Berlin hat gewählt, und die Linke hält an einem alten, aber keineswegs erledigten Versprechen fest: Große Wohnungskonzerne sollen vergesellschaftet werden. „Wenn die Linke regiert, wird vergesellschaftet“, sagte Spitzenkandidatin Elif Eralp. Für die Berliner Immobilienbranche klingt das weniger nach Aufbruch als nach einer neuen Runde Unsicherheit.

Der Streit geht auf den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ aus dem September 2021 zurück. Damals unterstützten 57,6 Prozent der Abstimmenden die Vergesellschaftung von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Rechtlich bindend war das Votum für den Landesgesetzgeber allerdings nicht.

Am 12. März 2026 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus dennoch das Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es schafft zunächst einen rechtlichen Rahmen, greift aber noch nicht in Eigentumsverhältnisse ein. Wirksam wird es erst 24 Monate nach seiner Verkündung. Diese Frist soll unter anderem eine verfassungsrechtliche Prüfung ermöglichen.

Ein großer Schritt, viele offene Fragen

Eine Expertenkommission des Berliner Senats hatte die Verfassungsmäßigkeit geprüft und die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in ihrem Abschlussbericht mehrheitlich als verfassungsgemäß bewertet. Trotzdem bleiben rechtliche Fragezeichen. Die Berliner Verfassung enthält keine ausdrückliche Ermächtigung zur Vergesellschaftung. Möglich erscheint allenfalls eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 in Verbindung mit Artikel 15 des Grundgesetzes. Der Bund hat von dieser Kompetenz bislang keinen Gebrauch gemacht.

Das Rahmengesetz stützt sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Juristisch geht es damit nicht um Enteignungen nach Artikel 14 Absatz 3. Privates Wohnungseigentum könnte auf öffentlich-rechtliche Träger des Gemeineigentums übertragen werden, etwa auf das Land Berlin, öffentlich-rechtliche Stiftungen oder Anstalten des öffentlichen Rechts. Für jede konkrete Vergesellschaftung wäre allerdings ein eigenes Gesetz nötig.

Dabei gelten enge Leitplanken: Die Maßnahme muss verhältnismäßig sein, einem gewichtigen Gemeinwohlziel dienen sowie geeignet, erforderlich und angemessen sein. Die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts darf nicht dauerhaft erheblich eingeschränkt werden. Betroffene Eigentümer müssen entschädigt werden. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert, doch die Entschädigung soll anhand einer Gesamtschau unmittelbarer und mittelbarer wirtschaftlicher Folgen bestimmt werden und kann deshalb auch darunter liegen.

In der Zwischenzeit ist eine abstrakte Normenkontrolle möglich – beim Bundesverfassungsgericht ebenso wie beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin. Ob ein solches Verfahren vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wird und wie es ausgeht, ist offen. Für die Immobilienwirtschaft hat das Rahmengesetz daher zunächst keine unmittelbaren praktischen Auswirkungen. Für Investoren reicht die Ungewissheit aber offenbar schon jetzt.

42 Milliarden Euro und kein klarer Finanzierungstisch

Immobilienmarktexperte Prof. Dr. Stephan Kippes vom IVD warnt, schon der Begriff „Enteignung“ könne Investoren abschrecken und Berlin als wirtschaftsfeindlichen Standort erscheinen lassen. Unternehmen könnten sich fragen, ob sie hier überhaupt noch investieren wollen. Und wenn weniger Geld in neue Projekte fließt, wird der Neubau nicht schneller.

Wie die Vergesellschaftung bezahlt werden soll, ist ohnehin ungeklärt. Der Berliner Rechnungshof schätzte den Verkehrswert der betroffenen Wohnungen auf 42 Milliarden Euro. Eine Entschädigung zum Marktwert wäre für die öffentliche Hand laut Kippes kaum finanzierbar. Würde Berlin die Maßnahme über Schulden stemmen, könnten höhere Risikoaufschläge für das Land die Folge sein.

Der Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sieht die öffentlich-rechtliche Anstalt „GemeingutWohnen“ vor. Sie soll innerhalb von 18 Monaten die operative Verwaltung von mehr als 200.000 Wohnungen übernehmen. Betroffen wären zwischen 213.000 und 220.000 Wohnungen privater Unternehmen – fast doppelt so viele, wie Berlins größtes kommunales Wohnungsunternehmen Degewo mit rund 110.000 Wohnungen verwaltet.

Die neue Anstalt müsste diese Aufgabe ohne bestehende Strukturen, ausreichendes Personal oder entsprechende Erfahrung bewältigen. Das ist kein kleiner Umzug von Aktenordnern, sondern ein gewaltiger Verwaltungsapparat. Zum Vergleich: Für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau werden derzeit 384 Millionen Euro für 2025 investiert. Für 2026 sind dafür 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln vorgesehen. Reparaturen laufen über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr.

Der Artikel zum Gesetzentwurf geht davon aus, dass „GemeingutWohnen“ solche Investitionen nicht allein aus Mieteinnahmen finanzieren könnte. Zusätzliche öffentliche Mittel würden dann mit Ausgaben für Schulen, Kitas und Infrastruktur konkurrieren. Für Mieterinnen und Mieter könnten weniger Modernisierungen, längere Wartezeiten und ein Sanierungsstau folgen.

Mehr Wohnungen entstehen dadurch nicht

Kippes bezweifelt, dass staatliche Wohnungsbestände automatisch niedrigere Mieten ermöglichen. Die Annahme, staatliche Stellen verwalteten Immobilien grundsätzlich besser als private Eigentümer, werde durch frühere Erfahrungen nicht eindeutig bestätigt. Auch rechtlich stellt sich die Frage, ob die Überführung bestehender Wohnimmobilien in Gemeineigentum die Versorgungssicherheit wirklich verbessert: Eine zusätzliche Wohnung entsteht dadurch nicht.

Die notwendigen Entschädigungszahlungen würden den Berliner Haushalt erheblich belasten. Unklar bleibt deshalb, ob eine Vergesellschaftung die Mieten in den betroffenen Bestandswohnungen senken oder das allgemeine Mietpreisniveau stabilisieren könnte. Als mildere Alternative wird die staatliche Förderung zusätzlichen Wohnungsbaus genannt. Gerade bei den späteren konkreten Vergesellschaftungsgesetzen wird die Verhältnismäßigkeit entscheidend sein. Werden die gesetzlichen Schranken überschritten, wären die jeweiligen Anwendungsgesetze rechtswidrig.

Berlin braucht nach Einschätzung des IVD vor allem eines: mehr Neubau. 2025 wurden 11.027 Wohnungen fertiggestellt, 28,2 Prozent weniger als 2024. Ende 2025 befanden sich 48.394 Wohnungen im Bauüberhang. Sie waren genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt – Papier allein schützt bekanntlich niemanden vor Regen.

Ein kleiner Lichtblick steht bei den Genehmigungen: Von Januar bis Juli 2026 wurden 9.377 Wohnungen genehmigt, 28,3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Nur müssen diese Genehmigungen noch in tatsächlichen Bau umgesetzt werden. Gleichzeitig lagen die Neubaupreise für Wohngebäude im Mai 2026 laut IVD 6,4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das macht den Start auf der Baustelle nicht gerade leichter.

Was jetzt helfen könnte

Eine schnelle Einzelmaßnahme gegen die Wohnungsnot gibt es laut Kippes nicht. Nötig sei ein Bündel verschiedener Schritte. Dazu zählt die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen in Wohnraum, ebenso eine stärkere Förderung von Wohnungsgenossenschaften. Dazu kommen der Bau von Sozialwohnungen und zusätzliche Plätze in Studentenwohnheimen.

Die Vergesellschaftung bezeichnet Kippes deshalb als Ersatzmaßnahme statt als eigentliche Lösung. Sie schaffe keine einzige zusätzliche Wohnung und könne zugleich viele Investoren abschrecken. Weniger Investitionen wiederum könnten die Wohnungsknappheit langfristig sogar verschärfen.

Politisch bleibt der Weg holprig. Das Gesetz tritt erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft, und der rechtliche Streit ist damit keineswegs vom Tisch. Ob in Berlin künftig tatsächlich große Wohnungsbestände auf einen öffentlich-rechtlichen Träger übergehen, hängt von weiteren Gesetzen, möglichen Gerichtsverfahren, der Finanzierung und der praktischen Leistungsfähigkeit einer neuen Anstalt ab.

Eine schnelle Lösung für die Berliner Wohnungsnot ist am 30. September 2026 jedenfalls weiterhin nicht absehbar. Auf den Baustellen rattern derweil die Maschinen, irgendwo wartet noch eine genehmigte Wohnung auf ihren ersten Spatenstich – und in den Büros wird weiter gerechnet.