Berlin steht beim Wohnungsbau vor einem politischen und finanziellen Kraftakt. Die Linke will nach ihrem Wahlsieg große Wohnungskonzerne vergesellschaften und die Mieten in den betroffenen Beständen deutlich senken. Bis zu 240.000 Wohnungen könnten betroffen sein. Neue Wohnungen entstünden dadurch allerdings nicht.

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) kommt zu dem Schluss, dass die Vergesellschaftung das Wohnungsproblem nicht lösen würde und den Landeshaushalt stark belasten könnte. Je nach Untersuchung liegen die veranschlagten Entschädigungen zwischen 8 und 36 Milliarden Euro. Der entscheidende Hebel ist die Höhe der Zahlung an die privaten Unternehmen – und genau dort wird es kompliziert.

Entschädigung, Mieten und Schulden

Das DIW formuliert ein ziemlich klares Dilemma: Niedrige Entschädigungen, niedrige Mieten und ein unbelasteter Landeshaushalt seien nicht gleichzeitig zu haben. Fällt die Entschädigung sehr niedrig aus, könnte das Bundesverfassungsgericht die Vergesellschaftung kippen. Bei einer hohen Summe wiederum wären Kredite nötig, die voraussichtlich durch Zuschüsse aus dem Landeshaushalt abgesichert werden müssten.

Wie hoch diese Zuschüsse ausfallen, hängt auch von den Mieten ab. Bei einer Miete von 8 Euro pro Quadratmeter würde sich das Vorhaben laut DIW nur dann selbst tragen, wenn die Entschädigung höchstens 13,5 Milliarden Euro beträgt. Die 8 Euro entsprechen dem aktuellen durchschnittlichen Mietniveau in den betroffenen Wohnungen. Steigen die Entschädigungssummen, müsste das Land zusätzliches Geld bereitstellen. Werden die Mieten wie von der Linken geplant deutlich gesenkt, wachsen die staatlichen Zuschüsse zur Kreditfinanzierung weiter. Je nach Miethöhe könnten jährlich Hunderte Millionen Euro anfallen.

Eine Rechnung des Rechnungshofs Berlin setzt die Gesamtkosten bei einer Vergesellschaftung zum Verkehrswert auf rund 36 Milliarden Euro. Zusätzlich wären in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro nötig. Zum Vergleich: Für die Berliner Schulbauoffensive werden rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die genannten Entschädigungskosten wären damit mehr als sechsmal so hoch.

Der Berliner Jahreshaushalt liegt bei 45 Milliarden Euro, die bestehende Verschuldung bei 68 Milliarden Euro. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) weist zudem darauf hin, dass schon eine um 0,5 Prozentpunkte höhere Risikoprämie bei den Finanzierungskosten zusätzliche Ausgaben von rund 400 Millionen Euro jährlich für das Land Berlin verursachen könnte. Da läppert sich einiges zusammen.

Ein Verfahren mit langem Anlauf

Stand Sommer 2026 stagniert das politische Verfahren zum Rahmengesetz. Die Initiative bereitet zugleich einen Antrag auf ein Volksbegehren für einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter: Nach dem offiziellen Start müssten innerhalb von sechs Monaten 20.000 Unterschriften gesammelt werden. Für die anschließende Hauptphase des Volksbegehrens gilt eine Frist von vier Monaten.

Danach dürfte es nicht sofort an die Urnen gehen. Wegen behördlicher Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von schätzungsweise 18 Monaten nach der Antragstellung würde ein Volksentscheid bei erfolgreichem Volksbegehren voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden.

Auf Bundesebene droht dem Vorhaben allerdings das Aus. Union und SPD einigten sich im Koalitionsausschuss darauf, Vergesellschaftungen großer privater Mietwohnungsbestände künftig zu verhindern. Geplant ist ein Bundesgesetz, das entsprechende Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene ausschließt. Als Begründung wird der Schutz des privaten Wohnungsbaus genannt.

Vorgesehen ist in Berlin die Überführung privater Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts unter Leitung eines Rätesystems. Die Linke will nach ihrem Wahlsieg an diesen Plänen festhalten. Parte übergreifend gibt es Kritik; die Vergesellschaftung könnte damit auch zum Streitpunkt in möglichen Sondierungsgesprächen von SPD, Grünen und Linken werden.

Mehr Einfluss, aber keine neue Wohnung

Große private Wohnungskonzerne besitzen in Berlin viele günstige und mittelteure Wohnungen. Würden diese Bestände in öffentliches oder gemeinwohlorientiertes Eigentum überführt, könnte der öffentliche Sektor kurzfristig deutlich mehr Einfluss auf den Mietmarkt gewinnen. In gemeinwohlorientierten Wohnungen könnten die Mieten stabil bleiben. Laut einer Studie könnte das die Mietpreisentwicklung in der gesamten Stadt dämpfen.

Die Hans-Böckler-Stiftung kommt jedoch ebenfalls zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung den Wohnraummangel nicht beseitigt. Dafür braucht es umfangreichen Neubau, vor allem bei Sozialwohnungen und anderen langfristig preisgebundenen Wohnungen. Der Neubau preisgebundener Wohnungen ist in den vergangenen Jahren nicht schnell genug vorangekommen.

Das DIW warnt sogar davor, dass der Wohnungsneubau zurückgehen könnte. Private Unternehmen, die rund 40 Prozent der neuen Wohnungen bauen, könnten sich zurückziehen oder höhere Renditen verlangen. Gleichzeitig könnten öffentliche Kapazitäten durch die Übernahme und Integration der Bestände gebunden werden. Für die Deckung des Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum müssten also in jedem Fall zusätzliche Wohnungen entstehen – unabhängig davon, wie die Eigentumsfrage ausgeht.

Die Forschenden des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) sowie der Universitäten Mannheim und Duisburg-Essen halten eine Vergesellschaftung sozialpolitisch für sinnvoll und – abhängig vom Modell – wirtschaftlich und finanzpolitisch für tragbar. Sie sehen sie als ergänzende Maßnahme, die den Anstieg der Mieten bremsen könnte. Voraussetzung wäre aber, dass der Neubau nicht beeinträchtigt wird.

Drei Modelle für Berlin

Untersucht wurden drei Varianten: eine neue Anstalt des öffentlichen Rechts, die die Wohnungen übernimmt; die Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen; oder die Integration dieser sechs Unternehmen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts mit anschließender Übernahme der Bestände.

Als am geeignetsten bewerten die Forschenden das zweite Modell. Es nutzt die bestehenden Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft und soll rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken begrenzen. Finanziert werden könnte es über zusätzliches Eigenkapital des Landes für die landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie über eine Fremdfinanzierung dieser Unternehmen.

Für etwa 210.000 Wohnungen im Gemeineigentum müsste Berlin nach dieser Untersuchung voraussichtlich rund 13,5 Milliarden Euro an private Wohnungsunternehmen zahlen. Die Summe wurde anhand der Ertragswertmethode und auf Grundlage der Nettokaltmieten berechnet. Nach Einschätzung der Forschenden wäre dieser Betrag bei geeigneter Ausgestaltung ohne Kürzungen im Landeshaushalt finanzierbar.

Die Modelle beziehen sich ausschließlich auf Berlin, nicht auf eine Vergesellschaftung von Wohnraum in deutschen Großstädten allgemein. Das DIW empfiehlt daneben pragmatischere Schritte: Büroflächen könnten in Wohnungen umgewandelt, bauliche Standards vereinfacht und ausgewiesene, bislang aber unbebaute Flächen bebaut werden.

Auf dem Papier stehen damit zwei sehr unterschiedliche Wege nebeneinander: Eigentum neu ordnen oder schneller bauen – oder beides versuchen, ohne dass das eine das andere ausbremst. In Berliner Hinterhöfen, auf Baustellen und in den überfüllten Wohnungssuchen entscheidet sich das ohnehin nicht in Schlagworten, sondern in Quadratmetern, Mietverträgen und langen Wartezeiten.