Berlin diskutiert weiter über die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Im September 2025 stimmten die Berliner Wahlberechtigten mehrheitlich dafür, private Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohneinheiten zu vergesellschaften. Am 26. September 2025 legte die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ ihren Gesetzentwurf vor. Die Debatte ist inzwischen auch ein Thema im Wahlkampf zum Berliner Abgeordnetenhaus 2026 – und sie reicht längst über die Hauptstadt hinaus.

Auslöser der aktuellen Auseinandersetzung ist unter anderem ein Policy Brief der Hans-Böckler-Stiftung zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Aengevelt kritisiert, das Papier werde medial verkürzt und fehlerhaft als wissenschaftliche Studie dargestellt. Eine wissenschaftliche Begründung für mietdämpfende Effekte der Vergesellschaftung fehle. Der Policy Brief selbst halte zudem fest, dass die Sozialisierung großer privater Wohnungsbestände keine Lösung für den Wohnungsmangel in angespannten Städten sei.

Mehr Einfluss, aber keine neue Wohnung

Die frühere Bundesbauministerin Klara Geywitz brachte es aus Sicht der Kritiker knapp auf den Punkt: Durch Enteignung entstehe keine neue Wohnung, sondern lediglich eine andere Eigentümerstruktur. Aengevelt bezeichnet mietenregulierende Maßnahmen deshalb als Ausdruck wohnungspolitischer Verzweiflung und fordert bessere Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau.

Zur Debatte stehen dabei nicht nur die Vergesellschaftung, sondern auch Mietpreisbremse, eine Verschärfung des Vergleichsmietensystems, niedrigere Kappungsgrenzen und zusätzliche Milieuschutzsatzungen. Solche Eingriffe könnten Investitionen in den Wohnungsbau bremsen, warnt Aengevelt. Damit werde auch die soziale und ökologische Weiterentwicklung des Wohnungsbestands erschwert. Düsseldorf erließ im November 2024 seine erste soziale Erhaltungssatzung. Aengevelt kritisiert außerdem methodische Mängel in den zugrunde liegenden Gutachten.

Die Berliner Angebotsmieten stiegen von 2010 bis 2024 um mehr als 130 Prozent auf 15,74 Euro pro Quadratmeter. Bundesweit betrug der Anstieg im selben Zeitraum rund 80 Prozent. Bestandsmieten großer privater Wohnungsunternehmen liegen in Berlin laut Artikel zwar über den Mieten landeseigener Gesellschaften, aber deutlich unter den Angebotsmieten bei Neuvermietungen. Die landeseigenen Berliner Gesellschaften weisen durchschnittlich 6,82 Euro pro Quadratmeter aus.

Der Gesetzentwurf sieht vor, etwa 220.000 Wohnungen in eine Anstalt öffentlichen Rechts zu überführen. Konkret soll die AöR „GemeingutWohnen“ gegründet werden. Sie müsste innerhalb von 18 Monaten die operative Verwaltung von mehr als 200.000 Wohnungen übernehmen; betroffen wären zwischen 213.000 und 220.000 Wohnungen privater Unternehmen. Zum Vergleich: Die Degewo als größtes kommunales Wohnungsunternehmen Berlins verwaltet rund 110.000 Wohnungen.

Eine neue Verwaltung für 220.000 Wohnungen

Für „GemeingutWohnen“ müssten Strukturen, Personal und Verwaltungserfahrung zunächst aufgebaut werden. Genau dort wird es praktisch – und vermutlich nicht ganz gemütlich. Das bestehende Unternehmen investiert nach Angaben des Artikels 2025 rund 384 Millionen Euro in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau. Für 2026 sind dafür 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln vorgesehen. Reparaturen werden über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr abgewickelt.

Der Artikel zur AöR bezweifelt, dass eine neue staatliche Anstalt solche Investitionen allein aus Mieteinnahmen finanzieren könnte. Sie müsste dann auf öffentliche Haushaltsmittel zurückgreifen – Geld, das ebenso für Schulen, Kitas und Infrastruktur gebraucht wird. Für Mieter könnten weniger Modernisierungen, längere Wartezeiten und ein zunehmender Sanierungsstau die Folge sein.

Die Initiative kalkuliert für die Übernahme mit Gesamtkosten von 14,5 bis 17,0 Milliarden Euro. Die Entschädigung soll 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts betragen und über mehr als 100-jährige Schuldverschreibungen mit 3,5 Prozent Jahreszins erfolgen. Nach Vorstellung der Initiative könnten die Kosten durch laufende Mieteinnahmen refinanziert werden.

Carsten Jung, Vorstandsvorsitzender der Berliner Volksbank, warnt vor einem Präzedenzfall und möglichen wirtschaftlichen Folgen über Berlin hinaus. Auch nach seiner Einschätzung schaffe eine Vergesellschaftung keinen neuen Wohnraum. PwC und das Institut der deutschen Wirtschaft sehen die Gefahr, dass eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts Wohnungsunternehmen und Finanzinstitute erheblich belasten könnte. Dadurch könne das Vertrauen in den Wirtschafts- und Immobilienstandort Deutschland sinken.

Der Streit erreicht die Bundespolitik

Für die Linke, die bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl stärkste Kraft wurde, ist die Umsetzung der Vergesellschaftung ein zentrales Anliegen. Sie erwartet davon günstigere Mieten. Bei Koalitionsverhandlungen mit Grünen und SPD könnte das Thema eine Rolle spielen. Die Bundesregierung will dagegen verhindern, dass Berlin Mietwohnungsbestände großer Konzerne durch Vergesellschaftung in Gemeineigentum überführt.

Der Koalitionsausschuss von Union und SPD beschloss am 2. Juli, per Bundesgesetz zu verhindern, dass Länder private Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze verstaatlichen. Einen Gesetzentwurf gibt es bislang nicht. Das Bundesinnenministerium soll ihn ausarbeiten. Zuständig ist damit ein Ressort, obwohl das Mietrecht grundsätzlich beim Bundesjustizministerium und Bau- und Wohnungspolitik beim zuständigen Ministerium liegen. Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz sind in die laufenden regierungsinternen Beratungen eingebunden. Bundesinnenminister ist derzeit Alexander Dobrindt (CSU); das Innenministerium ist ebenso wie das Justizministerium ein Verfassungsressort.

Ob der Bund ein Verbot landesrechtlicher Vergesellschaftungen erlassen kann, ist rechtlich umstritten. Die Vergesellschaftung von Grund und Boden fällt in die konkurrierende Gesetzgebung: Weder Bund noch Länder haben eine ausschließliche Zuständigkeit. Der Bund darf nur gesetzgeberisch tätig werden, wenn dies zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit erforderlich ist.

Ein reines Bundesgesetz mit dem Inhalt, dass Länder nicht vergesellschaften dürfen, könnte vor dem Bundesverfassungsgericht als unzulässige Negativgesetzgebung angegriffen werden. Ein Verbot müsste daher wahrscheinlich mit einem positiven Regelungsziel verbunden werden, etwa mit der Schaffung zusätzlichen Wohnraums oder besseren Möglichkeiten zum Erwerb von Wohneigentum. Mehrere von Verfassungsrechtlern auf „Verfassungsblog“ dargestellte Einschätzungen äußern Bedenken gegen ein Verbot, wenn es ausschließlich landesrechtliche Vergesellschaftungen verhindern soll und keinen eigenen positiven Regelungsgehalt besitzt.

Justizministerin Hubig erklärte Ende Juli gegenüber dem „Handelsblatt“, ein pauschales Verbot durch den Bund sei „sicher nicht möglich“. Die SPD unterstützt eine Vergesellschaftung von Wohnraum auf Bundesebene nicht, verfolgt das Thema aber weniger entschieden als CDU und CSU. Die Union begründet ihr Vorhaben unter anderem mit dem Schutz des Wirtschaftsstandorts und einem Signal an internationale Investoren.

Artikel 15 und eine offene Rechtsfrage

Verfassungsrechtlicher Kern der Debatte ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Danach können Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz einschließlich einer Entschädigungsregelung in Gemeineigentum überführt werden. Vergesellschaftung und Enteignung sind dabei unterschiedliche Instrumente, werden in der politischen Debatte aber häufig vermischt.

Artikel 15 des Grundgesetzes wurde seit Gründung der Bundesrepublik noch nie angewandt. Staatliche Übernahmen wie die nahezu vollständige Verstaatlichung von Uniper Ende 2022 oder der schrittweise Rückkauf der Hamburger Energienetze waren keine Vergesellschaftungen im verfassungsrechtlichen Sinn. Sie erfolgten durch Kapitalmaßnahmen oder Kaufverträge. Ziel einer Vergesellschaftung ist insbesondere, staatlichen Einfluss auf Wirtschaftsbereiche zu schaffen.

Es gab allerdings bereits Enteignungen und ähnliche staatliche Eingriffe. 2018 erließ das Landesverwaltungsamt Thüringen einen Enteignungsbeschluss für Schloss und Park Reinhardsbrunn, um das denkmalgeschützte und vom Verfall bedrohte Objekt zu sichern. In Flensburg benötigte die Stadt für den Bau einer Umgehungsstraße Grundstücksteile eines Landwirts. Nach gescheiterten Verhandlungen wurde 2017 ein Enteignungsbeschluss erlassen, die Straße 2019 fertiggestellt.

Nachdem das Oberverwaltungsgericht Schleswig den Bebauungsplan