Berlin ringt um seine Wohnungen – und um die Frage, wem sie künftig gehören sollen. Auslöser der aktuellen politischen Debatte ist der Wahlsieg der Linkspartei in Berlin am 20. September. Sie will große private Wohnungskonzerne vergesellschaften und deren Bestände in öffentliches Eigentum überführen, um die Wohnkrise zu bekämpfen.

Der Druck ist spürbar: Seit 2012 haben sich die Mieten in Berlin mehr als verdoppelt. Auf eine freie Wohnung kommen laut dem zugrunde liegenden Artikel bis zu 100 Bewerber. Wer schon einmal mit Mappe, Gehaltsnachweis und angehaltenem Atem vor einer Besichtigung stand, kann sich ungefähr vorstellen, was diese Zahl bedeutet.

Zwischen Wien-Vorbild und Berliner Zeitdruck

Als historisches Beispiel für eine Strategie mit mehr öffentlichem Wohnungseigentum gilt Wien im 20. Jahrhundert. Berlin schaut also nach Österreich – aber die Stadt kann nicht einfach die Zeit zurückdrehen. Neubauprojekte dauern lange, während die Berliner Bevölkerung kurzfristig Wohnraum benötigt.

Politisch stockt das Verfahren zum Rahmengesetz. Die Initiative bereitet deshalb einen Antrag auf ein Volksbegehren für einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter: Für den Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens müssen innerhalb von sechs Monaten 20.000 Unterschriften gesammelt werden. In der späteren Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten.

Behördliche Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von etwa 18 Monaten machen die Sache zäh. Bei einem erfolgreichen Volksbegehren würde ein anschließender Volksentscheid deshalb erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 erwartet.

Bundespolitischer Gegenwind, offene Rechnung

Auf Bundesebene droht dem Vorhaben zugleich das Aus. Die Spitzen von Union und SPD wollen die Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände verhindern. Geplant ist ein Bundesgesetz, das Vergesellschaftungsgesetze der Länder zur Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände ausschließt.

Nach den bisherigen Plänen sollen private Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden, die unter Leitung eines Rätesystems steht. Genau dort beginnt die nächste, ziemlich große Rechnung. Der Rechnungshof Berlin beziffert die Gesamtkosten bei einer Entschädigung auf Basis des Verkehrswerts auf etwa 36 Milliarden Euro. Zusätzlich wären in den ersten zehn Jahren jährlich 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro an Zuschüssen nötig.

Eine Studie des IW Köln kommt zu dem Ergebnis, dass bereits eine um 0,5 Prozentpunkte höhere Risikoprämie bei der Finanzierung zusätzliche Ausgaben von rund 400 Millionen Euro jährlich für Berlin verursachen könnte. Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt liegt bei 45 Milliarden Euro, die bestehende Verschuldung bei 68 Milliarden Euro. Die Berliner Schulbauoffensive umfasst rund 5,5 Milliarden Euro. Die geschätzten Entschädigungskosten von 36 Milliarden Euro wären damit mehr als sechsmal so hoch wie diese Schulbauoffensive.

Rechtlich möglich – aber wie finanzierbar?

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hält eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen rechtlich für möglich. Grundlage seien der Abschlussbericht der Berliner Expertenkommission vom Sommer 2023 und ein eigener Gesetzentwurf, der die Überführung von knapp 240.000 Wohnungen in Gemeineigentum rechtssicher regeln soll.

Damit verschiebt sich die Debatte aus Sicht der Initiative von der rechtlichen Zulässigkeit zur Finanzierung. Eine neue Studie soll zeigen, dass sich die Vergesellschaftung langfristig selbst finanzieren könne. Die Studie „Refinanzierungsoptionen in vergesellschafteten Wohnungsbeständen“ wurde von der Initiative in Auftrag gegeben. Ein Team um Andrej Holm von der Humboldt-Universität und Friederike Thonke von der Triodos Bank kommt darin zu dem Ergebnis, dass die Überführung von 240.000 Wohnungen in Gemeineigentum selbsttragend finanzierbar sei.

Bei der bisherigen Kostendebatte stehen mehrere Zahlen nebeneinander. Der Berliner Senat sprach 2020 von möglichen Entschädigungszahlungen bis zu 36 Milliarden Euro. Anfang 2024 bewertete der Berliner Rechnungshof das Vorhaben als finanzielles Risiko. Sein Bericht wurde wegen seiner Annahmen kritisiert, blieb laut dem zugrunde liegenden Artikel jedoch längere Zeit unwidersprochen.

In der Finanzplanung Berlins für 2025–2029 wird die Vergesellschaftung als besonderes Haushaltsrisiko geführt. Regierender Bürgermeister Kai Wegner erklärte laut Artikel, sie hätte erhebliche Auswirkungen auf den Landeshaushalt und die Stadtentwicklung. Auch aus Teilen des linken politischen Spektrums kommt die Forderung, zunächst Geld für die Vergesellschaftung anzusparen.

Zwei Rechnungen, zwei politische Wirklichkeiten

Die Initiative weist die Darstellung als Kostenrisiko zurück. Ihrer Ansicht nach wäre die Vergesellschaftung keine gewöhnliche Übernahme, sondern eine Umstellung von privater Renditewirtschaft auf dauerhafte Gemeinwohlorientierung. Eine künftige Anstalt öffentlichen Rechts, kurz AöR, soll die Wohnungen verwalten.

Realistische Berechnungen ergäben demnach Entschädigungszahlungen zwischen 8 und 18 Milliarden Euro. Nach dem Gesetzentwurf würden die Immobilienkonzerne im Durchschnitt 40 bis 60 Prozent des spekulationsbereinigten Marktwerts erhalten. Die Mieteinnahmen der AöR könnten sowohl die Entschädigung als auch die laufende Bewirtschaftung finanzieren. So könne sich das Vorhaben langfristig selbst tragen – ohne neue Schulden und ohne zwingende Zuschüsse aus dem Berliner Haushalt.

Entscheidend für die Finanzierung seien laut Initiative die Laufzeiten, die Zinssätze, die Bewirtschaftungsbedingungen und das zugrunde liegende Verständnis öffentlicher Wirtschaft. Das klingt trocken, ist aber der Punkt, an dem sich entscheidet, ob die Rechnung aufgeht oder irgendwo im Keller knirscht.

Am Bericht des Berliner Rechnungshofs kritisiert die Initiative, er habe die Vergesellschaftung wie einen privaten Immobilienkauf und nicht wie eine öffentliche Infrastrukturreform behandelt. Der Rechnungshof rechnete mit Entschädigungssummen von 8, 11, 29 und 36 Milliarden Euro. Zugrunde gelegt wurden Bankdarlehen mit 4,5 Prozent Zinsen und 30 Jahren Laufzeit sowie Landesdarlehen mit 3 Prozent Zinsen und ebenfalls 30 Jahren Laufzeit.

Nur die niedrigsten Entschädigungssummen erschienen unter diesen Annahmen ohne Zuschüsse tragfähig. Höhere Summen wurden als dauerhaft subventionsbedürftig eingestuft. Laut Initiative blieben mögliche längere Tilgungsfristen, gesetzlich festgelegte Zinsen und der Verzicht auf eine Renditepflicht einer AöR unberücksichtigt. Außerdem lägen realistische Entschädigungsschätzungen unter 18 Milliarden Euro.

Die Schlussfolgerung eines dauerhaften Subventionsbedarfs beruhe daher auf den gewählten Parametern und nicht auf der tatsächlichen wirtschaftlichen Tragfähigkeit, argumentiert die Initiative. Der politische Streit läuft damit nicht nur über Wohnungen und Eigentum, sondern auch über Zinsen, Laufzeiten und die Frage, wie öffentliche Wirtschaft überhaupt gerechnet werden soll.