Zwischen der Hans-Preißinger-Straße und der Schäftlarnstraße, nahe dem Kulturzentrum HP8 und südlich der Isarphilharmonie, soll das FlaucherQuartier entstehen. Bundesbauministerin Verena Hubertz und Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) haben das geplante Wohnprojekt in Sendling besichtigt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung stellte es gemeinsam mit den Stadtwerken München (SWM) als Beispiel für den sogenannten Bauturbo vor.

Vorgesehen sind rund 210 Wohnungen, vor allem für Beschäftigte der Daseinsvorsorge, außerdem eine Kindertageseinrichtung. Nach Angaben der Stadt könnte das beschleunigte Verfahren rund zwei Jahre sparen. Bezahlbarer Wohnraum nahe dem Arbeitsplatz, eine Kita und zusätzliche Versorgung für das umliegende Gebiet wären damit früher verfügbar – gerade in München kein kleiner Zeitgewinn.

Baurecht im Schnellverfahren

Grundlage ist § 246e des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Sonderregelung gilt seit dem 30. Oktober 2025 und erlaubt Kommunen befristet, bei geeigneten Wohnbauprojekten auf ein reguläres Bebauungsplanverfahren zu verzichten oder es zu ersetzen. Voraussetzung: Das Vorhaben muss mit den städtebaulichen Zielen der jeweiligen Stadt übereinstimmen. Die sogenannte gemeindliche Zustimmung bestätigt, dass München das Projekt unterstützt.

Stadtbaurätin Elisabeth Merk zufolge konnte das Baurecht für das FlaucherQuartier dadurch rund zwei Jahre schneller geschaffen werden als im regulären Verfahren. SWM-Geschäftsführerin Gabriele Jahn sagte ebenfalls, der Bauturbo habe bereits bei der Baurechtschaffung rund zwei Jahre eingespart. Krause bezeichnete das Instrument als Möglichkeit, aufwendige Verfahren zu verkürzen, und forderte weitere Maßnahmen, damit Bauen in Deutschland einfacher, schneller und kostengünstiger wird.

München erteilte im ersten Halbjahr 2026 für rund 2.100 Wohnungen Zustimmungen zur Anwendung des Bau-Turbos. Baugenehmigungen sollen zeitnah folgen. Das FlaucherQuartier ist nach Angaben der Stadt eines von derzeit 37 Bauturbo-Projekten; in der Umsetzungsplanung befinden sich damit rund 2.100 Wohneinheiten.

Was am Flaucher geplant ist

Bauherr sind die Stadtwerke München. Sie wollen das Areal künftig für Wohnraum nutzen. Der aktuelle Entwurf sieht eine geschlossene Blockrandbebauung mit einem geschützten Innenhof vor. Dazu kommen weitgehend unterbauungsfreie Grün- und Freiflächen, Dachgärten und Photovoltaikanlagen. Angeschlossen werden soll das Quartier an das SWM-Fernwärmenetz.

Die Wohnungen sollen in serieller, modularer Bauweise entstehen. Das soll Kosten und Bauzeit reduzieren. Die SWM wollen bis 2040 insgesamt 4.000 Werkswohnungen in München schaffen. Im FlaucherQuartier geht es zunächst um die 210 Wohnungen und die Kita – ein Projekt, das auf dem Papier ziemlich nüchtern klingt, vor Ort aber einmal zwischen Isar, Kulturzentrum und dicht bebauter Stadt funktionieren muss.

Trotz des Tempos sollen städtebauliche Qualitäten, Baumschutz und Klimaanpassungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Geprüft wird außerdem, ob geförderter Wohnraum entsteht und ob eine Kindertageseinrichtung erforderlich ist.

Von der Bauvoranfrage bis zum Bebauungsplan

Wie der Bauturbo angewendet wird, hängt in München von der Größe und Wirkung eines Vorhabens ab. Bei überschaubaren Projekten orientiert sich das Verfahren an der Bauvoranfrage der Lokalbaukommission. Ein Stadtratsbeschluss ist dann nicht erforderlich; die Verwaltung entscheidet.

Projekte mit städtebaulicher Wirkung beginnen zunächst mit einem Aufstellungsbeschluss des Stadtrats. Das Gremium stimmt außerdem einem möglichen späteren Wechsel zum Bau-Turbo zu. Nach der frühzeitigen Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden kann bei ausbleibenden wesentlichen Konflikten direkt das Baugenehmigungsverfahren eingeleitet werden.

Bei planungsbedürftigen Projekten läuft zunächst ein reguläres Bebauungsplanverfahren. Gibt es nur wenige oder keine Konflikte, kann der Stadtrat anschließend den Wechsel zum Bau-Turbo beschließen. Danach geht es direkt in das Genehmigungsverfahren bei der Lokalbaukommission.

Für großflächige gemischt genutzte Quartiere, Vorhaben ohne gesicherte öffentliche Erschließung oder Projekte mit komplexer Eigentümerstruktur soll Baurecht in der Regel weiterhin über klassische Bauleitplanverfahren geschaffen werden. Der Turbo ist also kein Freifahrtschein. Abweichungen von Bauleitplänen sind nur zulässig, wenn eine überschlägige Prüfung keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen erwarten lässt. Außerdem müssen sie für die Beschleunigung tatsächlich erforderlich sein; nachbarschaftliche Interessen bleiben zu berücksichtigen.

Ein befristeter Versuch

Der Bau-Turbo beruht auf dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“. Städte und Gemeinden können unter bestimmten Voraussetzungen auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verzichten. Zusätzliche Wohnungen sollen nach einer dreimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden können. Den Anstoß kann der Vorhabenträger oder die Gemeinde geben; zuvor muss die Kommune entscheiden, ob und in welchem Umfang sie das Instrument anwendet.

Am 3. Dezember 2025 legte der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung die Anwendungspraxis für geeignete Münchner Projekte fest. Die Stadtverwaltung wurde beauftragt, die durch § 246e BauGB möglichen Verkürzungen oder Ersetzungen von Bebauungsplanverfahren zu nutzen.

Der Bau-Turbo ist zunächst bis zum 31. Dezember 2030 befristet und als Experimentierklausel angelegt. Seine praktische Anwendung wird in einem Umsetzungslabor erprobt. Das Bundesbauministerium will die Wirksamkeit bis Ende 2029 evaluieren, insbesondere den Beitrag zur Schaffung neuen Wohnraums. München will seine Erfahrungen in Landes- und Bundesgremien einbringen.

Zum Paket gehören weitere Änderungen des BauGB: Bebauungspläne können zugunsten des Wohnungsbaus und zur Erleichterung der Nachverdichtung leichter überwunden werden (§ 31 Absatz 3 BauGB). Im unbeplanten Innenbereich gibt es mehr Möglichkeiten, vom Einfügungsgebot abzuweichen, etwa bei Wohngebäuden in zweiter Baureihe oder in Innenhöfen (§ 34 Absatz 3b BauGB). Die Anforderungen an den Lärmschutz in der Bauleitplanung wurden gelockert.

Flankierend verlängert sich in angespannten Wohnungsmärkten der Schutz vor der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB). Die entsprechenden Regelungen gelten dort bis Ende 2030; zuvor war der Schutz bis Ende 2025 vorgesehen. Zusätzlich verlängerte die Bundesregierung die Mietpreisbremse bis 2029. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wurden außerdem befristete Regelungen zur Ausweisung zusätzlichen Baulands verlängert.

Der Hintergrund ist bekannt und trotzdem gewaltig: In Deutschland fehlen hunderttausende bezahlbare neue Wohnungen, während Planungs- und Genehmigungsverfahren den Wohnungsbau häufig um mehrere Jahre verzögern. Der neue Bau-Turbo trat gemeinsam mit weiteren Regelungen am 30. Oktober 2025 in Kraft. Er soll nicht nur Neubau ermöglichen, sondern auch die Erweiterung und Aufstockung von Wohngebäuden sowie die Umwandlung von Gewerbeflächen und Gewerbegebäuden in Wohnraum erleichtern. Genehmigungsverfahren können gestrafft, Abweichungen von bestehenden Bebauungsplänen ermöglicht werden – und in Sendling nimmt diese Idee nun mit 210 Wohnungen, einer Kita und viel Papierarbeit Gestalt an.