In Berlin wächst der Streit über die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Bauindustrie-Präsident Olaf Demuth warnt, die Pläne der Linkspartei hätten bereits negative Folgen für den Wohnungsbau. Baugesellschaften, die Kredite für neue Projekte aufnehmen wollten, bekämen teilweise kein frisches Geld mehr. Auch staatliche Akteure seien davon betroffen, die Kreditgeber insgesamt vorsichtiger geworden.

Im Wahlkampf hatte Die Linke versprochen, Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Nach dem Wahlsieg vereinbarte sie mit Grünen und SPD die Aufnahme von Koalitionsverhandlungen. Schon die politischen Ankündigungen verunsicherten die Märkte, sagt Demuth. Internationale Investoren zögen sich zurück. Im Ausland werde das föderale System Deutschlands teilweise nicht verstanden; dadurch könne der Eindruck entstehen, Vergesellschaftungen seien künftig auch in Hamburg und München möglich.

Milliarden für die Übernahme – aber kein neuer Wohnraum

Rund 200.000 Wohnungen zu vergesellschaften, würde nach Einschätzung Demuths 20 bis 30 Milliarden Euro kosten. Für Sanierungen oder den Neubau weiterer Wohnungen bliebe dem Land danach voraussichtlich nicht genug Geld. Die Berliner Wohnungsnot lasse sich auf diesem Weg nicht lindern. Im Gegenteil: Demuth erwartet, dass sich die Privatwirtschaft aus dem Wohnungsbau zurückzieht, sobald weitere Vergesellschaftungen drohen.

Seine Forderung fällt entsprechend aus: Das Bauen müsse für Privatpersonen, Genossenschaften und institutionelle Anleger wieder attraktiver werden. Ohne diese Akteure wird es eng – und zwar nicht nur auf den Baustellen, sondern auch bei der Finanzierung dahinter.

Am 23. Juni 2026 stellten die Berliner Sparkasse, die Berliner Volksbank, die Deutsche Kreditbank (DKB) und die Investitionsbank Berlin (IBB) in Berlin zwei Gutachten zu den möglichen Folgen einer Vergesellschaftung vor. Erstellt wurden sie vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und von Empirica. Nach Darstellung der Banken würde eine Vergesellschaftung keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen, könnte aber den Wohnungsmarkt, Mieter, Wohnungssuchende, den Landeshaushalt und den Wirtschaftsstandort beeinflussen.

Ein strukturelles Angebotsdefizit

Die Gutachter sehen die zentrale Ursache der angespannten Lage in einem strukturellen Angebotsdefizit, das seit Jahren besteht. Eine Vergesellschaftung würde demnach keine neuen Wohnungen schaffen, Bauvorhaben nicht beschleunigen und das verfügbare Wohnungsangebot nicht erhöhen. Betroffen wären außerdem alle Mieter der entsprechenden Wohnungen – unabhängig von Einkommen oder Vermögen. Mehr als 40 Prozent der Haushalte in den betroffenen Wohnungen verfügen laut den vorliegenden Angaben über ein Einkommen oberhalb des Medians.

Gleichzeitig könnten Unsicherheiten bei Eigentumsrechten, Investitionsschutz und Finanzierungsmöglichkeiten Investitionen in Neubau, Modernisierung und Bestandserhalt bremsen. Wohnungsbau ist kein Vorhaben für die nächste Woche. Er wird über 20, 30 oder mehr Jahre geplant. Dafür braucht es verlässliche Eigentumsrechte, stabile Regeln und Geschäftsmodelle, mit denen sich rechnen lässt.

Private Investoren aus dem In- und Ausland stellten 2024 laut Artikel rund zwei Drittel der fertiggestellten Wohnungen in Berlin bereit. Von 2020 bis 2024 wurden 80.844 Wohnungen fertiggestellt: 30.496 durch Mitglieder des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), 50.348 durch private Investoren. Das entspricht rund 62 Prozent. Die beteiligten Banken berichten bereits von zurückhaltenden Investitionen in den Berliner Wohnungsmarkt.

Eine Vergesellschaftung könnte Investoren, Projektentwickler, institutionelle Kapitalgeber und finanzierende Banken verunsichern. Mögliche Folgen wären sinkende Investitionen in Neubau, Nachverdichtung, energetische Sanierung und die Umwandlung bestehender Gebäude in zusätzlichen Wohnraum. Auch Berlins Attraktivität als Wirtschaftsstandort, Kapitalinvestitionen und das Wirtschaftswachstum könnten darunter leiden. Das klingt trocken, spürt man aber irgendwann sehr konkret: auf Grundstücksmärkten, in Finanzierungsrunden und auf Baustellen, die nicht starten.

Belastung für den Landeshaushalt

Je nach konkreter Ausgestaltung erwarten die Gutachten finanzielle Belastungen in zweistelliger Milliardenhöhe für den Berliner Landeshaushalt. Dann könnten Mittel für Neubau, Bildung, Infrastruktur, Mobilität, Klimaschutz, Sicherheit, Gesundheit, Kultur, Sport und Soziales fehlen. Eine höhere Landesverschuldung könnte zudem die Bonität Berlins verschlechtern und die Zinskosten erhöhen. Der finanzielle Spielraum des Landes würde dadurch kleiner.

Olaf Schulz von der Berliner Sparkasse bezeichnete die Wohnungsfrage als wichtig für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Er forderte stabile Rahmenbedingungen, weniger bürokratische Hindernisse, Maßnahmen gegen Zweckentfremdung, eine Stärkung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus und bessere Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum. Als Beispiel nannte er die Abschaffung der Grunderwerbsteuer.

Carsten Jung von der Berliner Volksbank sieht in einer Vergesellschaftung einen möglichen Präzedenzfall mit Auswirkungen über Berlin hinaus. Ohne Grundpfandrechte könnten Kredite in Milliardenhöhe sofort zurückgefordert werden. Bei niedrigen Entschädigungen könnten Wohnungsunternehmen dadurch in Zahlungsschwierigkeiten oder sogar in die Insolvenz geraten. Zudem sei fraglich, ob eine neu zu schaffende Anstalt öffentlichen Rechts über ausreichend Personal verfügen würde, um Hunderttausende Wohnungen zu verwalten.

Fördermittel lieber in neue Wohnungen

Tilo Hacke von der DKB betonte, landeseigene und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen leisteten wichtige Beiträge zu Neubau, Bestandserhalt und bezahlbaren Mieten. Private Investitionen seien trotzdem nötig, um den Wohnraummangel zu beheben. Eine Beschädigung des Investitionsvertrauens könne die Bautätigkeit, den Wohnungsmarkt, den Wirtschaftsstandort und die finanziellen Spielräume Berlins treffen.

Auch die Zahlen der IBB liefern eine praktische Vergleichsgröße. Im Vorjahr bewilligte die Förderbank die Finanzierung von mehr als 5.000 Sozialwohnungen. Seit der Wiedereinführung der sozialen Wohnraumförderung 2014 wurden 30.679 Wohnungen bewilligt; bis Ende 2025 waren davon 15.848 fertiggestellt. Dafür stellte die IBB 4,7 Milliarden Euro an öffentlichen Fördermitteln bereit. Die Kosten einer Vergesellschaftung könnten laut IBB-Vorstandsvorsitzendem Hinrich Holm ein Vielfaches dieser Summe betragen – ohne eine einzige zusätzliche Wohnung zu schaffen. Öffentliche Mittel sollten deshalb vorrangig in den Bau neuer Wohnungen fließen.

Die vier Banken schlagen schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, zusätzliche Bauflächen und die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen in Wohnraum vor. Dazu kommen investitionsfreundliche Rahmenbedingungen und gezielte Förderinstrumente für Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf. Als Finanzierungspartner für Neubau, Bestandserhalt, Modernisierung und energetische Sanierung wollen die Institute bereitstehen.

Die Initiative wurde gegründet, um wirtschaftliche, wohnungspolitische und fiskalische Folgen einer Vergesellschaftung auf Grundlage unabhängiger Analysen öffentlich zu diskutieren. Die beteiligten Institute finanzieren nach eigenen Angaben einen erheblichen Teil der Berliner Wohnungswirtschaft und arbeiten mit privaten, genossenschaftlichen, kommunalen und institutionellen Akteuren zusammen. Ein parteipolitisches Ziel verfolgt die Initiative nach eigener Darstellung nicht.

Die Größenordnung der beteiligten Häuser ist beträchtlich: Die Berliner Sparkasse hat rund 2 Millionen Kunden, 3.100 Beschäftigte und eine Bilanzsumme von rund 45 Milliarden Euro zum 31. Dezember 2025. Die Berliner Volksbank kommt auf rund 580.000 Kunden, 2.000 Beschäftigte und eine Bilanzsumme von rund 20 Milliarden Euro. Die DKB nennt rund 5,9 Millionen Kunden, etwa 4.200 Beschäftigte und eine Bilanzsumme von 136 Milliarden Euro. Die IBB beschäftigt 988 Menschen, hat rund 8.000 Kunden und eine Bilanzsumme von 24 Milliarden Euro.

Die Debatte bleibt damit eng mit der Frage verbunden, wie Berlin tatsächlich mehr bezahlbaren Wohnraum bekommt: durch Neubau, zusätzliche Investitionen, schnellere Genehmigungen und verlässliche Rahmenbedingungen – oder durch einen tiefen Eingriff in bestehende Eigentumsstrukturen, dessen finanzielle und wirtschaftliche Folgen noch lange auf den Berliner Baustellen nachhallen könnten.