Deutschland rutscht beim Wohnungsbau weiter zurück. Bauindustriepräsident Olaf Demuth fordert deshalb staatliche Unterstützung in großem Stil: Zinsgünstige Darlehen und Bürgschaften im Umfang von 50 bis 60 Milliarden Euro sollen Neubauprojekte wieder finanzierbar machen, den Markt stabilisieren und Investitionen anstoßen.

Die Lage ist ohnehin angespannt. 2025 wurden 206.000 Wohnungen fertiggestellt, für 2026 erwartet Demuth weniger als 200.000. Damit bleibt Deutschland erneut hinter den politischen Wohnungsbauzielen zurück. Die Zahl der neu errichteten Wohnungen sinkt bereits seit längerer Zeit – und in Ballungsräumen verschärft das den Druck auf die Wohnungsmärkte spürbar.

Hohe Kosten, schwierige Kredite

Als zentrale Gründe für die Krise nennt Demuth die gestiegenen Baukosten und die schwierigen Finanzierungsbedingungen. Zinsvergünstigte Kredite und staatliche Garantien könnten Bauherren mehr Planungssicherheit geben und die Bautätigkeit wiederbeleben. Nach seiner Einschätzung lässt sich die Krise innerhalb weniger Jahre entschärfen, wenn rasch geeignete Maßnahmen beschlossen werden.

Das Baugewerbe ist dabei nicht nur für neue Wohnungen wichtig. Bei voller Auslastung könne die Branche 9 bis 12 Prozent zur Wirtschaftsleistung beitragen, betont Demuth. Ein anhaltender Baustillstand würde daher die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt belasten. Wenn auf den Baustellen die Kräne stillstehen, bleibt das eben nicht bloß ein lokales Geräuschproblem.

Der Wohnraumbedarf ist groß. Nach verschiedenen Schätzungen fehlen in Deutschland derzeit mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen. Eine Anfang Februar 2025 veröffentlichte Studie kam bundesweit auf gut 550.000 fehlende Wohnungen. Als ein Grund für die gestiegene Nachfrage gilt die hohe Zuwanderung. Gleichzeitig wird zu wenig gebaut, während Wohnraum an anderer Stelle leer steht.

Wenn der passende Wohnraum am falschen Ort liegt

In Großstädten bleiben junge Menschen unfreiwillig bei ihren Familien wohnen, weil nahe an Studien- oder Arbeitsplätzen bezahlbarer Wohnraum fehlt. Im ländlichen Raum sitzen ältere Menschen dagegen oft in ihren bisherigen, zu großen Wohnungen fest – sogenannte „Empty Nests“. Im vertrauten Quartier mangelt es an bezahlbarem und angemessenem Ersatz.

Die Studie des Deutschen Mieterbundes untersucht deshalb, wie mehr Umzüge angeregt und die sogenannte „Gefangenheit im Bestand“ aufgebrochen werden können. Als Ansatz gilt ein bedarfsgerechter, regional angepasster Neu- und Umbau. Denn vorhandener Wohnraum steht dem Markt teilweise nicht zur Verfügung, weil er in strukturschwachen Regionen liegt oder wegen strukturellen Leerstands im Wohngebäudebestand nicht genutzt wird.

Im Mai 2022 standen bundesweit 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entsprach einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent. Die Hälfte dieser Wohnungen war mindestens ein Jahr unbewohnt. Auf dem Land ist der Leerstand deutlich höher als in Großstädten. In Hamburg und Berlin stand etwa jede dritte leerstehende Wohnung mindestens zwölf Monate leer, in Thüringen waren es rund zwei Drittel.

Parallel nimmt der Anteil überbelegter Wohnungen weiter deutlich zu. Die Wohnraumförderung kann mit dieser Entwicklung kaum Schritt halten. Das klingt nach Statistik, fühlt sich für viele Familien aber nach einem Kinderzimmer an, das längst zum Schlafzimmer, Büro und Abstellraum zugleich geworden ist.

Mieten steigen, Belastung wächst

2023 lebten laut Statistischem Bundesamt 52 Prozent der Menschen in Deutschland zur Miete. Damit hat Deutschland unter den EU-Ländern den niedrigsten Anteil an Eigentümern selbst bewohnter Immobilien. In Frankreich lebte etwas mehr als ein Drittel zur Miete, in Spanien rund ein Viertel, in Rumänien lediglich 4 Prozent.

In großen kreisfreien Städten stiegen die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten von online inserierten Wohnungen zwischen 2010 und 2022 um fast 70 Prozent. 2023 lag die durchschnittliche Erst- beziehungsweise Wiedervermietungsmiete in Köln bei 13,44 Euro netto kalt pro Quadratmeter. München kam durchschnittlich auf 20,59 Euro.

Hauptmieterhaushalte gaben 2022 im Durchschnitt knapp 28 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus, 2006 waren es 27 Prozent. Rund zwei Drittel der Mieterhaushalte blieben bei höchstens 30 Prozent – dieser Wert gilt häufig als Richtwert für ein angemessenes Verhältnis.

Für rund 1,5 Millionen Haushalte verschlang die Miete jedoch mindestens 50 Prozent des Nettoeinkommens. Bei weiteren gut 1,6 Millionen lag der Anteil zwischen 40 und 50 Prozent. Besonders stark belastet waren Einpersonenhaushalte und Bewohner von Großstädten. Ende 2023 bezogen 1,2 Millionen Menschen Wohngeld; berücksichtigt ist dabei die Ausweitung der Anspruchsgrundlage durch das Wohngeldgesetz.

Zu wenig Genehmigungen, zu viele Hürden

Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzte den Bedarf für die Jahre 2021 bis 2025 auf jährlich 372.000 neue Wohnungen. Die Bundesregierung hatte ein Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Tatsächlich wurden 2023 laut Statistischem Bundesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt. Auch 2021 und 2022 lag die Zahl ungefähr auf diesem Niveau.

Von Januar bis Oktober 2024 wurden knapp 176.000 Wohnungen genehmigt, 42.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Für 2025 rechnete die Deutsche Bauindustrie mit nur 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Die nun für 2025 gemeldeten 206.000 Wohnungen liegen zwar knapp darüber, ändern aber nichts am Abstand zu den politischen Zielen.

Zu den Ursachen zählen gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, ein geringeres Wirtschaftswachstum, komplexe Vorschriften und hohe Baustandards. Dazu kommen lange Genehmigungsverfahren sowie unterschiedliche Regelungen von Bund, Ländern und Kommunen. Für Projektentwickler wird aus jeder zusätzlichen Schleife schnell ein weiterer Monat – und aus Monaten werden manchmal Jahre.

Auch bei Sozialwohnungen ist der Bestand geschrumpft. Seit den frühen 1990er-Jahren verkauften Bund, Länder und Kommunen viele sozial gebundene Wohnungen. Gleichzeitig liefen Sozialbindungen aus, während weniger neue Sozialwohnungen gebaut wurden. Die Ampelregierung strebte jährlich 100.000 neue Sozialwohnungen an. Nach Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wurde dieses Ziel deutlich verfehlt.

Wohnungsankäufe und die Verlängerung von Belegungsrechten konnten den Rückgang nicht ausgleichen. Die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau stiegen dennoch: 2021 auf 1 Milliarde Euro, 2022 auf 2 Milliarden Euro und 2024 auf 3,2 Milliarden Euro.

2024 führte die Bundesregierung außerdem eine neue Wohngemeinnützigkeit ein. Soziale Unternehmen, Vereine und Stiftungen können dadurch von Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit werden, wenn sie Wohnungen unter der marktüblichen Miete an Bedürftige vermieten und keine Gewinne ausschütten. Wie stark diese Maßnahme den sozialen Wohnungsbau fördern wird, ist noch nicht absehbar.

Fest steht bislang nur der wachsende Druck: zu wenige Fertigstellungen, steigende Mieten, leerstehende Wohnungen am falschen Ort und Menschen, die in ihren aktuellen Wohnungen festhängen. Demuth setzt auf Kredite und Garantien im Umfang von 50 bis 60 Milliarden Euro. Ob daraus bald wieder Bewegung auf den Baustellen entsteht, hängt davon ab, wie schnell Bund, Länder und Kommunen aus Forderungen konkrete Beschlüsse machen.