Beim Wohnungsbau liegen die Nerven blank: Miet- und Eigentumswohnungen sind deutlich teurer geworden, vielerorts fehlt bezahlbarer Wohnraum. Das Ziel der Ampel-Koalition, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen, wurde verfehlt. Gleichzeitig sind die Baukosten in Deutschland seit 2017 um fast 70 Prozent gestiegen. Wer heute ein Projekt plant, rechnet deshalb nicht nur mit Ziegeln, Beton und Handwerkern, sondern auch mit langen Verfahren, hohen Zinsen und einem ziemlich dicken Aktenordner.

Die CDU will in ihrem Papier „Was jetzt passieren muss“ langfristige Veränderungen mit kurzfristigen Verbesserungen verbinden. Vertrauen in Politik soll sich im Alltag zeigen: bei bezahlbaren Preisen im Supermarkt, günstiger Energie, bezahlbarem Wohnraum, guten Arbeitsplätzen, Unterstützung für Familien und einem funktionierenden Staat mit nachvollziehbaren Entscheidungen. Politik müsse verlässlich, nachvollziehbar und gerecht sein und die Erwartungen der Menschen erfüllen.

Weniger Vorgaben, mehr Tempo auf der Baustelle

Neubau und Sanierung sollen günstiger werden. Dafür soll der strenge KfW-40-Standard aufgegeben werden, um Neubaukosten zu senken und den Wohnungsbau anzukurbeln. Auch Bürokratie und Überregulierung sollen abgebaut, der Staat modernisiert und verschlankt werden. Union und FDP setzen verstärkt auf Genehmigungsfiktionen: Wird eine behördliche Frist versäumt, gilt der Antrag als genehmigt. Die Union will in angespannten Wohnungsmärkten außerdem Ausnahmen vom geltenden Planungsrecht ermöglichen.

SPD, Union und FDP wollen serielles und modulares Bauen stärker nutzen. Beim Gebäudetyp E sollen Bauvorhaben von Normen abweichen können, die vor allem dem Komfort dienen – etwa von der vorgeschriebenen Zahl der Steckdosen. Solche Abweichungen sollen nicht automatisch als Baumangel gelten. Sorgen vor späteren Mängelklagen bremsen das vereinfachte Bauen allerdings noch. Ein Gesetz zur breiteren Absicherung des Gebäudetyps E wurde wegen der vorgezogenen Neuwahl voraussichtlich nicht mehr in der damaligen Legislaturperiode verabschiedet. Die Union will den Gebäudetyp E voranbringen, die FDP ihn zur Grundlage beziehungsweise „Blaupause“ des Baurechts machen.

Bei ökologischen Vorgaben gehen die Parteien auseinander. Linke und Grüne wollen an Energieeffizienz und anderen ökologischen Standards festhalten. Die Grünen setzen stärker auf die Umnutzung leerstehender Gebäude, erleichterte Aufstockungen und Recycling von Baustoffen, damit die Kosten sinken. Die FDP fordert ein sofortiges Baukostenmoratorium gegen staatliche Kostentreiber, will überflüssige Umweltgutachten abschaffen und dem Wohnungsbau Vorrang geben. Die AfD lehnt kostentreibende EU-Vorschriften im Baurecht ab und will Baurecht stärker den Nationalstaaten überlassen.

Auch die Union bezeichnet zusätzliche Belastungen kritisch. Als schädlich bezeichnete Regelungen wie die Entwaldungsverordnung, das Lieferkettengesetz und das Verbrenner-Aus sollen zurückgenommen werden. Bestehende und geplante zusätzliche Regulierung soll überprüft werden. Die EU müsse effizienter werden und sich stärker auf zentrale Aufgaben wie den Binnenmarkt konzentrieren. Öffentliche Aufträge sollen häufiger an europäische Unternehmen gehen; zugleich soll der Wettbewerb mit günstigen Elektroautos aus außereuropäischen Ländern bekämpft werden. Niedrigere Flugsicherungsgebühren sollen außerdem den innerdeutschen Flugverkehr stärken.

Vom jungen Altbaukäufer bis zur „Eigentümernation“

Die Wahlprogramme setzen unterschiedliche Akzente. Die SPD will „Jung kauft Alt“ fortsetzen und ausbauen, damit junge Familien sanierungsbedürftige Bestandsgebäude erwerben können. Einheimischenmodelle sollen Kommunen erlauben, Baugrund bevorzugt und vergünstigt an Ortsansässige zu vergeben. Über einen Deutschlandfonds soll vor allem bezahlbarer Mietwohnraum entstehen. Für Studierende und Auszubildende soll ein WG-Zimmer möglichst höchstens 400 Euro kosten; Wohnheime sollen ausgebaut, die Mittel dafür erhöht und Kosten über 400 Euro im Bedarfsfall erstattet werden.

Die Union plant eine Kombination aus mehr bezahlbarem Mietwohnraum und stärkerer Eigentumsförderung. Die Bauförderung soll neu ausgerichtet werden, in angespannten Wohnungsmärkten vor allem auf Geschosswohnungsbau. Vorgesehen sind höhere steuerliche Sonderabschreibungen für den Bau bezahlbaren Wohnraums, angehobene Einkommensgrenzen bei KfW-Zinsverbilligungsprogrammen sowie die Einbeziehung des Kaufs von Bestandsimmobilien. Der Effizienzstandard EH55 für Neubauten soll wieder förderfähig werden. Dazu kommen sozialer Wohnungsbau, der Gebäudetyp E und großzügige Grunderwerbsteuer-Freibeträge für die erste selbst genutzte Immobilie.

Die Grünen setzen auf intelligente Erweiterung und Umnutzung bestehender Gebäude statt vorrangig auf Neubau. Eine inflationsangepasste Wohnungsbauprämie soll auch kleineren Einkommen den Zugang zu Eigentum öffnen. Mietergemeinschaften sollen Wohnungen etwa über Genossenschaften mit günstigen Krediten und Bürgschaften übernehmen können. In Ballungsräumen soll das kommunale Vorkaufsrecht für bezahlbare Mietwohnungen und gegen Bodenspekulation gestärkt werden. Gemeinnütziger Wohnungsbau und Sozialwohnungen stehen im Mittelpunkt.

Die FDP spricht von einer „Eigentümernation“. Sie will steuerliche Abschreibungen im Wohnungsbau verbessern, Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau fortsetzen, mehr Aufstockungen ermöglichen und dem Wohnungsbau Vorrang geben. Auch sie fordert großzügige Grunderwerbsteuer-Freibeträge für die erste selbst genutzte Immobilie. Die Förderung soll stärker auf Eigentum und steuerliche Anreize setzen.

Die AfD will Eigentumsbildung durch verschiedene Steuererleichterungen fördern. Käufer mit Wohnsitz außerhalb der EU sollen 20 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. Einheimischenmodelle, die erleichterte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der vergünstigte Kauf von Wohnungen öffentlicher Wohnungsunternehmen durch Mieter gehören ebenfalls zum Programm. Für die erste selbst genutzte Immobilie wird eine vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer gefordert.

Die Linke plant jährlich 20 Milliarden Euro für einen gemeinnützigen Wohnungssektor; diese Investitionen sollen von der Schuldenbremse ausgenommen werden. Steuerbefreiungen, bevorzugter Zugang zu Fördermitteln und öffentliche Grundstücke sollen helfen. Ein Re-Kommunalisierungsfonds soll Kommunen unterstützen, Wohnungen zurück in öffentliche Hand zu holen. In Ballungsräumen soll das kommunale Vorkaufsrecht gegen Spekulationen mit Bauland und für bezahlbare Mietwohnungen gestärkt werden.

Das BSW will gemeinnützigen und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zinsgünstige Kredite geben. Statt auf steigendes Wohngeld setzt die Partei stärker auf den Neubau preisgünstiger Mietwohnungen. Zweckgebundene öffentliche Mittel sollen das Eigenkapital kommunaler Wohnungsgesellschaften stärken, ebenfalls ausgenommen von der Schuldenbremse. Geplant ist eine „aktive Bodenpolitik“. Zugleich unterstützt das BSW wie AfD und FDP eine stärkere Eigentumsbildung und die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die erste selbst genutzte Immobilie.

Was der Markt tatsächlich hergibt

Stand Juni 2025 hatten sich die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt spürbar verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben. Der Anstieg der Baupreise verlangsamte sich deutlich. Seit April 2024 wurden wieder zunehmend Hypothekendarlehen abgeschlossen, die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent.

Beim Bauvolumen hatte der Wohnungsbau laut DIW Berlin 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen. Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau folgten. Der Anteil lag zwar leicht unter den Vorjahren, aber deutlich über dem Niveau von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Anfang der 2000er Jahre wurden jährlich 200.000 bis 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau, bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine verschlechterte 2022 die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Deutlich gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen.

Gebremst wurde der Rückgang durch den Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Ende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen, davon befanden sich 330.000 bereits im Bau; mehr als die Hälfte davon war unter Dach oder im Rohbau. Dieser Überhang dürfte weiterhin stabilisierend wirken. Maßnahmen der Bundesregierung sollten Anreize setzen, Projekte trotz schwieriger Bedingungen umzusetzen.

Sozialwohnungen, Leerstand und ein weiter Weg

SPD, Grüne, Linke und BSW legen den Schwerpunkt auf gemeinnützigen Wohnungsbau und Sozialwohnungen. Der Sozialwohnungsbau ist zuletzt dennoch zurückgegangen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts wird derzeit nur etwa die Hälfte des Bedarfs an Sozialwohnungen gedeckt – mit sinkender Tendenz. SPD, Linke und Grüne wollen deshalb in Ballungsräumen das kommunale Vorkaufsrecht gegen Spekulationen mit Bauland und für den Bau bezahlbarer Mietwohnungen stärken.

2024 förderten die Länder knapp 62.000 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Bewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbst genutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent. Der Bund stellte nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro bereit. Ende 2024 gab es rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen; in sieben Bundesländern stieg der Bestand.

Gleichzeitig standen laut Zensus am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen beziehungsweise 6,4 Prozent. Mit der „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ will die Bundesregierung besonders in strukturschwachen und ländlichen Regionen Leerstände verringern und Wohnraum nutzbar machen.

Wie groß der Unterschied zwischen Stadt und Land ist, zeigt auch die Eigentumsquote. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum. In Leipzig, Rostock und Berlin lagen die Quoten etwa unter 16 Prozent, in den Landkreisen Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau über 70 Prozent. In Großstädten liegen sie meist unter 30 Prozent, weil dort Mehrfamilienhäuser dominieren und Wohnungen überwiegend vermietet werden. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbst genutzter Eigenheime. Bundesweit liegt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.

Die Mieten spiegeln diese Nachfrageunterschiede wider: In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – sowohl bei bestehenden Mietverhältnissen als auch bei Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig besonders in angespannten Wohnungsmärkten helfen.

Im politischen Papier kommen neben dem Bauen auch Gesundheit, Arbeit und Sicherheit vor. Die Gesundheitsversorgung soll verbessert und wohnortnah organisiert werden. Menschen, die in die Sozialversicherung einzahlen, sollen unabhängig von ihrer Versicherung Facharzttermine erhalten; dafür seien klare und verlässliche Strukturen nötig. Pflegende Angehörige sollen stärker unterstützt werden.

Beim Sozialstaat gilt die Linie: Wer nicht arbeiten kann, soll Hilfe erhalten, wer arbeiten kann, soll arbeiten. Die Verweigerung von Arbeitsangeboten soll sanktioniert, die Bundesanstalt für Arbeit stärker auf Vermittlung in Arbeit ausgerichtet und Sozialmissbrauch konsequenter bekämpft werden.

Eine Senkung der Stromsteuer für alle soll durch finanzielle Spielräume im Haushalt möglich werden – der angekündigte „Teuer-Stopp beim Strom“. Straftäter und Gefährder sollen konsequenter abgeschoben werden; Staaten, die Flüchtlinge nicht zurücknehmen, sollen mit dem Entzug von Entwicklungshilfe rechnen. Eine verpflichtende Integrationsvereinbarung soll Werte, Pflichten, gemeinsame Ziele, Deutschland und seine Bürger umfassen. Integrationskurse sollen verbindlich sein, Deutschkenntnisse gelten als zentral. Wer in Deutschland eine Schule besucht, soll Deutsch sprechen und geltende Regeln einhalten, einschließlich der Gleichberechtigung und Selbstbestimmung von Frauen und Mädchen.

No-Go-Areas und Angsträume sollen bekämpft werden. Gegen Clankriminalität, Extremismus, Islamismus und Antisemitismus soll verstärkt vorgegangen werden; die Verjährungsfristen für Sexualstraftaten sollen verlängert werden. Während draußen auf manchen Baustellen noch der Bohrer läuft, ist der politische Werkzeugkasten damit jedenfalls randvoll.