Der Wohnungsbau bekommt den nächsten Dämpfer: Nach dem jüngsten Zinsanstieg warnt Lars von Lackum, Chef der LEG Immobilien, vor zusätzlichen Belastungen für den Neubau. Die Zinsen seien zuletzt um rund 100 Basispunkte gestiegen. Das trifft private Bauherren ebenso wie professionelle Immobilienentwickler.

Für Familien schrumpft durch höhere Finanzierungskosten der Spielraum beim Kauf oder Bau. Entwickler müssen ihre Projekte neu durchrechnen; manche Kalkulation wird damit schlicht zu knapp. Neubauvorhaben geraten unter Druck, noch bevor der erste Bagger anrückt.

LEG spürt die höheren Kosten ab 2027

Die LEG Immobilien werde die gestiegenen Finanzierungskosten ab 2027 merken, kündigte von Lackum an. Der Konzern muss jährlich rund eine Milliarde Euro refinanzieren. Daraus könnten Mehrkosten von etwa zehn Millionen Euro pro Jahr entstehen. Für die LEG sei das zwar unerfreulich, aber verkraftbar.

Auch der Transaktionsmarkt zeigt bereits Risse. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Zusätzliche Unsicherheit bringt die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Von Lackum warnt vor möglichen Folgen für Immobilienkredite in ganz Deutschland: Sollten die Risikoaufschläge bei Pfandbriefen deutlich steigen, könnten sich Hypothekenkredite für alle Immobilienkreditnehmer verteuern.

Was Bauherren jetzt bei der Finanzierung prüfen können

Wer kaufen, bauen oder eine Anschlussfinanzierung vorbereiten will, kann seine Möglichkeiten etwa über den kostenlosen, unverbindlichen und SCHUFA-neutralen Finanzierungsvergleich von ImmoScout24 prüfen. Dafür werden Kaufpreis, Eigenkapital, Bundesland und optional eine Maklerprovision von 3,57 Prozent angegeben. Aus diesen Angaben wird der Finanzierungsbedarf einschließlich der Kaufnebenkosten berechnet.

Bis zu fünf Angebote lassen sich aus einem Netzwerk von mehr als 1.500 beziehungsweise 1.600 Finanzierungspartnern einholen. Die Anfrage und der Kontakt mit Finanzierungsberatern sind laut Anbieter kostenlos und unverbindlich; auch bei Nichtannahme eines Angebots entstehen keine Kosten. Die konkreten Angebote hängen allerdings von den persönlichen Angaben und der jeweiligen Finanzierungssituation ab.

Ein größerer Eigenkapitalanteil senkt den benötigten Darlehensbetrag, kann die monatliche Rate verbessern und erleichtert Banken eine passendere Einschätzung. In die Rechnung können unter anderem Bankguthaben und Sparbücher, Tagesgeld- und Girokonten, Bausparguthaben, Wertpapiere und Fonds, Schenkungen und Erbschaften, bereits vorhandene Immobilienwerte sowie finanzielle Unterstützung aus der Familie einfließen. Eine persönliche Reserve sollte vom einsetzbaren Eigenkapital abgezogen werden – sonst wird es später schnell eng, und zwar nicht nur auf dem Papier.

Der Vergleich kann auch vor der Immobiliensuche sinnvoll sein. Dann lässt sich besser abschätzen, welche monatliche Belastung realistisch ist und in welchem Budget man sich bewegen kann. Nutzer schätzen laut Anbieter insbesondere die persönliche Beratung, schnelle Rückmeldungen und passende Angebote. ImmoScout24 leitet Anfragen ausschließlich an professionelle Finanzierungsanbieter mit entsprechender Expertise und vertraglicher Geschäftsbeziehung weiter. Finanzberater zahlen dem Portal eine Vergütung für die Teilnahme am Vergleichsportal.

Ein repräsentatives Beispiel nennt bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro Kaufnebenkosten von 45.420 Euro und 90.000 Euro Eigenkapital. Das Nettodarlehen beträgt 255.420 Euro, die Zinsbindung zehn Jahre, die anfängliche Tilgung 2 Prozent. Bei einem gebundenen Sollzins von 0,90 Prozent und einem effektiven Jahreszins von ebenfalls 0,90 Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von 617 Euro als Mittelwert aller Anbieter. Vorausgesetzt werden eine eigengenutzte Wohnimmobilie, eine erstrangige Grundschuldabsicherung, ein unbefristetes Angestelltenverhältnis sowie eine einwandfreie Vermögens- und Einkommenssituation.

Die EZB ist nicht der einzige Taktgeber

Im September 2026 erhöhte die EZB den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen zählt jedoch nicht allein der Beschluss in Frankfurt. Erwartungen an den Kapitalmärkten, langfristige Zinsen, Staatsanleiherenditen, Inflation und geopolitische Risiken wirken kräftig mit.

Der Verband der Privaten Bausparkassen rät Immobilienkäufern deshalb, neben dem aktuellen Zinssatz auch künftige Finanzierungskosten einzuplanen. Laut Wüest Partner haben gestiegene Zinserwartungen die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht. Projektentwicklungen werden dadurch erschwert, die Belebung des Transaktionsmarktes könnte gebremst werden, und auch Wohneigentum für private Haushalte wird tendenziell teurer.

Wie es weitergeht, hängt unter anderem von der Inflation und den Finanzierungskosten ab – und davon, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann. Baufi24 hält es für möglich, dass der Zinsschritt im September 2026 nicht der letzte gewesen ist. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der Einlagensatz 2027 in Richtung drei Prozent steigen.

Die Bauzinsen liegen vielfach über vier Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden etwa 4,3 Prozent genannt. Eine schnelle Entspannung wird nicht erwartet. Im Interhyp-Bankenpanel sind die Erwartungen für das Jahresende dennoch gleichmäßig verteilt: Rund 33 Prozent rechnen mit steigenden Zinsen, rund 33 Prozent mit stabilen und rund 33 Prozent mit fallenden Zinsen.

Zum Zeitpunkt des zugrunde liegenden Artikels lagen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bei knapp 4,2 Prozent und waren bereits vor der EZB-Sitzung am 10. September gestiegen. Interhyp zufolge sollten sich Immobilienkäufer stärker an den Entwicklungen am Anleihemarkt als an einzelnen EZB-Zinsschritten orientieren.

Zwischen Hoffen auf Angebote und weiterem Preisdruck

Hohe Energiepreise schüren an den Kapitalmärkten die Sorge vor länger anhaltender Inflation. Dadurch steigen die Renditen langfristiger Staatsanleihen, in der Folge ziehen auch die Bauzinsen an. Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Teilnehmer weitere Anstiege, die übrigen 50 Prozent eine Seitwärtsbewegung.

Eine mögliche Entwicklung: Die Kapitalmarktzinsen steigen zunächst weiter und geben gegen Monatsende wieder etwas nach, falls die EZB voraussichtlich höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt. Gleichzeitig beeinflussen globale Krisen und die Fiskalpolitik die Renditen. Kurzfristig gilt die Lage im Nahen Osten als wichtiger Faktor. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme, insbesondere die europäische Aufrüstung, halten laut Interhyp den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Bis Ende September 2026 könnten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken moderat weiter steigen, weil der jüngste Anstieg der Bundrenditen noch nicht vollständig in den Finanzierungskonditionen berücksichtigt sei. Eine nachhaltige Abwärtsbewegung wird kurzfristig erst bei einem dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch erwartet.

Ganz ohne Lichtblick bleibt der Markt trotzdem nicht. Hohe Zinsen bremsen die Nachfrage und könnten dadurch in den kommenden Jahren regional zusätzliches Wohnungsangebot schaffen. Als mögliche Quelle gelten Immobilien der Babyboomer-Generation. Müssen Eigentümer verkaufen oder können sie nicht auf Höchstpreise warten, könnten punktuell Kaufgelegenheiten entstehen. Käufer hätten dann womöglich eine bessere Verhandlungsposition. Eine breite Verbilligung von Wohneigentum wird allerdings nicht erwartet.

Interhyp sieht trotz der leichten Aufwärtstendenz keinen Anlass für eine überstürzte Finanzierung. Kreditnehmer sollten Angebote vergleichen, nicht nur auf den Zinssatz schauen und prüfen, ob staatliche Förderprogramme eingebunden werden können. Ein Zinsniveau von etwa vier Prozent gilt dabei als neue Finanzierungsrealität – für private Bauherren, Entwickler und letztlich für jedes Projekt, bei dem Beton, Grundstück und Kreditrate zusammenpassen müssen.