Wohnen wird für viele Menschen in Deutschland zur monatlichen Zitterpartie. Die Kosten steigen, während bezahlbare Wohnungen fehlen. Viele Mieter empfinden ihre Wohnkosten bereits als finanzielle Belastung und machen sich Sorgen, wie es weitergeht. Laut dem vorliegenden Bericht hat der Mangel an bezahlbarem Wohnraum 2026 ein historisches Rekordhoch erreicht.

Rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen bundesweit – fast ausschließlich im günstigen Segment und bei Sozialwohnungen. Bis 2030 könnte der Bedarf auf bis zu 2,4 Millionen zusätzliche Wohnungen steigen, wenn das Defizit abgebaut werden soll. Gleichzeitig stockt der Wohnungsbau. Seit 2021 haben Pandemie, Energiekrise und Inflation die Baukosten stark nach oben getrieben. Dazu kommen restriktive Bürokratie, komplexe Vorschriften und deutlich höhere Zinsen, die Finanzierungen erschweren.

Mieter geraten unter Druck

Der Deutsche Mieterbund (DMB) stellte den „Mietenreport 2026“ in der Bundespressekonferenz vor. Der Report beschreibt eine Wohnungs- und Mietenkrise, die sich auf hohem Niveau verfestigt hat. 52,8 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete; im Ausgangsbericht werden 52,3 Prozent genannt. Damit lebt mehr als die Hälfte der Menschen in Deutschland in Mietverhältnissen.

In der repräsentativen Befragung berichteten 58 Prozent der Mieter:innen, dass ihre Wohnkosten in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen sind. 29 Prozent sorgen sich konkret, künftig ihre Miete nicht mehr bezahlen zu können. Jede zweite befragte Person befürchtet, nach einem Wohnungsverlust keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden. Mehr als ein Viertel könnte die eigene Wohnung nach einem starken Einkommensverlust höchstens noch drei Monate halten.

Die Folgen zeigen sich beim täglichen Einkauf und auf dem Kontoauszug. 25 Prozent sparen bei gesunden Lebensmitteln, 15 Prozent bei der eigenen Gesundheit – etwa bei Medikamenten oder Zahnersatz. Fast die Hälfte verzichtet auf Freizeitaktivitäten und Urlaube oder spart bei Anschaffungen wie Kleidung und Möbeln. Das ist keine kleine Verschiebung im Haushaltsbuch, sondern greift direkt in den Alltag hinein.

Sozialwohnungen werden weniger

Nach amtlichen Daten mussten 2025 11,2 Prozent der Bevölkerung mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen. Bei armutsbetroffenen Menschen lag dieser Anteil bei 35 Prozent. Mehr als jede vierte armutsbetroffene Person lebte außerdem in einer überbelegten Wohnung.

Beim sozialen Wohnungsbau verschärft sich die Lage zusätzlich: 2025 liefen mehr als doppelt so viele Sozialbindungen aus, wie neue Sozialwohnungen geschaffen wurden. Der Bestand sank auf rund 1,03 Millionen Wohnungen. Ende 2024 bezogen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld.

Der DMB veröffentlicht den Mietenreport jährlich, um die Lage von Mieter:innen zu dokumentieren. Der Verband ist der Dachverband von 15 Landesverbänden und mehr als 300 örtlichen Mietervereinen mit über 500 Beratungsstellen. Rund 1,25 Millionen Haushalte mit etwa 3 Millionen Mieter:innen sind Mitglied im DMB.

Was bei den Wohnkosten eigentlich zählt

Bezahlbarer und angemessener Wohnraum gilt als wichtiger Bestandteil sozialer Gerechtigkeit. Wohnkosten umfassen sämtliche monatlichen Ausgaben eines Haushalts für das Wohnen, also Miete sowie Energie- und Heizkosten. Bei Eigentümerhaushalten kommen unter anderem Grundsteuer, Versicherungen und Hypothekenzinsen hinzu.

Die Nettokaltmiete ist das vereinbarte Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Zu den kalten Nebenkosten gehören etwa Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausverwaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherungen. Nettokaltmiete plus kalte Nebenkosten ergeben die Bruttokaltmiete. Heizungs- und Warmwasserkosten, sofern sie an die Vermieterin oder den Vermieter gezahlt werden, zählen zu den warmen Nebenkosten. Direkt an Versorger gezahlte Kosten für Strom, Gas oder Wasser werden seit 2022 als „Kosten an Dritte“ erfasst. Bruttokaltmiete und warme Nebenkosten bilden die Bruttowarmmiete.

Die Mietbelastungsquote bezeichnet den Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen. Die Wohnkostenüberbelastung setzt dagegen die gesamten Wohnkosten ins Verhältnis zum verfügbaren Einkommen. Die Mietdaten stammen überwiegend aus dem Zusatzprogramm „Wohnen“ des Mikrozensus 2022. Angaben zur gesamten Wohnkostenbelastung kommen in der Regel aus EU-SILC, das seit 2020 in den Mikrozensus integriert ist.

2022 zahlten Mieterhaushalte bundesweit durchschnittlich rund 598 Euro Bruttokaltmiete pro Wohnung und Monat. Davon entfielen 513 Euro auf die Nettokaltmiete und 85 Euro auf kalte Nebenkosten. Hinzu kamen durchschnittlich 79 Euro warme Nebenkosten an die Vermieterseite sowie 58 Euro wohnbezogene Kosten an Dritte. Je Quadratmeter wurden im Schnitt 7,40 Euro Nettokaltmiete und 8,70 Euro Bruttokaltmiete gezahlt.

Rund 20 Millionen Mieterhaushalte gaben durchschnittlich 27,9 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete aus. 2006 waren es 27,0 Prozent. Rund zwei Drittel der Mieterhaushalte lagen 2022 bei höchstens 30 Prozent Mietbelastung. Doch 16 Prozent – etwa 3,2 Millionen Haushalte – mussten mindestens 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aufwenden. Knapp 8 Prozent, rund 1,5 Millionen Haushalte, verwendeten mindestens die Hälfte ihres Einkommens dafür.

Stadt, Alter und Familienform machen einen Unterschied

Die regionale Spanne ist beträchtlich. Im Saarland und in Sachsen-Anhalt lagen die durchschnittlichen Bruttokaltmieten bei jeweils 6,70 Euro je Quadratmeter. Hamburg kam auf 10,90 Euro, Bayern auf 10,00 Euro. Trotzdem wurde die höchste Mietbelastungsquote mit 30,8 Prozent in Bremen gemessen; auch im Saarland war sie vergleichsweise hoch. Sachsen hatte mit 23,3 Prozent die niedrigste durchschnittliche Quote.

In den neuen Ländern einschließlich Berlin lag die Mietbelastungsquote bei 25,3 Prozent, im früheren Bundesgebiet bei 28,8 Prozent. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete betrug dort 7,90 Euro beziehungsweise 8,90 Euro je Quadratmeter.

Auch die Größe des Ortes schlägt durch. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wurden durchschnittlich 9,60 Euro Bruttokaltmiete je Quadratmeter gezahlt, in Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern 8,10 Euro und in Kleinstädten sowie kleineren Orten bis 20.000 Einwohnern 7,50 Euro. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das zwischen Groß- und Mittelstadt im Schnitt rund 113 Euro Unterschied im Monat, zwischen Groß- und Kleinstadt etwa 158 Euro. Die Mietbelastungsquote lag bei 29,0 Prozent in Großstädten, 27,7 Prozent in Mittelstädten und 26,0 Prozent in Kleinstädten und kleineren Orten. In den sieben größten deutschen Metropolen waren es 29,3 Prozent.

Einpersonenhaushalte zahlten mit 8,80 Euro je Quadratmeter nur wenig mehr als andere Haushalte mit etwa 8,50 Euro, waren aber mit einer durchschnittlichen Mietbelastungsquote von 32,7 Prozent deutlich stärker belastet. Bei alleinlebenden Frauen lag sie bei 34,4 Prozent. Zweipersonenhaushalte kamen auf 22,9 Prozent, Haushalte mit mindestens drei Personen auf 23,2 Prozent. Alleinerziehende lagen bei 29,8 Prozent, Paare mit Kindern bei 22,0 Prozent. Alleinerziehende Mütter erreichten 30,3 Prozent, alleinerziehende Väter 26,5 Prozent. Paare ohne Kinder waren mit 21,2 Prozent am wenigsten belastet. Alleinstehende Haupteinkommenspersonen wiesen mit 32,4 Prozent die höchste Belastung auf.

Bei Haushalten mit einer Haupteinkommensperson unter 25 Jahren lag die Quote bei 34,5 Prozent, bei Personen ab 65 Jahren bei 31,1 Prozent. Unter 25-Jährige zahlten mit 9,50 Euro je Quadratmeter die höchsten Bruttokaltmieten. Haushalte ab 65 Jahren kamen trotz hoher Belastung durchschnittlich auf 8,00 Euro.

Besonders angespannt war die Lage bei Haushalten mit staatlichen Wohnkostenleistungen, etwa Wohngeld oder Leistungen nach früherem ALG II: Ihre Mietbelastungsquote betrug 42,5 Prozent. Haushalte, deren Lebensunterhalt überwiegend aus staatlichen Leistungen stammte, lagen bei 44,8 Prozent. Bei Haushalten mit überwiegend eigener Erwerbstätigkeit waren es 23,0 Prozent.

Neue Mietverträge, Einwanderungsgeschichte und Gesamtkosten

Haushalte, die 2019 oder später eingezogen waren, zahlten 2022 im Durchschnitt 1,10 Euro mehr Bruttokaltmiete je Quadratmeter als der Gesamtdurchschnitt. In Großstädten betrug der Unterschied 1,40 Euro, in Mittelstädten 1,10 Euro und in Kleinstädten 0,80 Euro. Rund 6,6 Millionen Haushalte waren 2019 oder später eingezogen; ihre Mietbelastungsquote lag bei 29,6 Prozent. Rund 2,7 Millionen Haushalte mit einem Mietvertrag aus der Zeit vor 1999 kamen auf 26,8 Prozent. 2018 lag die Belastung bei Haushalten mit einer Wohndauer von höchstens drei Jahren bei 28,6 Prozent.

61 Prozent der Haushalte ab 65 Jahren waren bereits vor 1999 eingezogen, nur 6 Prozent bezogen ihre Wohnung 2019 oder später. Der alte Mietvertrag ist damit für viele ältere Menschen ein Stück Stabilität – auch wenn die Wohnung selbst vielleicht längst nicht mehr perfekt passt.

Haushalte, in denen alle Mitglieder eine Einwanderungsgeschichte hatten, zahlten durchschnittlich 9,20 Euro Bruttokaltmiete je Quadratmeter. Haushalte ohne Einwanderungsgeschichte kamen auf 8,40 Euro. Die Mietbelastungsquote lag bei 30,1 beziehungsweise 27,6 Prozent. Die höheren Werte werden unter anderem damit in Verbindung gebracht, dass diese Haushalte häufiger in Großstädten leben und öfter erst kürzlich eingezogen sind.

Bei den unter 25-Jährigen war die Belastung ohne Einwanderungsgeschichte mit 35,4 Prozent allerdings höher als mit Einwanderungsgeschichte mit 33,9 Prozent. Bei Haushalten mit Einwanderungsgeschichte und einer Haupteinkommensperson ab 65 Jahren lag die Quote bei 37,6 Prozent, bei vergleichbaren Haushalten ohne Einwanderungsgeschichte bei 30,0 Prozent.

2022 entfielen in Deutschland durchschnittlich 24,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens auf Wohnkosten. Im EU-27-Durchschnitt waren es 19,6 Prozent. Personen in Mieterhaushalten verwendeten 27,1 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten, Personen in Eigentümerhaushalten 21,6 Prozent. Die unterschiedlichen Werte bei Mietbelastungsquote und Wohnkostenbelastung entstehen unter anderem dadurch, dass Mikrozensus-Daten auf Haushaltsebene und EU-SILC-Daten auf Personenebene ausgewiesen werden.

Nach der Eurostat-Definition liegt eine Wohnkostenüberbelastung vor, wenn nach Abzug von Zuschüssen mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufgewendet werden. 2022 waren in Deutschland 11,9 Prozent der Bevölkerung betroffen, etwa jede achte Person. Im EU-27-Durchschnitt lag der Anteil bei 8,7 Prozent. In Mieterhaushalten waren 12,9 Prozent der Personen überbelastet, in Eigentümerhaushalten 10,9 Prozent.

Einpersonenhaushalte wiesen mit 23,9 Prozent die höchste Überbelastungsquote auf. Bei Alleinerziehenden waren es 17,3 Prozent, bei zwei Erwachsenen ohne Kinder 9,7 Prozent und bei zwei Erwachsenen mit mindestens einem abhängigen Kind 8,4 Prozent. 75,6 Prozent der Einpersonenhaushalte lebten zur Miete; bei Haushalten mit zwei Erwachsenen und mindestens einem Kind waren es 48,4 Prozent.

2022 waren 5,1 Prozent der Bevölkerung mit Hypotheken- oder Mietzahlungen beziehungsweise Rechnungen von Versorgungsbetrieben in Rückstand. Bei Personen in Mieterhaushalten lag der Anteil bei 6,8 Prozent, bei Eigentümerhaushalten bei 3,2 Prozent. Rückstände betrafen häufiger Rechnungen von Versorgungsbetrieben mit 4,3 Prozent als Hypotheken- oder Mietzahlungen mit 2,2 Prozent.

Auch beim Heizen wird es knapp: 6,7 Prozent der Bevölkerung lebten in Haushalten, die angaben, sich angemessenes Heizen nicht leisten zu können. Im Vorjahr hatte dieser Anteil 3,3 Prozent betragen. In Mieterhaushalten waren 8,9 Prozent betroffen, in selbst genutztem Eigentum 4,0 Prozent. Die zugrunde liegenden Angaben stammen aus den genannten Datenquellen des Deutschen Mieterbundes, des Statistischen Bundesamtes und der Bundeszentrale für politische Bildung.