Der Wohnungsbau bekommt den nächsten Dämpfer. Lars von Lackum, Vorstandschef von LEG Immobilien, warnt vor den Folgen des jüngsten Zinsanstiegs: Rund 100 Basispunkte mehr verteuern die Finanzierung spürbar. Private Bauherren können sich damit häufig weniger leisten. Für professionelle Projektentwickler werden Baukalkulationen schwieriger und unsicherer – und bei großen Vorhaben reicht manchmal schon eine kleine Veränderung, damit die Rechnung nicht mehr aufgeht.

Auch LEG Immobilien stellt sich auf höhere Finanzierungskosten ein. Ab 2027 muss der Konzern voraussichtlich jährlich rund eine Milliarde Euro refinanzieren. Von Lackum rechnet dadurch mit zusätzlichen Kosten von etwa zehn Millionen Euro pro Jahr. Für LEG seien diese Mehrkosten verkraftbar. Für private Haushalte klingt dieselbe Entwicklung freilich weniger entspannt: Wenn monatlich ohnehin jeder Euro verplant ist, wird aus einem Zinsaufschlag schnell eine echte Hürde.

Leitzins ist nicht der einzige Taktgeber

Die Europäische Zentralbank erhöhte am 10. September 2026 den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen zählt allerdings nicht nur dieser Schritt. Entscheidend sind vor allem die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die langfristigen Zinsen. Steigende langfristige Zinsen schlagen auf Bau- und Immobilienfinanzierungen durch, oft mit Verzögerung, aber dann ziemlich direkt.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen rät Immobilienkäufern deshalb, neben dem aktuellen Zinssatz auch die künftige Finanzierung mitzudenken. Bei geringeren finanziellen Spielräumen wird Planungssicherheit beim Sparen und Finanzieren wichtiger. Wüest Partner sieht weniger den einzelnen erwarteten Zinsschritt als den Ausblick auf ein insgesamt höheres Zinsniveau als entscheidend an. Die gestiegenen Zinserwartungen haben die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits nach oben getrieben.

Für die Immobilienwirtschaft ist das keine Kleinigkeit. Erschwerte Finanzierungsbedingungen treffen insbesondere Projektentwicklungen und könnten die Erholung des Transaktionsmarktes bremsen. Investoren schauen dabei auf Inflation, Finanzierungskosten und die Frage, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann. Auch Wohneigentum für private Haushalte wird tendenziell teurer.

Oliver Kohnen von Baufi24 erwartet, dass die Zinserhöhung im September 2026 nicht die letzte gewesen sein dürfte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 in Richtung drei Prozent steigen. Bauzinsen liegen bereits vielfach über vier Prozent; zehnjährige Finanzierungen wurden mit rund 4,3 Prozent angeboten. Das liegt nahe am höchsten Niveau seit etwa 15 Jahren. Eine schnelle Entspannung wird nicht erwartet.

Vier Prozent werden zum neuen Normalwert

Nach Angaben der FMH-Finanzberatung liegen Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung bei 4,29 Prozent. Anfang Juli 2026 waren sie noch unter vier Prozent. Interhyp nennt für zehnjährige Darlehen aktuell knapp 4,2 Prozent. Schon in den Wochen vor der EZB-Sitzung am 10. September waren die Sätze kontinuierlich gestiegen.

Jörg Utecht, Vorstandschef von Interhyp, empfiehlt Immobilienkäufern, stärker auf die Entwicklung am Anleihemarkt als auf einzelne EZB-Entscheidungen zu achten. Hohe Energiepreise verstärkten zuletzt die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar – und Banken mussten ihre Bauzinsen nachziehen, weil sie sich am Kapitalmarkt teurer refinanzieren.

Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Teilnehmer eines Interhyp-Bankenpanels weiter steigende Zinsen. Die übrigen 50 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung. Im ausführlicheren Bild bis Jahresende zeigt sich das Bankenlager uneinheitlich: Rund ein Drittel erwartet steigende Zinsen, rund ein Drittel stabile und rund ein Drittel wieder fallende Sätze. Inflation und geopolitische Spannungen geben dabei den Takt vor.

Ein Panel-Teilnehmer rechnet zunächst mit weiter steigenden Kapitalmarktzinsen und damit höheren Baufinanzierungszinsen. Zum Monatsende könnte allerdings die Erwartung zunehmen, dass die EZB höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt. Dann könnten langfristige Zinsen wieder etwas nachgeben. Ob das so kommt, hängt neben der Geldpolitik auch an globalen Krisen, der Lage im Nahen Osten und der Verbindung von Fiskalpolitik und Marktzinsen. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme – insbesondere die europäische Aufrüstung – halten den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Bis Ende September 2026 hätten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken moderat steigen können, weil der jüngste Anstieg der Renditen deutscher Bundesanleihen noch nicht vollständig in den Kreditkonditionen berücksichtigt war. Eine nachhaltige Zinswende nach unten wird kurzfristig erst bei einem dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch erwartet. Vier Prozent gelten laut Utecht als neues realistisches Normalniveau. Für einen schnellen Kauf, nur weil irgendwann vielleicht noch höhere Zinsen drohen, sieht er trotzdem keinen Anlass.

Was höhere Zinsen im Haushalt anrichten

Eine Zahl macht die Sache greifbarer: Bei einem Darlehen über 400.000 Euro führt ein um 0,5 Prozentpunkte höherer Bauzins zu rund 170 Euro zusätzlicher Monatsbelastung. Auf ein Jahr gerechnet sind das etwa 2.000 Euro Mehrkosten. Da wird aus einem scheinbar kleinen Prozentwert plötzlich ein Betrag, der am Monatsende fehlt.

Kreditnehmer sollten ihre Finanzierung sorgfältig vorbereiten, verschiedene Angebote vergleichen und mögliche staatliche Förderprogramme prüfen. BF.direkt-Chef Francesco Fedele erwartet weitere steigende Finanzierungskosten, falls sich der Inflationsschub verfestigt. Refinanzierungen sollten frühzeitig vorbereitet werden; auf kurzfristig deutlich sinkende Zinsen zu setzen, wäre aus seiner Sicht riskant. Qualitypool-Vertreter Marco Schöfl empfiehlt, Finanzierungen gegen mehrere Szenarien abzusichern und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu prüfen.

Hohe Zinsen bremsen laut Kohnen die Nachfrage. Das könnte in den kommenden Jahren zwar das Angebot am Wohnungsmarkt erhöhen, angenehm ist der Weg dorthin aber nicht. Besonders bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Wenn Eigentümer verkaufen müssen oder nicht auf Höchstpreise warten können, ergeben sich punktuell Kaufgelegenheiten. In einem weniger umkämpften Markt kann die Verhandlungsposition der Käufer trotz teurer Finanzierung besser sein.

Wohneigentum dürfte nach Kohnens Einschätzung in den kommenden Jahren auf breiter Front kaum günstiger werden. Auf Käuferseite steht außerdem ein höherer Eigenkapitalbedarf, weil gestiegene Finanzierungskosten auf gesunkene Immobilienwerte treffen. Bei Bestandsimmobilien verlangen viele Banken für eine Finanzierung inzwischen entweder mindestens die Energieeffizienzklasse C oder einen belastbaren Sanierungsplan. Wer mit einem alten Gebäude liebäugelt, sollte also nicht nur Grundriss und Garten ansehen, sondern auch Dämmung, Heizung und die Sanierungsrechnung.

Transaktionsmarkt bleibt zäh

Am Immobilien-Transaktionsmarkt zeigen sich die Folgen bereits. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Vorjahresniveau. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Für Eigentümer und Kapitalgeber werden anstehende Refinanzierungen schwieriger verhandelbar. Unsicherheit und steigende Zinsen machen potenzielle Käufer vorsichtiger, während Projektentwickler ihre Kalkulationen neu sortieren müssen. Die Immobilienbranche muss sich auf ein möglicherweise dauerhaft höheres Zinsniveau einstellen. Die Erwartung, dass die Zinsen innerhalb weniger Quartale deutlich fallen, bleibt unsicher.

Von Lackum warnt zudem vor möglichen Folgen der Vergesellschaftungsdebatte in Berlin für Immobilienkredite bundesweit. Sollten die Risikoaufschläge für Pfandbriefe deutlich steigen, könnten sich Hypothekenkredite für alle Kreditnehmer verteuern. Dahinter steht die Sorge, dass Grundpfandrechte in Berlin an Wert verlieren könnten. Ein regionaler Konflikt würde dann über die Kreditmärkte weit über die Hauptstadt hinausreichen.

Für die nächsten Wochen bleibt damit vieles offen. Die Bauzinsen könnten vorerst über vier Prozent bleiben; gleichzeitig rechnen Banken nicht geschlossen mit weiteren Aufschlägen. Käufer und Investoren müssen ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen, mehrere Szenarien durchrechnen und Refinanzierungen nicht auf die lange Bank schieben. Beim Besichtigungstermin klingt das weniger romantisch als der erste Blick auf den Balkon. Aber genau dort entscheidet sich derzeit, ob ein Vorhaben trägt – oder kippt.