Auf deutschen Baustellen wird gerechnet, verschoben und wieder gerechnet. Die Bauindustrie erwartet, dass 2026 weniger als 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. 2025 waren es noch 206.000. Für Olaf Demuth, den Präsidenten des Verbands, ist der Grund klar: Gestiegene Bau-, Energie- und Finanzierungskosten bringen immer mehr Neubauprojekte aus dem Takt.

Vor allem die Energiepreise verteuern Neubauten und machen Vorhaben laut Demuth häufig unwirtschaftlich. Gleichzeitig verlangen Kapitalmärkte und Banken mehr Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten. Günstige Zinsen werden damit für private Haushalte, Familien, Wohnungsunternehmen und Anleger schwerer erreichbar. Der Wohnungsmarkt steckt also in einem unangenehmen Spagat: Die Nachfrage bleibt hoch, gerade in wirtschaftsstarken Ballungsräumen fehlen Wohnungen – doch die Finanzierung wird zäher.

50 bis 60 Milliarden Euro als Hebel

Demuth fordert deshalb staatlich abgesicherte, zinsgünstige Darlehen und Bürgschaften. Ein Finanzierungsvolumen von 50 bis 60 Milliarden Euro könne den Wohnungsbau deutlich ankurbeln. Klassische Zuschüsse wären das nicht: Das Geld würde als Darlehen zurückfließen, staatliche Garantien könnten dabei eine Hebelwirkung entfalten und einen Teil des Finanzierungsrisikos übernehmen. Die gesamte Summe müsste also nicht sofort aus dem Haushalt ausgegeben werden.

Der Verbandspräsident verweist auf den Wohnungsmangel in den Ballungsräumen und kritisiert, dass Union und SPD bislang nicht entschlossen genug handelten. Frühere Fördermaßnahmen hätten die Bauzahlen rasch steigen lassen. Bei ausreichender Auslastung trägt die Bauwirtschaft neun bis zwölf Prozent zur gesamten Wirtschaftsleistung bei – und ist zugleich ein wichtiger Auftraggeber für Bauunternehmen, Handwerk und Zulieferer.

Wie ein solches Programm konkret aussehen würde, welche Zielgruppen es erreicht und ob dadurch wirklich zusätzliche Bauvorhaben entstehen, ist allerdings offen. Eine Förderung beseitigt weder fehlende Grundstücke noch lange Genehmigungsverfahren oder hohe technische und energetische Anforderungen. In Sachsen stiegen die Baupreise für Wohngebäude zuletzt um 6,1 Prozent. Löhne, Material, Transport, Dämmung, Brandschutz und Haustechnik treiben den Kapitalbedarf weiter nach oben. Für Bauherren wird die Rechnung schnell eng – und ein schwacher Neubau könnte den Druck auf Wohnungssuche und Mieten mittelfristig noch erhöhen.

Mehr Geld, mehr Regeln, mehr Tempo?

Die Bundesregierung plant 2026 umfangreiche Änderungen in der Wohnungsbaupolitik. Die Bundesausgaben für den Wohnungsbau sollen auf 13 Milliarden Euro steigen, davon sind 4 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Der Mietdruck in Ballungsräumen soll dadurch sinken. Gleichzeitig kommen steuerliche Änderungen und strengere Bauvorschriften hinzu – ein ziemlich voller Werkzeugkoffer, bei dem noch niemand genau weiß, wie gut jedes Werkzeug in der Praxis funktioniert.

Der geplante „Bau-Turbo“ soll Genehmigungsverfahren digitalisieren und beschleunigen. Kürzere Fristen könnten Bauunternehmen sowie kleine und mittlere Unternehmen entlasten, weil Planungs- und Finanzierungsrisiken sinken. Dafür müssen digitale Verfahren tatsächlich funktionieren, die Finanzkontrolle an die Fördermittel angepasst werden und lokale Verwaltungen ihre veralteten Standards und bürokratischen Abläufe ändern. Ob das überall rasch gelingt, bleibt offen. Auch die Reform der Landesbürokratie und langfristige Schritte zur Senkung der Baukosten stehen noch auf der Liste.

Eine Reform des EU-Beihilferechts soll zusätzliche Spielräume für staatliche Wohnraumförderung schaffen. Unklar ist aber, wie schnell diese Änderungen in nationale Maßnahmen übersetzt werden und was sie für Kauf und Besitz von Wohneigentum bedeuten. Dazu kommt: Eine geplante Kürzung der Steuervergünstigungen um 20 Prozent könnte ab 2026 die Finanzierung für Erstkäufer erschweren und die Nachfrage nach Neubauten drücken. Verkäufer könnten dadurch stärker unter Druck geraten, alternative Finanzierungsmodelle anzubieten.

Neue Umweltauflagen sollen die durchschnittlichen Baukosten um etwa 15 Prozent erhöhen. Angesichts angespannter Mietmärkte in den Ballungsräumen lassen sich diese Mehrkosten möglicherweise nicht vollständig auf Käufer oder Mieter überwälzen. Seit 2024 läuft außerdem ein Förderprogramm für Niedrigenergiehäuser, das Zuschüsse von bis zu 10.000 Euro gewährt. Die Förderung ist an strenge Umweltauflagen und umfangreiche Prüfungen gebunden; Verstöße können Bußgelder auslösen.

Energieeffizienz, Mietrecht und Baustoffe

Ab Januar 2026 sollen strengere Energieeffizienzanforderungen gelten. Neubauten müssen ihre energetische Leistung um mindestens 30 Prozent verbessern. Ab Mitte 2026 ist zudem ein Förderprogramm für nachhaltige Baustoffe vorgesehen, das bis zu 20 Prozent der Investitionssumme refinanzieren kann. Welche Baustoffe genau als nachhaltig gelten, ist laut den vorliegenden Angaben noch nicht eindeutig. Für Unternehmen bedeutet das: Bauprozesse umstellen, Investitionen vorziehen oder abwarten – beides hat seinen Preis.

Wer früh in nachhaltige Technologien investiert, könnte Wettbewerbsvorteile gewinnen. Gleichzeitig müssen Unternehmen ihre strategische Planung an wechselnde finanzielle und regulatorische Bedingungen anpassen. Budgetplanung, Risikobewertung und Steuerplanung werden wichtiger; Immobilienverwaltungen und Finanzabteilungen sollen stärker auf nachhaltige Bauverfahren und Effizienzmaßnahmen setzen. Auch steuerliche Entlastungen und der geplante Innovationsfonds für klimaschonendes Bauen sollten auf ihre Nutzbarkeit für konkrete Projekte geprüft werden.

Die verschärfte Mietpreisbremse verpflichtet Eigentümer und Verwalter zu einer genauen Prüfung und Neuberechnung der Bestandsmieten. Fehler können juristische Verfahren und Kosten nach sich ziehen. Immobilienbesitzer müssen außerdem Systeme für die Erstellung und Übermittlung von Energieverbrauchsberichten an Behörden einrichten. Digitale Lösungen und Schulungen sollen die neuen Verwaltungsprozesse abfedern. Vor allem mittlere und große Bau- und Immobilienunternehmen müssen interne Abläufe und Marktstrategien nachjustieren; ob digitalisierte Genehmigungen tatsächlich entlasten, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen.

Die Maßnahmen verbinden Fördermittel und schnellere Verfahren mit hohen Kosten, Fachkräftemangel und zusätzlichen Umweltauflagen. Geplante Änderungen im Mietrecht und ein Innovationsfonds schaffen weitere Handlungsmöglichkeiten. Zugleich könnten Steuerreformen und eine mögliche Erhöhung der Grundsteuer Immobilieninvestoren und Bauherren belasten – in Ballungsräumen womöglich mit Folgen für die Mietpreisentwicklung. Für die Umsetzung werden digitale Vorbereitung und Unterstützung bei den Antragsprozessen entscheidend sein.

Der Blick auf die Zahlen

Ganz finster ist das Umfeld nicht. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, haben sich die Rahmenbedingungen gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hatte sich deutlich verlangsamt. Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen, die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent.

Der Wohnungsbau hatte 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen, vor Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau. Gegenüber den Vorjahren ging dieser Anteil leicht zurück, lag aber deutlich über dem Niveau von 2009, als er 52,6 Prozent betrug. Bei den Fertigstellungen werden Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden berücksichtigt: Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser ebenso wie Wohnheime oder Wohnungen in landwirtschaftlichen Betriebs- und Warenlagergebäuden.

Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich 200.000 bis 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise fiel die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau, bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen pro Jahr fertig. Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine verschlechterte ab 2022 die Bedingungen für die Bauwirtschaft. Gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 Fertigstellungen.

Gebremst wurde der Rückgang durch den Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Ende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen. 330.000 davon waren bereits im Bau, mehr als die Hälfte befand sich unter Dach oder im Rohbau. Dieser Vorrat dürfte die Fertigstellungszahlen weiterhin stabilisieren. Maßnahmen der Bundesregierung setzten Anreize, Projekte trotz der schwierigen Lage aus dem Bauüberhang umzusetzen.

Bei den Mieten bleibt der Blick auf die Landkarte wichtig. In wachsenden Ballungsräumen liegen sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – das gilt für bestehende Mietverhältnisse ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Mietregulierung soll kurzfristig helfen, Wohnen auch in angespannten Märkten bezahlbar zu halten. Ob sie das auf Dauer schafft, hängt allerdings auch davon ab, ob genügend neue Wohnungen entstehen.

Im sozialen Wohnungsbau förderten die Länder 2024 knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Bewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbstgenutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent. Der Bund stellte nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro bereit.

Damit konnten die Länder ihre Programme trotz höherer Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es in Deutschland rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang dieses Bestands verlangsamte sich gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich; 2024 wuchs er in sieben Ländern.

Auch Leerstand und Eigentum gehören zur Rechnung. Zum Zensusstichtag 15. Mai 2022 standen bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer, 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren es 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Mit der „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ will die Bundesregierung vor allem in strukturschwachen und ländlichen Regionen leerstehende Wohnungen wieder nutzbar machen.

Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. Die Unterschiede sind erheblich: In Leipzig, Rostock und Berlin lagen die Quoten unter 16 Prozent, in den Landkreisen Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau über 70 Prozent. In Großstädten liegen sie meist unter 30 Prozent, weil dort Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen dominieren. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzter Eigenheime. Bundesweit beträgt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 16 Prozent.

Die Ausgangslage für den Wohnungsbau 2026 bleibt damit widersprüchlich: etwas freundlichere Zinsen und mehr Genehmigungen auf der einen Seite, hohe Energie-, Bau- und Finanzierungskosten sowie neue Vorgaben auf der anderen. Auf den Schreibtischen der Verwaltungen liegen digitale Anträge, Förderbedingungen und Energieberichte; draußen auf den Baustellen fehlen trotzdem Fachkräfte, Grundstücke und manchmal schlicht die Luft in der Kalkulation.