In München-Untermenzing geht das Wohnungsbauprojekt KIRSCHGÄRTEN in die nächste Runde. ECKPFEILER startet am 6. Oktober 2026 mit einer Finanzierung der HypoVereinsbank–UniCredit den zweiten Bauabschnitt. Für die KIRSCHGÄRTEN und das parallel beginnende Projekt the greenery in der Fasanerie steht ein Finanzierungsvolumen von insgesamt 150 Mio. Euro bereit.

Der offizielle Baubeginn des zweiten Abschnitts ist im Oktober 2026 mit einem Spatenstich im Beisein des Münchner Oberbürgermeisters Dominik Krause vorgesehen. Geplant sind 384 Mietwohnungen auf rund 33.000 m² Geschossfläche, verteilt auf drei Gebäudeblöcke. Mehr als 50 Prozent dieser Fläche entfallen auf geförderten Wohnungsbau. Rund 42 Prozent der Wohnungen beziehungsweise fast 60 Prozent der Wohnfläche sind für preisgedämpfte Mieten und das einkommensorientierte München-Modell vorgesehen.

Holzhybridquartier auf ehemaligem Gewerbeareal

Die KIRSCHGÄRTEN entstehen auf einem ehemaligen Gewerbeareal in München-Untermenzing. Insgesamt umfasst das Quartier 12 Hektar und gilt laut Artikel als größtes Holzhybridquartier Süddeutschlands. Der erste Bauabschnitt mit 226 überwiegend geförderten Mietwohnungen sowie einer Quartierszentrale mit Nachbarschaftscafé wurde im März 2026 fertiggestellt und bezogen.

Nach Angaben der DZ HYP sind für das neue Stadtquartier rund 1.500 Wohnungen in Holzhybridbauweise vorgesehen. Das Areal war zuvor vollständig versiegelt. Die DZ HYP begleitet das Vorhaben bereits seit dem Grundstücksankauf im Jahr 2015 und hat unter anderem die Finanzierung eines Apartment-Campus mit etwa 250 Wohneinheiten bereitgestellt. Auch laufende Erschließungsmaßnahmen und Infrastrukturkosten des Quartiers werden finanziert.

Zum weiteren Konzept gehören mehrere Kindertagesstätten, eine Grundschule und einige kleinteilige Gewerbeeinheiten. Ein etwa 24.000 m² großer Landschaftspark soll das Quartier ergänzen. Dazu kommen 400 neu gepflanzte Bäume, begrünte Gemeinschaftsdachterrassen und nachbarschaftliche Treffpunkte. Die Fertigstellung des gesamten Quartiers ist bis 2030 geplant.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zeichnete Planung und Erschließung der KIRSCHGÄRTEN mit Platin und einem Erfüllungsgrad von rund 90 Prozent aus. Im Nachhaltigkeitskonzept der DZ HYP spielen außerdem Kreislaufwirtschaft, CO₂-Neutralität und innovative Mobilitätslösungen eine Rolle.

Finanzierung mit sozialem und ökologischem Anspruch

Die Finanzierung erfüllt laut Artikel die Kriterien für Social Impact Financing und einen Green Loan. Der soziale Aspekt liegt im dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, den ECKPFEILER im eigenen Bestand halten will. Energieeffizienz und ökologische Qualität begründen den Green Loan. Für die HypoVereinsbank–UniCredit ist es das erste privatwirtschaftliche Wohnungsbauprojekt in München, das nach den Kriterien ihres Social Impact Financing finanziert wird. Rechtlich wurde ECKPFEILER bei der Finanzierung von GSK Stockmann begleitet.

Beim Bau setzt ECKPFEILER in beiden Projekten auf Holzhybridbauweise, serielle Systembauweise und industrielle Vorfertigung. Vorgefertigte Badmodule samt Sanitärinstallationen und Fliesen sowie Holzfassadenelemente sollen die Arbeiten auf der Baustelle beschleunigen. Für Energieversorgung und Klimaresilienz sind Wärmepumpen, Geothermie, großflächige Photovoltaikanlagen, Dachbegrünung, Flächenentsiegelung und das Schwammstadt-Prinzip vorgesehen. Ziel ist ein weitgehend autarker Betrieb der Quartiere mit planbaren Nebenkosten.

113 Eigentumswohnungen in der Fasanerie

Parallel startet ECKPFEILER the greenery in der Münchner Fasanerie. Nach Erteilung der Baugenehmigung soll im Frühjahr mit dem Bau von fünf Holzhybridgebäuden begonnen werden. Auf einem etwa 6.000 m² großen Grundstück entstehen 113 frei finanzierte Eigentumswohnungen.

Der Wohnungsmix konzentriert sich auf kleinere Ein- und Zweizimmerwohnungen. Gedacht ist das Angebot für Eigennutzer und Kapitalanleger. Moderne Einbauküchen, bodengleiche Walk-in-Duschen mit ESG-Glasabtrennung, Fußbodenheizung und großformatige Feinsteinzeugfliesen gehören zur Ausstattung. Kapitalanleger erhalten zusätzlich ein Servicepaket mit professionellem Mietmanagement und Sondereigentumsverwaltung.

Rund um das Projekt liegen der Fasaneriesee, der Lerchenauer See und der Feldmochinger See. Die S-Bahn-Station Fasanerie ist angebunden, ebenso das U-Bahn-Netz in Moosach. Für eine Stadt, in der Wege sonst schnell zur kleinen Tagesreise werden, ist das nicht ganz nebensächlich.

Einordnung in Münchens Wohnungspolitik

Die Münchner Wohnungspolitik verfolgt das Ziel, ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen und zu sichern. Ihr wohnungspolitisches Handlungsprogramm wird seit mehr als 30 Jahren regelmäßig fortgeschrieben. Das aktuelle Programm „Wohnen in München VII“ (WiM VII) beschloss der Stadtrat am 21. Dezember 2022; wegen veränderter finanzieller Rahmenbedingungen wurde es seitdem mehrfach angepasst.

Im Mittelpunkt steht ein qualitativ und quantitativ ausreichendes Wohnungsangebot, besonders für einkommensschwache Haushalte und mit Blick auf eine zunehmend differenzierte Wohnungsnachfrage. Verschiedene Förderprogramme sollen eine „Münchner Mischung“ ermöglichen: ein vielfältiges Wohnungsangebot für breite Einkommensgruppen in allen Stadtvierteln.

Zum WiM-VII-Handlungsfeld „Zielgruppengerechtes Wohnen“ zählen einkommensschwache Haushalte, junge Erwachsene, Haushalte mit Kindern, ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und weitere Personen, die sich auf dem angespannten Wohnungsmarkt nicht selbstständig versorgen können. Beteiligt sind dabei die private Bauwirtschaft, die „Münchner Wohnen“, Genossenschaften und weitere gemeinwohlorientierte Unternehmen.

Bei Bodenpolitik und Neubau unterstützt die Stadt Wohnungssuchende insbesondere über die Einkommensorientierte Förderung (EOF) und das „München Modell“. Preisgedämpfte, freifinanzierte Mietwohnungen für Haushalte oberhalb der Einkommensgrenzen klassischer Förderprogramme werden auf städtischen Flächen über den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) und auf privaten Flächen im Rahmen der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) durch den Preisgedämpften Mietwohnungsbau (PMB) gefördert.

Der Neubau allein reicht nach Einschätzung der Stadt nicht aus, um die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken. Deshalb gehören auch Förderkonzepte zur Sicherung von Belegungsrechten, die Aktivierung von Flächenpotenzialen, der Ankauf von Belegungsrechten, Erhaltungs- und Zweckentfremdungssatzungen sowie die Ausübung von Vorkaufsrechten zum Instrumentarium. Hinzu kommen die Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten, die Sicherung von Belegungsrechten und die Verlängerung von Bindungen.

Steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie hohe Bodenpreise beeinträchtigen die Wirtschaftlichkeit des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus. Kurz nach dem Beschluss von WiM VII wurde deshalb ein befristeter Teuerungsausgleich für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau beschlossen. Nach dem Ausfall staatlicher Mittel für die Einkommensorientierte Förderung führte die Stadt 2025 zunächst eine kommunale Einkommensorientierte Förderung ein, um bereits eingegangene Verpflichtungen zu erfüllen; die dafür nötigen Finanzmittel wurden aus anderen Maßnahmen umverteilt.

Die erste Programmanpassung erfolgte am 24. Juli 2024, die zweite am 22. Mai 2025 und die dritte am 17. Dezember 2025. Die dritte Anpassung regelte vor allem den weiteren Umgang mit unzureichenden Fördermitteln und sieht unter anderem Quotenwechsel in andere Programme vor. Neben dem Wohnen bleibt der Klimaschutz ein wichtiges Zukunftsthema: Wohnungsbau soll bezahlbar, qualitativ hochwertig und nachhaltig sein.