 4,7 Milliarden Euro an öffentlichen Fördermitteln bereit.
Die Kosten einer Vergesellschaftung könnten laut Holm ein Vielfaches dieser Summe betragen, ohne eine einzige zusätzliche Wohnung zu schaffen. Öffentliche Mittel sollten deshalb vorrangig in den Bau neuer Wohnungen fließen. Das klingt trocken, ist aber in den Berliner Kassen ziemlich konkret.
Die vier beteiligten Institute finanzieren nach eigenen Angaben einen erheblichen Teil der Berliner Wohnungswirtschaft und arbeiten mit privaten, genossenschaftlichen, kommunalen und institutionellen Akteuren zusammen. Die Berliner Sparkasse zählt rund 2 Millionen Kunden, beschäftigt 3.100 Menschen und hatte zum 31. Dezember 2025 eine Bilanzsumme von rund 45 Milliarden Euro. Die Berliner Volksbank kommt auf rund 580.000 Kunden, 2.000 Beschäftigte und eine Bilanzsumme von rund 20 Milliarden Euro.
Die DKB nennt rund 5,9 Millionen Kunden, etwa 4.200 Beschäftigte und eine Bilanzsumme von 136 Milliarden Euro. Die IBB beschäftigt 988 Menschen, hat rund 8.000 Kunden und weist eine Bilanzsumme von 24 Milliarden Euro aus.
Olaf Demuth hält unterdessen an seiner Forderung fest, das Bauen für Privatpersonen, Genossenschaften und institutionelle Anleger wieder attraktiver zu machen. Nach den vorgelegten Gutachten soll Berlin dafür schneller planen, Genehmigungen beschleunigen, zusätzliche Flächen mobilisieren und Förderungen gezielt einsetzen – während die Debatte über 200.000 Wohnungen und bis zu 30 Milliarden Euro weiterläuft.