In Berlin steht die Wohnungsfrage wieder mit voller Wucht auf der politischen Tagesordnung. Die Linke will bis zu 240.000 Wohnungen großer Privatunternehmen vergesellschaften. Eine neu gegründete Anstalt öffentlichen Rechts soll die Bestände übernehmen und verwalten. Die Immobilienkonzerne bekämen dafür Entschädigungen – nach Vorstellung der Linken deutlich unter dem Marktwert.

Hinter dem Vorhaben steht Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt, „Grund und Boden“ – also auch Grundstücke und Mietshäuser – zur Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Die bisherigen Eigentümer müssen entschädigt werden; anschließend soll das öffentliche Eigentum im Interesse der Allgemeinheit bewirtschaftet werden. Rechtlich erprobt ist dieser Weg allerdings nicht: Eine Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne wurde in Deutschland bisher noch nie gerichtlich geklärt.

Was Berlin davon haben könnte

Eine Studie der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung sieht in der Vergesellschaftung eine Möglichkeit, den Mietanstieg zu bremsen. In den übernommenen Wohnungen könnten die Mieten langsamer steigen. Niedrigere Mieterhöhungen würden außerdem in den Mietspiegel einfließen und so den Anstieg insgesamt dämpfen.

Den Wohnungsmangel in Großstädten beseitigt das Modell laut der Studie nicht. Dafür wäre umfangreicher Neubau nötig. Als ergänzende Maßnahme könne die Vergesellschaftung aber dienen. Ein niedriger Mietpreis in den übernommenen Wohnungen wäre dafür entscheidend – und genau da beginnt das Rechnen: Niedrige Mieten bedeuten geringere Einnahmen des Landes und damit auch niedrigere Entschädigungszahlungen. Das könnte wiederum das Risiko erhöhen, dass Wohnungsunternehmen erfolgreich dagegen klagen.

Wie groß der Druck ist, zeigen die Berliner Zahlen. Trotz Mietpreisbremse sind die Mieten seit 2016 im Durchschnitt um 70 Prozent gestiegen, während die Löhne nicht entsprechend zunahmen. Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ will deshalb rund 240.000 Wohnungen großer Konzerne dem freien Markt entziehen. Bei einem Volksentscheid stimmten 2021 knapp 60 Prozent der Wählerinnen und Wähler für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne.

Ein politischer Plan mit juristischem Fragezeichen

Nach dem Volksentscheid setzte der Berliner Senat eine Expertenkommission ein. Sie war mit Verfassungsrechtlern besetzt und kam mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich sei. Die Initiative legte inzwischen einen eigenen Gesetzentwurf vor, den die Berliner Linke als Grundlage nutzen will. Betroffen wären demnach Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin; eine neue öffentliche Einrichtung soll die Bestände verwalten.

Juristisch geht es dabei nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes. Solche Enteignungen betreffen konkrete Grundstücke, die etwa für Autobahnen oder Deiche gebraucht werden, und sehen ebenfalls eine Entschädigung vor. Artikel 15 zielt dagegen auf die Überführung bestimmter Bereiche in Gemeineigentum.

Die Vorschrift wurde 1948/49 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht in das Grundgesetz aufgenommen. Bürger sollten über Wahlen grundsätzlich über die wirtschaftspolitische Richtung zwischen Kapitalismus und sozialistischer Gemeinwirtschaft entscheiden können. Zum Einsatz kam Artikel 15 bislang trotzdem nie. Rechtliches Neuland, und zwar nicht gerade auf einem kleinen Nebenweg.

Der zentrale Prüfpunkt ist die Verhältnismäßigkeit: Der Staat darf nicht stärker in die Grundrechte von Eigentümern und Unternehmen eingreifen als nötig. Die Mehrheit der Kommission meint, es gebe keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis widerspricht. Berlin sei für eine Vergesellschaftung in diesem Umfang nicht zuständig, das Vorhaben sei unverhältnismäßig und verstoße gegen Europarecht.

Milliarden, Schulden und die Frage der Entschädigung

Die Kosten hängen stark davon ab, welcher Wert zugrunde gelegt wird. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte. Bei einer Entschädigung zum Verkehrswert könnten bis zu 36 Milliarden Euro fällig werden.

Die Linke rechnet dagegen mit 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts. Spitzenkandidatin Elif Eralp erwartet Zahlungen deutlich unter dem Verkehrswert. Die Mehrheit der Expertenkommission hält eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts für möglich und schlägt dafür verschiedene Modelle vor. Der Gesetzentwurf der Initiative sieht vor, die Entschädigung über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen der Wohnungen zu finanzieren. Berlin soll dafür keine neuen Schulden aufnehmen.

Die Hans-Böckler-Stiftung hält die Übernahme von 210.000 Wohnungen für finanzierbar und veranschlagt dafür 13,5 Milliarden Euro. Ob diese Summe rechtlich durchsetzbar wäre, ist offen. Die Berliner SPD rechnet mit Entschädigungen von 20 bis 30 Milliarden Euro. Auch der Berliner Landesrechnungshof warnt, dass niedrige Entschädigungen von der bisherigen Rechtsprechung abweichen könnten.

Zusätzlich könnte Berlin bei einer Übernahme anteilig Schulden der Immobilienkonzerne zugerechnet bekommen. Der Konzern Vonovia hatte laut „Manager Magazin“ im Mai rund 40 Milliarden Euro Schulden. Ob dem Land danach noch ausreichend Geld für Instandhaltung und Renovierungen bliebe, ist unklar. Ein kaputtes Fenster wartet schließlich nicht auf die nächste verfassungsrechtliche Grundsatzentscheidung.

Was private Investoren tun könnten

DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin warnt vor einem Rückzug privater Unternehmen. Entschädigungen deutlich unter dem Marktpreis könnten Investoren dazu bringen, sich aus Berlin zurückzuziehen. Nach seinen Angaben werden derzeit fast 50 Prozent der Berliner Wohnungen von Privatunternehmen gebaut.

Ein solcher Rückzug könnte die Wohnungsnot weiter verschärfen; die durchschnittlichen Mieten könnten trotzdem hoch bleiben. Auch die Hans-Böckler-Stiftung hält es für plausibel, dass sich größere private Investoren aus dem betroffenen Marktsegment zurückziehen. Kholodilin findet es deshalb sinnvoller, die Milliarden in den Neubau von Sozialwohnungen zu stecken. Vergesellschaftungen seien ein radikales und eher symbolisches Mittel, das die Wohnungsnot nicht lösen werde.

Ob Berlin den Plan tatsächlich umsetzt, ist ohnehin offen. Eine Vergesellschaftung könnte jahrelange Gerichtsverfahren auslösen. Enteignungen für Infrastrukturprojekte gibt es in Deutschland regelmäßig, Vergesellschaftungen von Wohnungskonzernen wurden dagegen noch nicht höchstrichterlich geklärt. Besonders hart dürfte um die Höhe der Entschädigungen gestritten werden – voraussichtlich bis zum Bundesverfassungsgericht.

Auch aus dem Bund kommt Gegenwind. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder gesetzlich zu verhindern. Begründet wurde das mit möglichen Gefahren für den privaten Wohnungsbau. Die Berliner SPD kritisierte den Beschluss.

Ob der Bund ein solches Gesetz überhaupt erlassen dürfte, ist unter Juristen umstritten. Vergesellschaftungen fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung: Die Länder dürfen Gesetze beschließen, solange der Bund keine Regelung schafft. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings entschieden, dass ein Bundesgesetz, das ausschließlich verhindern soll, dass Länder in einem Bereich tätig werden, verfassungswidrig wäre. Außerdem müsste ein solches Gesetz erforderlich sein, um gleichwertige Lebensverhältnisse sowie die Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland zu sichern. Ob diese Voraussetzungen erfüllt wären, müsste wohl ebenfalls Karlsruhe klären.