Die geplante Bundeswohnungsbaugesellschaft von Vizekanzler und Bundesfinanzminister Lars Klingbeil (SPD) steht vor hohen verfassungsrechtlichen Hürden. Ein Gutachten der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags vom 13. Oktober 2026 kommt zu dem Schluss, dass das Vorhaben scheitern könnte. Im Kern geht es um die Frage, ob der Bund allgemeine Bauprojekte für Wohnungen planen, vergeben und selbst umsetzen darf.

Der politische Druck ist groß. Bezahlbarer Wohnraum fehlt vor allem in deutschen Großstädten, während Mieten, Energie- und Baukosten steigen. Klingbeils Idee sollte hier ansetzen. Nach Einschätzung der Gutachter wäre dafür voraussichtlich jedoch eine Änderung des Grundgesetzes notwendig.

Wohnungswesen liegt grundsätzlich bei den Ländern

Seit der Föderalismusreform liegt die Zuständigkeit für das Wohnungswesen grundsätzlich bei den Bundesländern. Der soziale Wohnungsbau ist den Ländern ausdrücklich zugewiesen. Der Bund kann diese Zuständigkeit laut Gutachten nicht ohne Weiteres übernehmen, um eigene wohnungspolitische Ziele zu verfolgen.

Auch eine privatrechtliche Organisationsform würde daran nichts ändern. Ob die Gesellschaft als GmbH oder als eine andere privatrechtliche Gesellschaft gegründet würde: Die Kompetenzverteilung bliebe bestehen. Der Bund darf bereits Wohnungen für den eigenen Bedarf errichten, eigene Liegenschaften verwerten und den Ländern Finanzhilfen gewähren. Ein direkter Einstieg in den allgemeinen Wohnungsbau ist durch diese Befugnisse aber nicht abgedeckt.

Eine Rückübertragung der Zuständigkeit auf den Bund würde eine Grundgesetzänderung erfordern. Dafür wären Zweidrittelmehrheiten sowohl im Bundestag als auch im Bundesrat nötig. Im Bundestag müsste die Regierungskoalition deshalb zusätzliche Stimmen aus der Opposition gewinnen, etwa von den Linken oder der AfD. Politisch ist das heikel: Die Unionsfraktion hat einen Unvereinbarkeitsbeschluss gegen eine Zusammenarbeit mit beiden Parteien.

Das Bundesfinanzministerium lehnte am 13. Oktober 2026 eine inhaltliche Stellungnahme zum Gutachten ab. Wegen laufender interner Abstimmungen und Gespräche über das Vorhaben wollte sich ein Ministeriumssprecher nicht dazu äußern, ob die festgestellte Notwendigkeit einer Grundgesetzänderung das Projekt infrage stellt.

„Wohnungen statt Kasernen“

Caren Lay, wohnungspolitische Sprecherin der Linken und Vorsitzende des Bauausschusses, kritisierte am 13. Oktober 2026 die begrenzten Handlungsmöglichkeiten des Bundes. Nach ihrer Aussage darf die Bundesregierung derzeit unter dem Vorwand des Wohnungsbaus lediglich Kasernen für Soldaten errichten. Die Linke hält das nicht für ausreichend und fordert ein staatliches Unternehmen, das regulären Wohnraum schafft.

Die geplante Gesellschaft solle nicht privaten, profitorientierten Interessen dienen, sondern sozial und gemeinnützig Wohnungen bauen und vermieten. Kurz gesagt: Wohnungen statt Kasernen. Das klingt politisch griffig, stößt rechtlich aber an die Zuständigkeitsfrage.

Wie groß der Bedarf ist, zeigt ein Blick auf die Zahlen. Bereits 2018 wurde der ungedeckte Bedarf auf 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen geschätzt, darunter rund 1,4 Millionen Wohnungen unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte. Besonders betroffen sind Singles mit geringem Einkommen sowie Familien mit mindestens fünf Personen. Die größten Versorgungslücken bestehen in Berlin, Hamburg und Köln.

Als bezahlbar gilt laut den zitierten Wissenschaftlern eine Bruttowarmmiete von weniger als 30 Prozent des Haushaltseinkommens. In deutschen Großstädten haben laut einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie fast 13 Prozent der Mieterhaushalte nach Abzug der Miete weniger als das Existenzminimum zur Verfügung. Vier von zehn Großstadthaushalten – rund 8,6 Millionen Menschen – tragen eine problematisch hohe Mietbelastung.

Neubau allein reicht nicht

Die Koalition aus SPD, Grünen und FDP setzte sich 2021 das Ziel, jährlich 400.000 Wohnungen fertigzustellen, davon 100.000 öffentlich geförderte. Erreicht wurde dieses Ziel nicht. Wegen hoher Zinsen und Baukosten prognostizierte das IMK 2023 einen Rückgang der Fertigstellungen von 295.000 Wohnungen im Jahr 2022 auf möglicherweise 223.000 im Jahr 2023 und 177.000 im Jahr 2024.

Tatsächlich wurden 2024 251.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 14,4 Prozent beziehungsweise 42.500 Wohnungen weniger als 2023, als 294.000 Wohnungen entstanden. Für 2024 wurde dadurch ein Rückgang der realen Wohnungsbauinvestitionen um gut 16 Milliarden Euro erwartet; für 2023 waren knapp 21 Milliarden Euro weniger prognostiziert worden.

Neubaupreise stiegen innerhalb von fünf Jahren um rund 30 Prozent. In Ballungsräumen treiben zunächst die Grundstückspreise, anschließend die Gebäudekosten die Rechnung nach oben. Zugleich wurde stark auf das Premiumsegment statt auf bezahlbaren Wohnraum gesetzt. Laut Pestel-Institut fehlten Ende 2024 bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen – ein Höchststand. Besonders betroffen seien junge und ältere Menschen sowie Menschen mit Behinderung. Der Wohnungsmangel erschwert nach Einschätzung des Instituts auch die wirtschaftliche Erholung.

Mehr Neubau verbessert die Lage allerdings nicht automatisch. Entscheidend sind ebenso der Umgang mit dem bestehenden Wohnungsbestand, Mietpreisregulierung, soziale Durchmischung und dauerhaft preisgünstige Wohnungen. Für die meisten Menschen werden die Wohnverhältnisse laut der zitierten Analyse stärker durch den vorhandenen Bestand und Mietpreisregulierungen bestimmt als durch neue Gebäude.

In Großstädten wäre ein deutlich größeres Angebot an Wohnungen mit einer Bruttowarmmiete von höchstens 9 Euro pro Quadratmeter erforderlich. Würde die bestehende Lücke ausschließlich durch neue Sozialwohnungen geschlossen, würde das beim aktuellen Förderumfang laut Berechnungen fast 60 Jahre dauern. 2023 gingen Studien von 700.000 bis mehreren Millionen fehlenden Sozialwohnungen aus.

Wer sich die Stadt noch leisten kann

Haushalte der höchsten Einkommensklasse verfügen vor Abzug der Warmmiete im Mittel über das 4,4-Fache des Nettoeinkommens der niedrigsten Einkommensklasse. Nach Zahlung der Bruttowarmmiete steigt der Faktor auf 6,7. Ärmeren Haushalten bleibt also nicht nur weniger Geld: Sie geben zugleich einen überdurchschnittlich hohen Einkommensanteil fürs Wohnen aus und leben häufiger in kleineren und schlechter ausgestatteten Wohnungen.

Die Wohnkostenbelastung hängt unter anderem von Einkommen, Wohnort, Geschlecht, Haushaltstyp, Migrationshintergrund und der Wohnform – Miete oder Eigentum – ab. Sie kann sich im Lebensverlauf verändern. Der Kontostand am Monatsende kennt solche Feinheiten allerdings nicht.

Auch junge Menschen spüren die Enge. Bezahlbarer Wohnraum für Auszubildende ist nicht nur in Bremen, Hamburg und München knapp. Mehr als zwei Drittel der Auszubildenden in Bayern lebten laut einer DGB-Jugendumfrage noch zu Hause, obwohl viele bereits selbstständig leben wollten. Die Wohnsituation vor Ort beeinflusst für viele Auszubildende und dual Studierende sogar die Wahl des Arbeitgebers oder Studienortes.

Das Sonderprogramm „Junges Wohnen“ der Bundesregierung fördert Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende. Wohneigentum ist für die junge Generation vielerorts kaum erschwinglich. Berlin weist mit einer Eigenkapitalquote von 2,1 Prozent den niedrigsten Wert unter den Bundesländern auf; hoher Zuzug ließ die Preise in Berlin und im Umland stark steigen.

Öffentlicher Wohnungsbau mit langem Atem

Gewerkschaften engagierten sich bereits ab den 1920er-Jahren für sozialen Wohnungsbau. Nach dem Zweiten Weltkrieg bemühte sich der DGB unter Hans Böckler um Marshallplan-Mittel für den Wohnungsbau. In Schleswig-Holstein wurde ein Programm für 10.000 Flüchtlingswohnungen beschlossen, die ersten 800 entstanden in Neumünster. Bis in die 1960er-Jahre wurden auf dem Gelände eines ehemaligen Militärflughafens rund 1.800 Wohnungen gebaut.

Die Hans-Böckler-Siedlung in Neumünster verfiel später teilweise, wurde modernisiert und aufgewertet, ohne Menschen mit geringem Einkommen zu verdrängen. Eine Rolle spielte die städtische Wohnungsbaugesellschaft Wobau, die nicht privatisiert wurde und keine Gewinnmaximierung verfolgt.

Als möglicher Ansatz wird eine Stärkung des öffentlichen Wohnungsbaus durch drei bundeseigene Gesellschaften vorgeschlagen: eine Beratungsgesellschaft für kommunale Projektentwicklung, einen Bodenfonds zum Erwerb von Bauland und zur Finanzierung von Infrastruktur sowie eine Beteiligungsgesellschaft zur Stärkung des Eigenkapitals kommunaler Wohnungsunternehmen. Ziele wären mehr Wohnungsbau, stärkere soziale Durchmischung, ökologisch nachhaltigeres Bauen und niedrigere Baukosten.

Zu den zentralen Instrumenten zählen Wohngeld, sozialer Wohnungsbau und Mietpreisbremse. Haushalte mit dem größten sozialen Wohnbedarf werden damit bislang jedoch nur eingeschränkt erreicht. Das Instrument mit dem größten langfristigen Potenzial – ein ausreichend großer, dauerhaft preisgedämpfter Wohnungsbestand – wird vergleichsweise wenig finanziert.

Seit 1990 ist die frühere Wohngemeinnützigkeit abgeschafft. Steuerliche Vergünstigungen und Zulagen für Unternehmen mit dauerhaft günstigem Wohnraum entfielen. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen errichteten zwischen 1950 und 1985 mehr als 3,6 Millionen Wohnungen in der alten Bundesrepublik.

Eine Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit ist politisch im Gespräch und laut Koalitionsvertrag vorgesehen; ein Gesetzentwurf liegt noch nicht vor. Ein Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass eine entsprechende Förderung unter bestimmten Voraussetzungen mit dem EU-Recht vereinbar wäre. In Berlin stimmte außerdem eine Mehrheit in einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungskonzerne.

Eine Entspannung des Wohnungsmarktes dürfte damit an mehreren Stellschrauben hängen: Mietpreisregulierung, Bürokratieabbau, Neubau und öffentlicher Wohnungsbau. Für die Bundeswohnungsbaugesellschaft muss zuvor aber geklärt werden, ob der Bund dafür überhaupt den verfassungsrechtlichen Schlüssel in der Hand hält.