Der norwegische Staatsfonds will gemeinsam mit Art-Invest Real Estate deutlich stärker in hochwertige Bürogebäude in Deutschland investieren. Gesucht werden vor allem Immobilien in zentralen Lagen großer Städte – dort, wo die Nachfrage trotz aller Bürokrisen stabil bleibt und Spitzenmieten möglich sind. Randlagen mit drohendem Leerstand stehen dagegen nicht im Mittelpunkt.

Bekannt gegeben wurden die Pläne auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Norges Bank Investment Management (NBIM), das den norwegischen Staatsfonds mit einem Vermögen von rund zwei Billionen Euro verwaltet, könnte erste zentrale Bürogebäude dem Bericht zufolge bereits bald kaufen. Guilain Decrop, bei NBIM für das europäische Immobilienportfolio zuständig, kündigte an, das Deutschland-Portfolio durch gemeinsame Investitionen in hochwertigen Büroimmobilien in führenden Metropolregionen deutlich auszubauen und zu diversifizieren.

Ein Signal, aber noch keine Trendwende auf breiter Front

Kurt Zech, Mehrheitseigentümer von Art-Invest, wertet den Einstieg des Staatsfonds als mögliches Signal für eine Trendwende und rechnet mit weiteren internationalen Investoren. Der große Aufschwung der Immobilienbranche lässt sich daraus allerdings noch nicht ableiten. Die Finanzierungskosten sind zuletzt weiter gestiegen, mehrere Projektentwickler meldeten Insolvenz an, und einige offene Immobilienfonds wurden geschlossen. Das klingt weniger nach Aufbruchsstimmung als nach vorsichtigem Tritt auf festem Boden.

Auch die Zusammensetzung der Nachfrage hat sich verschoben. Größere Kapitalgeber konzentrieren sich zunehmend auf gefragte Segmente wie Rechenzentren und Logistikimmobilien. Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt lag Ende September bei 23,1 Milliarden Euro – laut BNP Paribas Real Estate rund drei Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Die Expo Real selbst brachte dennoch Bewegung in die Hallen: 1777 Aussteller aus 37 Ländern und mehr als 42.000 Besucher aus 74 Ländern nahmen teil. Laut Messe München stieg die Teilnehmerzahl gegenüber dem Vorjahr leicht. Außerdem wurde die Messe in diesem Jahr um das Thema Infrastruktur erweitert.

Politische Risiken wiegen schwer

Investoren schauen derzeit nicht nur auf Mietverträge, Baukosten und Renditen. Sie prüfen vor Käufen auch die verfügbaren Daten und das politische Risiko. Beobachtet wird insbesondere die Enteignungsdebatte in Berlin. Unklar ist, ob eine Koalition aus Linkspartei, Grünen und SPD eine Vergesellschaftung größerer Mietwohnungsbestände umsetzen könnte. Manche Anleger schreckt das ab; ausländische Beobachter setzen die deutschen Immobilienmärkte laut Branchenvertretern teilweise sogar mit der Situation in Berlin gleich.

Kai Mende, Deutschlandchef von CBRE, bezeichnete diese Ungewissheit als besonders problematisch. Kostensteigerungen, etwa durch eine höhere Grunderwerbsteuer, seien kalkulierbar. Unklare politische Vorgaben wie mögliche Enteignungen ließen sich dagegen nicht verlässlich bewerten – und führten deshalb zum Rückzug von Investoren.

NBIM besitzt bereits mehrere Immobilien in Berlin. 2022 erwarb der Staatsfonds etwa die Hälfte des Sony Centers am Potsdamer Platz. Nun wird auch die Verwaltung des Axel Springer Campus in Berlin an Art-Invest Real Estate übertragen. Das 2020 fertiggestellte Gebäude ist der Hauptsitz der Axel Springer SE.

Berlin und München ziehen am Büromarkt davon

Die aktuellen Büromarktdaten von BNP Paribas Real Estate zeichnen ein gemischtes Bild. In den Top-8-Märkten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden bis Ende des dritten Quartals 2026 knapp 2,0 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das waren 1,6 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Berlin blieb mit 541.000 Quadratmetern der größte Markt und legte gegenüber dem Vorjahr um 49 Prozent zu. Damit kehrte die Hauptstadt auf ihr langfristiges Niveau zurück. München kam auf 485.000 Quadratmeter, 19 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Neben Großabschlüssen aus dem ersten Halbjahr zeigte sich dort auch im mittleren Größensegment eine starke Nachfrage.

Frankfurt erreichte 300.000 Quadratmeter und blieb damit unter dem Vorjahresergebnis, während die Dynamik moderat zunahm. Hamburg kam auf 270.000 Quadratmeter, ebenfalls weniger als im Vorjahr, aber mit leicht anziehender Bewegung. In Düsseldorf wurden 198.000 Quadratmeter umgesetzt – ein Plus von 28 Prozent. Das dritte Quartal war dort mit 99.000 Quadratmetern das stärkste Quartal seit dem zweiten Quartal 2022.

Deutlich ruhiger ging es in Köln, Leipzig und Essen zu. Köln verzeichnete 107.000 Quadratmeter, einen Rückgang von 39,5 Prozent; der Markt bewegt sich auf niedrigem Niveau seitwärts. Leipzig kam auf 55.000 Quadratmeter, Essen auf 31.000 Quadratmeter. An beiden Standorten blieb die Anmietungsdynamik deutlich unter dem Durchschnitt.

Der Leerstand in den Top-8-Märkten lag bei insgesamt 9,1 Millionen Quadratmetern und blieb damit gegenüber dem Vorquartal unverändert. In Frankfurt und München kamen im dritten Quartal jeweils rund 20.000 Quadratmeter hinzu. An den übrigen Standorten blieb der Leerstand stabil oder sank moderat.

Bei den Leerstandsquoten liegt Düsseldorf mit 12,4 Prozent vorn, gefolgt von Frankfurt mit 11,9 Prozent. Berlin kommt auf 9,6 Prozent, Essen auf 8,4 Prozent und München auf 8,1 Prozent. Köln liegt bei 7,1 Prozent, Hamburg bei 6,4 Prozent und Leipzig bei 6,2 Prozent.

Knappes Premiumangebot, steigende Spitzenmieten

Kurzfristig bezugsfertige Neubau-Erstbezugsflächen in Top-Lagen gibt es in den acht Märkten zusammen nur noch auf 67.100 Quadratmetern – Tendenz weiter rückläufig. Premiumflächen in den besten Lagen sind in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg nur begrenzt verfügbar. In Köln und Essen stehen sie praktisch nicht zur Verfügung. Wer dort eine solche Fläche sucht, kommt laut Bericht im Wesentlichen nur über Projektentwicklungen ans Ziel.

Der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten bleibt in allen Büromärkten bestehen, bislang zeigt er sich vor allem in München. Dort liegt die Spitzenmiete erstmals bei 60,00 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 entspricht das einem Anstieg um 5,00 Euro je Quadratmeter beziehungsweise neun Prozent. Für Eigentümer guter Innenstadtlagen ist das eine erfreuliche Nachricht; für Unternehmen, die größere Flächen suchen, eher ein kleiner Kloß im Hals.

Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich zugleich etwas aufgehellt. OECD und deutsche Wirtschaftsforschungsinstitute hoben ihre Wachstumsprognosen an. Für 2026 wird nun ein BIP-Wachstum von 1,3 Prozent erwartet, nachdem zuvor 0,6 Prozent prognostiziert worden waren.

Ganz glatt läuft es trotzdem nicht. Hohe Energiekosten, anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen und geopolitische Risiken machen die Erholung unsicher. Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte sich schrittweise und je nach Standort unterschiedlich stark beleben. Standorte mit Zukunftsindustrien und innovativen Wachstumsclustern werden voraussichtlich vorangehen.

Für die kommenden Monate erwartet BNP Paribas Real Estate eine stabile bis leicht steigende Anmietungstätigkeit. Großvolumige Mietverträge dürften die Ergebnisse einzelner Standorte weiterhin maßgeblich beeinflussen. Ein Büroflächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres gilt als realistisch. Die Marktdaten haben den Stand 30.09.2026.