Wenn die geburtenstarken Jahrgänge in den Ruhestand gehen, werden Häuser frei – so lautet die Hoffnung hinter dem Schlagwort „Silver Tsunami“. Doch der große Wellengang bleibt aus. Eine Studie des Verbands der Sparda-Banken und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) kommt zu dem Schluss, dass die alternde Bevölkerung den Wohnungsmangel in Deutschland allein nicht beheben wird.

Rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte mit Haushaltsvorständen ab 65 Jahren gibt es hierzulande. Ihnen steht eine ähnlich große Zahl von Mieterhaushalten im Alter von 30 bis 44 Jahren gegenüber. Auf dem Papier klingt das nach einer passenden Übergabe. In der Realität liegen die Wohnungen und die Nachfrage oft weit auseinander.

Das passende Haus steht oft am falschen Ort

Die Studie wertete den Zensus für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands aus. In 300 Kreisen ist die Zahl älterer Eigentümerhaushalte höher als die Zahl jüngerer Mieterhaushalte. Der potenzielle Angebotsüberschuss liegt jedoch häufig in kleineren und ländlichen Regionen, während die größte Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen besteht.

Ein frei werdendes Eigenheim auf dem Land deckt deshalb nicht automatisch den Wohnbedarf einer jungen Familie in einer Großstadt. Selbst wenn das direkte Umland einbezogen wird, reicht das potenzielle Angebot in 34 von 70 untersuchten Großstädten nicht aus, um die Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken. Das ist der Haken an der Sache.

In den meisten Bundesländern könnten sich in den kommenden Jahrzehnten etwa 28 bis 32 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren von ihrer Immobilie trennen. Sie könnten verkaufen, vererben oder das Haus altersbedingt verlassen. Eine massive, deutschlandweit passende Welle verfügbarer Wohnungen erwartet die Studie daraus aber nicht.

Zu viel Platz hier, zu wenig dort

Die Lücke ist auch innerhalb vieler Häuser sichtbar: 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren empfinden ihre Wohnung oder ihr Haus als zu groß. Gleichzeitig halten 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte ihre Wohnung für zu klein. Trotzdem ziehen ältere Menschen selten um.

Hohe Erwerbsnebenkosten bremsen den Wechsel, ebenso der Mangel an kleineren und barrierearmen Wohnungen. Dazu kommt die Bindung an das vertraute Umfeld: die Nachbarn, der kurze Weg zum Bäcker, der Garten, in dem jeder Strauch bekannt ist. Der Verband der Sparda-Banken fordert deshalb niedrigere Erwerbsnebenkosten, bessere Finanzierungsbedingungen und eine effizientere Nutzung des vorhandenen Wohnraums.

Unterstützt werden sollten ältere Menschen, die sich freiwillig verkleinern, ihr Haus teilen oder zusätzlichen Wohnraum schaffen möchten. Das könnte Zimmer auf dem Land ebenso betreffen wie Einliegerwohnungen oder neue, barrierearme Angebote. Nur: Dafür braucht es passende Wohnungen – und Menschen, die sich den Schritt leisten können.

Kein Tsunami, sondern ein langer Wellenschlag

Medienberichte sprechen von einem möglichen „Silver Tsunami“, bei dem Millionen Babyboomer gleichzeitig ihre Häuser verkaufen könnten. Grundlage dieser Berichte ist eine Veröffentlichung der Immobilienplattform Jacasa. Danach sollen rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien, etwa fünf Millionen Häuser und Wohnungen, Babyboomern gehören. Als Babyboomer gelten dabei die Jahrgänge 1946 bis 1964. Besonders betroffen seien ländliche Regionen im Osten Deutschlands.

Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica weist den Begriff „Tsunami“ jedoch zurück. Die Babyboomer verteilen sich auf zehn bis 15 Jahrgänge. Sie werden daher nicht gleichzeitig sterben oder ihre Häuser verkaufen. Eine plötzliche Immobilienflut sei nicht zu erwarten. Der Generationenwechsel erfolgt schleichend – und er hat bereits begonnen.

In strukturschwachen Regionen führt der demografische Wandel zu zunehmendem Leerstand von Wohnimmobilien. Wo schon heute Häuser leer stehen, dürfte sich die Lage weiter verschärfen. Städte kämpfen häufig mit Wohnraummangel und steigenden Mieten, während auf dem Land stagnierende Mieten und wachsender Leerstand nebeneinanderstehen. Komischerweise ist beides Teil desselben Wohnungsmarkts.

Im thüringischen Felchta bei Mühlhausen lässt sich der geringe Wohnungsbedarf bereits besichtigen. Makler Danny Marx beobachtet seit rund zehn Jahren keine grundlegende Veränderung der Angebotslage. Er könne jederzeit zehn bis 20 ähnliche Häuser anbieten. Eines davon kostet knapp 60.000 Euro und richtet sich an Käufer mit geringem Budget, die es schrittweise renovieren. Der Verkauf soll auch verhindern, dass Dörfer durch leer stehende und verfallende Häuser weiter an Substanz verlieren.

Zurückhaltung in Ostdeutschland

Rund um Naumburg stellt Makler Tobias Miersch eine große Zurückhaltung der Käufer fest. Immobilien seien derzeit in der Region nur schwer zu verkaufen. Junge Menschen kauften weniger Häuser und bekämen weniger Kinder. Als Gründe nennt Miersch fehlendes Vertrauen und mangelnden Mut zu langfristigen Entscheidungen.

Die 72-jährige Regine Garbe möchte ihr Haus in Seiselitz nahe Naumburg verkaufen. Ihren in Hamburg, Rostock und Weimar lebenden Kindern möchte sie kein vollgestelltes Haus hinterlassen. Durch den Verkauf will sie ihnen bereits jetzt etwas zukommen lassen. Das Haus soll an eine junge Familie gehen; sie selbst möchte sich künftig in Naumburg ehrenamtlich engagieren.

In ihrem Ort mit zwölf Häusern erwartet Garbe, dass in den kommenden 20 Jahren drei von fünf Häusern im Oberdorf leer stehen werden, weil die Kinder weggezogen oder andernorts eigene Häuser gebaut haben. Ein Satz, der nach Zukunft klingt und doch schon ziemlich nah an der Gegenwart liegt.

Auch Städte in Ostdeutschland spüren den Nachfragerückgang. In Sachsen-Anhalt zeigt sich das strukturelle Problem landesweit. In Magdeburg und Umgebung wurden früher etwa zehn angebotene Immobilien innerhalb weniger Tage oder Wochen verkauft. Heute werden von zehn neuen Angeboten bestenfalls zwei zeitnah verkauft, acht bleiben länger am Markt. Gleichzeitig kommen weitere Angebote hinzu.

Robert Vesely vom Immobilienverband Deutschland führt die geringere Nachfrage unter anderem auf gestiegene Zinsen und schwerer erhältliche Kredite zurück. In ländlichen Regionen verstärken sinkende Einwohnerzahlen und Abwanderung den Effekt: Die Nachfrage sinkt, der Leerstand nimmt zu.

Für Menschen mit geringem Budget, ohne Erbschaft oder mit wenig Eigenkapital können zusätzliche Angebote dennoch Kaufchancen schaffen. In Felchta steht dann vielleicht ein Haus für knapp 60.000 Euro, nicht geschniegelt und fertig, sondern mit Arbeit, Staub und einem langen Renovierungsplan. Für manche ist genau das der realistische Einstieg.

Die erwartete Immobilienwelle kommt also nicht auf einmal. Eher steigt das Wasser langsam – hier kaum merklich, dort schon im Keller.