Berlin ist nach dem Wahlsieg der Linken zum Unruheherd für Investoren und große Immobilienkonzerne geworden. Im Mittelpunkt steht die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne: Rund 220.000 weitere Wohnungen sollen nach dem politischen Plan in kommunale Hand kommen, der Anstieg der Mieten soll gebremst werden. Die Debatte reicht inzwischen weit über die Hauptstadt hinaus – bis in Vorstandsetagen und Finanzzentren.

LEG-Chef Lars von Lackum berichtet, internationale Investoren fragten ihn unter anderem in Melbourne, Hongkong und New York immer wieder, ob Deutschland auf dem Weg in den Sozialismus sei. Die politische Entwicklung beschäftige die Anleger stark, sagt von Lackum. Sie erwarteten eine klare Einordnung. Seine LEG ist mit rund 171.000 Wohnungen Deutschlands zweitgrößter privater Vermieter; etwa 136.000 davon liegen in Nordrhein-Westfalen. Das börsennotierte Unternehmen ist im MDax gelistet und besitzt selbst keine Wohnungen in Berlin.

„Dann sollen sie eben gehen“

Martha Kleedörfer, stellvertretende Vorsitzende der Berliner Linken, reagierte auf Instagram spöttisch auf einen „Bild“-Artikel über eine mögliche Abwanderung von Investoren. Eine Büste von Karl Marx war in dem Video zu sehen. Die Darstellung des schwierigen Lebens großer Wohnungskonzerne in Berlin sei übertrieben, erklärte Kleedörfer. Sie verwies auf eine frühere Aussage, wonach dem Vonovia-Chef seine Immobilien abgenommen würden.

In einem älteren, eingeblendeten Video sagte sie, die Linke werde ihm seine Immobilien, sein Auto und seine „Spielzeuge“ wegnehmen. Nach Kleedörfers Darstellung stimmten die Berliner 2021 mit rund einer Million Stimmen beziehungsweise 59 Prozent für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Für sie ist es demokratische Pflicht jeder Regierung, dieses Votum umzusetzen.

Den Vorwurf, die Linke handle widersprüchlich – Enteignungen fordern und zugleich um privates Kapital werben –, weist Kleedörfer zurück. Die Partei habe kein Problem damit, wenn privates Kapital, Wohnungskonzerne und Investoren Berlin verließen. Auch den geplanten Estrel-Tower nahm sie ironisch aufs Korn und stellte den Bau eines Luxushotels der Schaffung bezahlbarer Drei-Zimmer-Wohnungen gegenüber.

Der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ fand am 26. September 2021 gleichzeitig mit der Bundestagswahl und den Berliner Wahlen statt. Es ging dabei nicht um ein unmittelbar geltendes Enteignungsgesetz, sondern um den Auftrag an den Senat, einen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände auszuarbeiten. Initiatorin war die Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, auch als Bündnis Mietenvolksentscheid e. V. bekannt.

Ein Ja mit klarer Mehrheit

Vorgesehen war die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Immobilien und Grundstücke sollten nach Artikel 15 Grundgesetz in Gemeineigentum überführt werden, die Eigentümer eine Entschädigung deutlich unterhalb des Marktwerts erhalten. Verwalten sollte eine nicht profitorientierte Anstalt öffentlichen Rechts – mit demokratischer Mitbestimmung von Mietern, Beschäftigten und Stadtgesellschaft. Ausnahmen waren für Genossenschaften, landeseigene Unternehmen sowie bestimmte kirchliche und gemeinnützige Eigentümer vorgesehen.

Nach Schätzungen des Senats wären etwa 243.000 von rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen betroffen gewesen. Genannt wurden unter anderem Deutsche Wohnen, Vonovia, Akelius, Covivio, TAG Immobilien, Grand City Properties und Adler Group. Die Initiative hatte ihre Forderungen erstmals 2018 konkretisiert. Steigende Mieten und die Möglichkeit, Unternehmensgewinne aus den Mietzahlungen zu entfernen, dienten ihr als Begründung.

Die Zahlen der Abstimmung sind ziemlich eindeutig: Von 2.447.600 Stimmberechtigten gingen 1.798.308 Menschen zur Abstimmung, das entsprach 73,47 Prozent. 1.751.648 Stimmen waren gültig. Davon entfielen 1.035.950 auf Ja – 59,14 Prozent der gültigen Stimmen und 42,33 Prozent der Stimmberechtigten. 715.698 Menschen stimmten mit Nein, 40,86 Prozent der gültigen Stimmen. 46.660 Stimmen waren ungültig, also 2,59 Prozent.

Das Berliner Zustimmungsquorum von 25 Prozent der Stimmberechtigten wurde deutlich überschritten. Der Volksentscheid war damit angenommen. In zehn von zwölf Bezirken gab es mehr Ja- als Nein-Stimmen. Am höchsten lag die Zustimmung in Friedrichshain-Kreuzberg mit 75,34 Prozent, gefolgt von Mitte mit 66,62 Prozent und Neukölln mit 64,29 Prozent. In Steglitz-Zehlendorf überwog das Nein mit 53,71 Prozent, in Reinickendorf mit 51,77 Prozent.

Der Volksentscheid war nicht von den später wegen organisatorischer Mängel wiederholten Wahlen betroffen. 2022 setzte der Senat eine 13-köpfige Expertenkommission unter Leitung von Herta Däubler-Gmelin ein. Ihr Abschlussbericht erschien am 28. Juni 2023. Die Kommission hielt eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz grundsätzlich für verfassungsgemäß und umsetzbar, bejahte die Gesetzgebungskompetenz Berlins und die Verhältnismäßigkeit. Eine Schwelle von 3.000 Wohnungen bewertete sie als rechtlich unproblematisch; auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts hielt sie für möglich. Vier Mitglieder gaben abweichende Sondervoten ab. Finanzielle und haushalterische Folgekosten wurden allerdings nicht umfassend geprüft.

Milliarden, Kredite und offene Risiken

Schon vor der Abstimmung war bewusst kein konkretes Gesetz vorgelegt worden. Zu viele Rechtsfragen waren ungeklärt: Artikel 15 Grundgesetz war in Deutschland bislang nicht angewandt worden, einschlägige Gerichtsentscheidungen zu seiner Auslegung gab es nicht. Umstritten waren die grundsätzliche Zulässigkeit, die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin, die Vereinbarkeit mit Eigentums- und Gleichheitsrechten sowie die Höhe der Entschädigung.

Der Weg zum Volksentscheid begann mit der ersten Unterschriftensammlung am 6. April 2019. Erforderlich waren 20.000 gültige Unterschriften, am 14. Juni 2019 wurden 77.001 eingereicht. Die rechtliche Prüfung durch den Senat dauerte von Juni 2019 bis September 2020. Nach Klagen der Initiative ließ der Senat das Volksbegehren schließlich zu.

Das eigentliche Volksbegehren startete am 26. Februar 2021. Nötig waren 171.783 Unterschriften. Zunächst wurden 349.658, später insgesamt 359.063 Unterschriften eingereicht. Von 272.941 geprüften Unterschriften galten 183.711 als gültig.

Beim Geld wird es schnell schwindlig. Die Initiative veranschlagte 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro für etwa 200.000 Wohnungen. Der Senat kam bei 243.000 Wohnungen auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro, hinzu kämen unter anderem 180 Millionen Euro Erwerbsnebenkosten und weitere Entschädigungen von 1,5 bis 1,9 Milliarden Euro. Eine Studie unter Beteiligung von Andrej Holm errechnete je nach Modell 14,5 bis 22,8 Milliarden Euro.

Die Initiative argumentierte, die Kosten könnten langfristig aus Mieteinnahmen finanziert werden. Der Senat ging von einer kreditfinanzierten Umsetzung aus. Der Berliner Rechnungshof untersuchte 2024 Entschädigungssummen von 8, 11, 29 und 36 Milliarden Euro. Eine finanzielle Eigenständigkeit der geplanten Anstalt erschien nur bei 8 beziehungsweise 11 Milliarden Euro möglich. Gleichzeitig bewertete der Rechnungshof die rechtlichen Risiken einer Entschädigung deutlich unter dem Verkehrswert als nicht vertretbar und sah keine Umsetzung mit vertretbaren Risiken.

Im September 2021 kaufte das Land Berlin über Howoge, Degewo und Berlinovo 14.750 Wohnungen von Deutsche Wohnen und Vonovia. Unterstützt wurde das Volksbegehren unter anderem von Mieterinitiativen, dem Berliner Mieterverein, Teilen der Gewerkschaften, der Partei Die Linke, Teilen der Grünen, Sozialverbänden und einzelnen Kirchenkreisen. SPD, CDU und FDP sowie Immobilien- und Wirtschaftsverbände lehnten die Vergesellschaftung ab. Sie verwiesen auf hohe Entschädigungskosten, mögliche Steuer- und Mietsteigerungen, Rechtsunsicherheit sowie negative Folgen für Investitionen und Neubau.

Berlin gegen Berlin – und der Bund mischt sich ein