Wer heute durch deutsche Städte geht, sieht überall dieselbe Spannung: Hier stehen leer geräumte Bürohäuser, dort schrumpfen Kaufhäuser, während Wohnungen fehlen und Neubauten immer teurer werden. Am 12.10.2026 ist die Frage „Weiterbauen oder neu bauen?“ längst keine Nischenfrage mehr. Für den Hochbau geht es um graue Energie, knappe Rohstoffe, Klimaziele, Flächenmangel – und um Gebäude, die ihre Geschichte nicht einfach an der Abrisskante verlieren sollen.

Das Buch „Weiterbauen. Strategien für den Bestand.“ nimmt genau diese Situation unter die Lupe. Es dokumentiert 46 Architekturprojekte, die vorhandene Tragwerke, Materialien, Grundrisse und Nutzungsspuren zum Ausgangspunkt machen: von Instandsetzungen und Umbauten über die Umnutzung leerstehender Gebäude bis zu Aufstockungen, Erweiterungen und umfassenden Transformationen. Bestehende Häuser erscheinen darin als Speicher gebundener Energie, von Materialien, konstruktivem Wissen und gesellschaftlicher Geschichte. Die praktische Frage lautet: Was lässt sich erhalten, reparieren, umdeuten oder ergänzen – und welche räumlichen Möglichkeiten stecken noch in einer Struktur, die auf den ersten Blick ausgedient wirkt?

Ein Buch über das Weiterbauen

Drei Projekte stehen exemplarisch für die unterschiedlichen Verbindungen von Geschichte und Gegenwart: das Bergson Kunstkraftwerk in München von Stenger2 Architekten und Partner, die modernisierte und erweiterte Evangelische Kirche in Lützel-Wiebelsbach von klinkenberg | architektur sowie das umgebaute Adolf-Hölzel-Haus in Stuttgart von THE BAUKUNST DYNAMITES. Fotos, Pläne und begleitende Projekttexte zeigen, wie aus alten Rahmenbedingungen neue architektonische Qualitäten entstehen können. Ressourcen werden geschont, ohne dass der Entwurf in bloßer Reparatur stecken bleibt.

Gedacht ist der Band für Planende und Architekturinteressierte. Im Mittelpunkt steht die Verbindung von Klimaschutz, sozialer Kontinuität und architektonischer Qualität beim Bauen im Bestand. Er erscheint in der Reihe „Edition 1:100“ des Deutschen Architektur Verlags, die Architekturprojekte nach thematischen Schwerpunkten vorstellt. Der Verlag erhielt 2019 und 2022 den Deutschen Verlagspreis.

Bibliografisch ist das Buch klar gefasst: „Weiterbauen. Strategien für den Bestand.“, herausgegeben vom Deutschen Architektur Verlag, 304 Seiten, Hardcover, ISBN 978-3-946154-92-1, Preis 70,00 Euro. Erhältlich ist es im Buchhandel und im Onlineshop des Verlags.

Der Gedanke dahinter passt zu einer breiteren Debatte im Bauwesen. Umwelt- und Klimaschutz lassen sich nicht allein mit einzelnen nachhaltigen Neubauprojekten erledigen. Neubauten sollen selbstverständlich ressourcenschonend geplant werden; zugleich liegt im Bestand ein riesiges, oft unterschätztes Potenzial. Laut dem Artikel von „Für Bauen im Bestand“ entstehen rund 90 % der CO₂-Emissionen von Gebäuden im Herstellungsprozess. Wird ein Gebäude umgenutzt, können gegenüber Abriss und Neubau CO₂-Emissionen, Ressourcenverbrauch und Abfallaufkommen sinken.

Warum Umnutzung trotzdem kein Spaziergang ist

Wirtschaftlich wirkt Neubau häufig attraktiver. Veraltete Gesetze und überholte Denkweisen machen die Umnutzung bestehender Immobilien nicht leichter. Dabei schrumpft der stationäre Einzelhandel, Büroflächen stehen seit der Covid-19-Pandemie und wegen Homeoffice vielerorts leer, während Wohnraum gerade in Ballungszentren knapp bleibt. Kaufhäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude, Industriebauten und Kirchen könnten neue Wohn-, Bildungs- oder Mixed-Use-Konzepte aufnehmen – ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln.

Die Sache hat allerdings einen Haken, manchmal sogar mehrere. Bestandsgebäude können unzureichende Tragreserven, Schadstoffe, fehlenden Brandschutz oder energetische Defizite aufweisen. Eine umfassende Bestandsanalyse ist deshalb keine lästige Pflichtübung. Sie entscheidet oft darüber, ob ein Projekt sauber läuft oder ob mitten im Bau plötzlich alles staubt, kracht und teurer wird.

Für eine Nutzungsänderung sind in der Regel neue Genehmigungen und Anpassungen an aktuelle Anforderungen nötig: Barrierefreiheit, Schallschutz, Raumklima, Sanitärtechnik, Energieeffizienz, Brandschutz und Statik gehören dazu. Eine Umnutzung liegt vor, wenn sich die genehmigte Nutzungsart oder Zweckbestimmung ändert, etwa von Büro zu Wohnung. Beim Bauamt muss dann normalerweise eine Baugenehmigung beantragt werden. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen stellt, beispielsweise bei der Umwandlung einer Arztpraxis in eine Anwaltskanzlei.

Auch finanziell bleibt der Ausgang offen. Vorgefertigte und serielle Lösungen sind im Bestand meist weniger gut einsetzbar, individuelle Lösungen erhöhen Kosten und Aufwand. Banken bewerten solche Vorhaben teilweise kritischer, weil die künftige Wertentwicklung schwerer einzuschätzen ist. Bestehende Baukörper und Erschließungen können zwar die Projektlaufzeit verkürzen, doch die Anpassung an heutige Sicherheitsstandards kann technisch komplex und kostenintensiv werden.

Der Erhalt von Tragstrukturen und Fassaden spart Ressourcen, Energie und Emissionen. Gleichzeitig bewahren historische Industriehallen, Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser und Bahnhofsareale ihre baukulturelle Identität und erhalten neue Funktionen. So können Identifikationsorte entstehen, die Quartiere wieder beleben. Das klingt manchmal nüchtern auf dem Papier; vor Ort merkt man es oft daran, dass ein Gebäude plötzlich wieder Licht in die Straße bringt.

Arbeitsschutz beginnt vor dem ersten Rückbau

Umnutzung, auch „Conversion“ oder „Transformation“ genannt, bedeutet im Bestand häufig erhöhte Arbeitsschutzanforderungen. Unbekannte Bauzustände, Altlasten und laufende Nutzungen machen die Baustelle unberechenbarer als einen Neubau. Laut DGUV- und BG-BAU-Statistiken weisen Umbauten im Bestand höhere Unfallraten auf, besonders bei Abbruch, Rückbau und Kernsanierung. Typische Unfallarten sind Abstürze, Einklemmen, Stolpern, Rutschen und Stürzen sowie Verletzungen durch herabfallende Bauteile.

Die DGUV-Arbeitsunfallstatistik 2024 für Baustellen weist beim Neubau 26.379 meldepflichtige Arbeitsunfälle aus, das entspricht 25,4 %. Auf Abriss, Renovierung und Wartung entfielen 37.966 Unfälle beziehungsweise 36,5 %. Sonstige Baustellen kamen auf 38.432 Unfälle, 37,0 %. Zusammen waren es 103.949 Baustellenunfälle. Der Anteil bei Abriss, Renovierung und Wartung lag damit deutlich über dem beim Neubau.

Bestandsunterlagen sind häufig unvollständig. Strom-, Gas-, Fernwärme- oder Sprinklerleitungen können anders verlaufen als erwartet, und die tatsächliche Tragfähigkeit von Bauteilen kann von den ursprünglichen Annahmen abweichen. Werden Wände entfernt, Deckendurchbrüche hergestellt oder neue Installationsschächte eingebaut, verändert sich das Tragwerk. Fehleinschätzungen können Instabilitäten oder Einstürze verursachen; provisorische Abstützungen und Übergangslösungen erhöhen die Komplexität und das Unfallrisiko. Vor Arbeitsbeginn braucht es Bestandsanalysen, Bauwerksuntersuchungen und Gefährdungsbeurteilungen.

Besonders Gebäude aus den 1950er- bis 1990er-Jahren können Schadstoffe enthalten: Asbest etwa in Dämmungen, Bodenbelägen und Putzen, PCB in Fugenmassen und Beschichtungen, PAK in Teerprodukten, künstliche Mineralfasern, Schimmel oder bleihaltige Anstriche. Beim Öffnen oder Rückbau von Bauteilen können diese Stoffe freigesetzt werden. Dann gelten unter anderem Anforderungen der Gefahrstoffverordnung: sach- und fachkundige Personen müssen eingesetzt, bestimmte Arbeiten bei Behörden angezeigt, belastete Bereiche abgeschottet und geeignete persönliche Schutzausrüstung verwendet werden; außerdem ist zu dokumentieren.

Schadstoffbelastungen werden teilweise erst während der Bauarbeiten entdeckt. Beschäftigte können bis dahin bereits exponiert worden sein. Schadstoffgutachten und Voruntersuchungen helfen, Verzögerungen und Haftungsrisiken zu vermeiden. Unsachgemäße Asbestsanierungen können Baustopps, Bußgelder und strafrechtliche Folgen auslösen.

Schwierig wird es zusätzlich, wenn das Haus weiterläuft. Eingeschränkte Fluchtwege, parallele Arbeiten mehrerer Gewerke, erschwerte Materiallogistik, Staub- und Lärmemissionen, der Schutz unbeteiligter Personen, beeinträchtigte Rettungswege, vorübergehend veränderter Brandschutz und die Vermischung von Baustellen- und Publikumsverkehr verlangen klare Baustellenlogistik- und Sicherheitskonzepte. Separate Baustellenzugänge, zeitlich versetzte Arbeiten und temporäre Brandschutzmaßnahmen sind mögliche Bausteine.

Während der Bauphase können Durchbrüche in Brandabschnitten, deaktivierte Brandmeldeanlagen oder entfernte Türen und Abschottungen den Brandschutz vorübergehend schwächen. Interimskonzepte und Brandwachen werden dann erforderlich, die Behörden sollten frühzeitig eingebunden werden. Enge Treppenhäuser, fehlende Aufzüge, begrenzte Kranflächen und geringe Deckenhöhen erschweren Transport und Montage. Teilabbrüche können herabfallende Bauteile, Einsturzgefahr, Staub und unklare Lastumlagerungen verursachen. Im Bestand überlagern sich Gewerke räumlich häufig; die Koordination ist komplexer und weniger planbar als beim Neubau.

Der Bauherr trägt auch bei delegierten Aufgaben eine zentrale Verantwortung für den Arbeitsschutz. Er muss geeignete Strukturen schaffen, einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) nach Baustellenverordnung bestellen und, falls erforderlich, einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellen. Fachkundige und zuverlässige Unternehmen sind auszuwählen und zu überwachen; gegenüber Dritten besteht außerdem eine Verkehrssicherungspflicht.

Architekten und Fachplaner müssen Bestandsunterlagen auf Plausibilität und Vollständigkeit prüfen und bei Unklarheiten zu Statik, Schadstoffen oder Leitungen weitere Untersuchungen empfehlen. Schon in Entwurfs- und Ausführungsplanung gehören Bauabläufe, Zugänglichkeiten, Absturzsicherungen und Rückbaukonzepte auf den Tisch. Tragwerksplanung, Schadstoffgutachten, Haustechnikplanung und Bauausführung müssen eng koordiniert werden. Unklare Details oder unvollständige Pläne können direkt zu Gefährdungen führen.

Ausführende Bauunternehmen tragen die unmittelbare Verantwortung für die Sicherheit ihrer Beschäftigten. Vor Arbeitsbeginn ist eine tätigkeitsbezogene Gefährdungsbeurteilung zu erstellen und laufend zu aktualisieren. Bei Schadstofffunden sind die Anforderungen der Gefahrstoffverordnung umzusetzen, außerdem müssen sich die Unternehmen entsprechend dem SiGe-Plan mit den anderen Beteiligten abstimmen. Unvorhergesehene Schäden, Sicherungsmaßnahmen und Schadstofffunde können Bauabläufe verzögern; es ist zu prüfen, ob daraus vergütungspflichtige Leistungsänderungen entstehen. Sicherheitsmaßnahmen dürfen trotz Kosten- und Zeitdruck nicht reduziert werden.

Vom Getreidesilo bis zum leeren Büro

Wie unterschiedlich der Bestand neue Aufgaben übernehmen kann, zeigen konkrete Projekte. Ein ehemaliges Kellogg’s-Getreidesilo in Bremen wurde zu einem Hotel umgebaut und erhielt 2025 einen Sonderpreis des Deutschen Städtebaupreises. In Hamburg entstand aus dem Bunker auf St. Pauli der „Grüne Bunker“ mit dem Hotel „Reverb by Hard Rock“, einem öffentlich zugänglichen Bergpfad, Dachgarten, Veranstaltungsbereichen und Gedenkstätten. Das „Hotel Liberty“ in Offenburg nutzt eine ehemalige Justizvollzugsanstalt.

Auch Sakralbauten stehen mitten in dieser Debatte. Laut Stiftung Baukultur gibt es bundesweit etwa 45.000 Kirchen, viele davon stehen leer oder sind vom Abriss bedroht. Konzerthallen, Galerien, Kultur- und Bücherorte, Kletterhallen, Geschäfte oder Wohnungen können neue Funktionen sein. Die ehemalige katholische Pfarrkirche St. Peter in Mönchengladbach wird als Kletterhalle genutzt, in der ehemaligen katholischen Pfarrkirche St. Rochus in Jülich befindet sich seit 2023 ein Fahrradgeschäft. Bei beiden Projekten wurden viele Bestandselemente abgedeckt und nicht entfernt, damit eine spätere Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung möglich bleibt.

In der ehemaligen Bethanienkirche in Berlin-Weißensee sollen bis Ende 2026 insgesamt 17 Wohnungen entstehen: drei im denkmalgeschützten Turm, weitere in einem Neubauflügel auf der Grundfläche des im Krieg zerstörten Kirchenschiffs. Alt und neu stehen dort nicht als Gegensätze herum, sondern müssen sich irgendwie miteinander arrangieren.

Bei den Kaufhäusern reicht das Spektrum vom Büro bis zum Museum. Das ehemalige Centrum-Warenhaus am Berliner Ostbahnhof wurde zu „UP! Berlin“, einem Bürogebäude, umgebaut. Der 1979 eröffnete, siebengeschossige Betonskelettbau erhielt statt der früheren orange-türkisen Fassade eine neue Hülle. Nach einem Architektenwettbewerb entstand ein Konzept mit bis zu acht Mieteinheiten pro Geschoss; derzeit sind die Räume an Zalando vermietet.

Das 1930 nach Plänen Erich Mendelsohns errichtete Kaufhaus Schocken in Chemnitz wurde zum Staatlichen Museum für Archäologie Chemnitz, kurz smac. Eröffnet wurde das Gebäude am 15. Mai 1930. Später wechselten die Nutzungen unter anderem zu Merkur, HOWA, Centrum und Kaufhof, ehe es am 15. Mai 2014 seine Museumsfunktion erhielt.

Der Umbau von Bürogebäuden zu Wohnraum zählt zu den gefragtesten Umnutzungen. Der JLL-Büromarktbericht für die sieben deutschen Bürometropolen weist im ersten Quartal 2026 eine durchschnittliche Leerstandsquote von 8,3 % aus. Laut ifo Institut könnten rund 30 % der leerstehenden Büroflächen technisch und baurechtlich in Wohnraum umgewandelt werden. Nicht jede Bürofläche eignet sich dafür; häufig sind umfangreiche Umbauten nötig.

Am Wilhelmsruher Damm 142 in Berlin wurde ein Gebäude, das von 1971 bis 2019 als GESOBAU-Verwaltungssitz diente, nach dem Umzug der Verwaltung in Wohnraum umgewandelt. Entstanden sind 53 barrierefreie Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, insbesondere für Senioren, insgesamt 66 Wohnungen einschließlich Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen sowie fünf Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Das GESOBAU-Kundencenter soll künftig eine der Gewerbeflächen nutzen. Die Stahlbetonkonstruktion blieb erhalten; nach dem Rückbau wurden Dächer, Fassaden, Fenster, Innenausbau und Haustechnik einschließlich Installationsschächten neu aufgebaut und angepasst.

Noch höher hinaus geht es am Fernmeldeturm Konstanz. Das 1971 fertiggestellte Fernmeldegebäude mit 15 Büroetagen wird seit 2021 zu 98 Wohnungen umgebaut. Es ist 62 Meter hoch und damit der zweithöchste Bau Konstanz’; einschließlich Funkantenne erreicht es 90 Meter. Geplant sind 98 hochpreisige Apartments, Gewerbeflächen im Erdgeschoss und ein Staffelgeschoss für die weiterhin dort genutzte Telekom-Technik. Die Baumaßnahmen umfassen rund 20.200 m² Bruttogrundfläche.

Das rückwärtige Technikgebäude bleibt in Telekom-Nutzung und soll durch einen Dachgarten öffentlich zugänglich werden. Zwei zusätzliche Gebäuderiegel mit einer Kita und 135 weiteren, teilweise geförderten Wohnungen sind vorgesehen. Die Umplanung musste Anforderungen an Statik, Gefahrstoffe, Schallschutz und Sanitärstränge mit dem Erhalt des Gebäudcharakters verbinden. Weil die Wohnungen am Stützraster orientiert werden, mussten nur 7 % des Stahlbetonskeletts abgerissen werden. Laut Projektangaben wurden dadurch knapp 2.300 Tonnen CO₂ eingespart.

Neue pavillonartige Vorbauten und Fassadenelemente verändern die äußere Erscheinung. Haushohe Balkonschichten mit verschiebbaren Windschutzgläsern bilden neue Fassaden-Screens, während Primärkonstruktion und darin enthaltene graue Energie erhalten bleiben. Photovoltaikanlagen sind vorgesehen; für das Quartier wird ein ressourcenschonender Betrieb durch Energie-Contracting angestrebt.

Praxiswissen statt Arbeitskreis-Papier

Der Verband für Bauen im Bestand will praxisnahe Lösungen für den Umgang mit bestehenden Gebäuden entwickeln. Sie sollen kostenlos bereitgestellt und durch die Community fortlaufend verbessert werden. Der Entwicklungsprozess beginnt mit einer „Fuck-up Session“, in der drängende Branchenprobleme gesammelt werden. Danach werden die Herausforderungen priorisiert und konkretisiert, bevor ein digitaler Workshop mit Verbandsmitgliedern ein passendes Produkt entwickelt – etwa einen Leitfaden, ein Tool oder eine Arbeitshilfe.

Ein zweiter, vor Ort stattfindender, hackathon-ähnlicher Workshop dient der gemeinsamen Ausarbeitung. Anschließend prüft der Verbandsvorstand die Ergebnisse, bevor sie auf einer frei zugänglichen Wissensplattform veröffentlicht werden. Klassische Arbeitskreise sollen dadurch um lösungsorientierte, direkt nutzbare Produkte für die Baupraxis ergänzt beziehungsweise ersetzt werden.

Mit der BiB Academy gründet der Verband außerdem ein eigenes Bildungsangebot. Künftig soll enger mit Bildungsinstitutionen, Hochschulen und Weiterbildungseinrichtungen aus Immobilienwirtschaft, Architektur und Bauwesen zusammengearbeitet werden. Aktuelle Erkenntnisse und praxisorientierte Methoden des Bauens im Bestand sollen in Lehr- und Ausbildungsprogramme einfließen. Das ist nötig, denn sichere Umnutzung hängt nicht nur an Ideen und Geld, sondern auch daran, ob jemand Leitungen findet, bevor die Wand offen ist.

Bestehende Gebäude als Ressource zu begreifen, unterstützt eine zirkuläre Bauweise und kann gerade bei der Schaffung von Wohnraum helfen. Die Risiken verschwinden dadurch nicht: unklare Bestandsbedingungen, Schadstoffe, komplexe Koordination und vorübergehend veränderte Sicherheitszustände bleiben Teil des Spiels. Frühzeitige Gefährdungsbeurteilungen, qualifizierte Fachplanung und die konsequente Integration des Arbeitsschutzes entscheiden darüber, ob aus einem alten Bau ein tragfähiger neuer Ort wird – oder eine Baustelle, auf der plötzlich niemand mehr weiß, wo oben und unten ist.